Pretentii

Dosar nr. ..../211/2016

Operator de date cu caracter personal 3185

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢĂ CIVILĂ Nr. 8044/2017

Şedinţa publică de la ….

Completul constituit din

JUDECĂTOR: ….

GREFIER: ….

Pe rol se află judecarea cauzei litigii cu profesioniştii privind pe reclamantul  BC... în contradictoriu cu pârâta SC GTD...SRL, având ca obiect pretenţii.

Se observă că la data de 14.11.2017 reclamantul a depus note scrise.

Instanţa constată că dezbaterile au avut loc în şedinţa din 26.10.2017, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, a amânat pronunţarea hotărârii în cauză pentru data de 08.11.2017 în vederea depunerii de concluzii scrise, ulterior pentru data de azi, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 05.08.2016, reclamantul BC... a solicitat obligarea paratei la plata sumei de 4558 euro, in echivalent in lei la cursul BNR din ziua plaţii, cu titlu de penalităţi de întârziere calculate pana la data formulării prezentei acţiuni; obligarea pârâtei la plata sumei de 4,26 euro/zi incepand cu data înregistrării prezentei acţiuni si pana la data indeplinirii obligaţiei asumata prin contractul de construire nr...../03.11.2010 modificat prin actul adiţional nr...../20.03.2013; obligarea pârâtei la constituirea garanţiei de bună execuţie potrivit prevederilor art.7.8 si 10.1 din contractul de construire nr. nr...../2010; cu cheltuieli de judecată.

În fapt, a arătat că între el si pârâtă s-a încheiat contractul de construire nr...../2010, modificat prin actul aditional nr...../2013, potrivit căruia parata avea obligaţia ca, pană la data de 20.03.2015, sa finalizeze si sa-i predea "la cheie"' apartamentul nr....., imobil descris in art.2.1. din actul adiţional menţionat. De asemenea, potrivit prevederilor art.9.2 din contractul de construire, în cazul neindeplinirii obligaţiei de predare la termen a imobilului, obiect al contractului de construire asa cum a fost modificat prin actul aditional menţionat, "Dezvoltatorul va plati penalităţi de 0,05% pe zi de intarziere, calculate la valoarea etapei de execuţie nefinalizate in termen, pana la data indeplinirii respectivei obligaţii'. Ţinand seama de faptul că, la data de 20.03.2015 lucrările de construire erau executate in proporţie de 55%, asa cum rezulta din anexa 4 la contract precum si din facturile achitate de reclamant pana la acea data, a calculat penalităţile de intarziere raportat la contravaloarea etapelor de execuţie nefinalizate, respectiv la valoarea de 45% din preţul total al contractului (38.861,25+3700 euro), astfel incat, la data de 16.06.2016 (data finalizării etapelor 4 si 5) totalul penalităţilor este de 4349,32 euro.

Reclamantul a învederat că, în condiţiile in care nici pana la data formulării cererii imobilul nu este finalizat "la cheie" si nu a intervenit o prelungire de comun acord a duratei contractului, parata datorateaza in continuare penalităţi, astfel incat pentru perioada 17.06.2016-04.08.2016 penalităţile datorate de parata pentru neindeplinirea la termen a obligaţiei de predare "la cheie"a imobilului sunt in cuantum de 208,7 euro (4,26 euro/zi) si au fost calculate raportat la contravaloarea etapei de execuţie nefinalizata (etapa 6), respectiv raportat la valoarea de 20% din preţul contractului.

În ceea ce priveşte al doilea petit al cererii de chemare in judecata, reclamantul a arătat ca, potrivit prevederilor contractuale parata avea obligaţia sa constituie garanţia de buna execuţie respectiv sa efectueze depuneri intr-un cont bancar de garanţie a 3% din valoarea fara TVA a fiecărei facturi plătite, iar in termen de 10 zile de data fiecărei plaţi trebuia sa facă dovada îndeplinirii acestei obligaţii. Astfel, pana la data formulării acţiunii reclamantul a învederat că a achitat contravaloarea a opt facturi (nr.....,) insa parata, deşi notificata, nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei de constituire a garanţiei.

Reclamantul a mai menţionat că, anterior promovării acţiunii a comunicat paratei notificarea nr...../2016 cu intenţia de a soluţiona amiabil acest litigiu insa pana la aceasta dată nu a primit vreun răspuns din partea acesteia.

În drept, au fost invocate prevederile art.l270 , art.1539 Cod civil, art.451 C.proc.civ.

În probatiune, s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi proba testimoniala.

Cererii i-au fost anexate, contractul de construire nr...../2010, actul aditional nr...../2013, anexa 4 a contractului de construire, notificarea nr...../2016 si dovada comunicării acesteia.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cunatum de 1594,3 lei, potrivit chitanțelor de plată de la filele 27 și 34.

La data de 04.11.2016, pârâta GTD...S.R.L. a formulat întâmpinare, în care a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Cluj-Napoca şi excepţiei nelegalei timbrări, solicitând admiterea acestora. Pe fondul cauzei, a solicitat în principal, respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă, iar în subsidiar ca neîntemeiată. Cu cheltuieli de judecată.

În fapt, a arătat că la data de 31.03.2009 între societatea GT... SRL în calitate de dezvoltator şi MAPN s-a încheiat Convenţia ...., având ca obiect desfăşurarea programului „LUCRĂRI DE CONSTRUCŢII SPAŢII LOCATIVE Şl CONEXE PENTRU PERSONALUL ARMATEI ÎN …..", pe terenul în suprafaţă de aproximativ 14 ha, ce va fi pus la dispoziţia Dezvoltatorului de către MAPN, stabilindu-se astfel în concret preţul/mp pentru case, respectiv apartamente, modalităţile de plată precum şi derularea raporturilor dintre Dezvoltator, comisie şi beneficiari. La data de 18.09.2009 s-a încheiat Contractul de Novaţie prin care pârâta a preluat toate drepturile şi obligaţiile izvorâte din convenţia ..... A susţinut că, în vederea implementării programului de mai sus, la data de 30 iunie 2010 prin H.G. 627 s-a aprobat trecerea din domeniul public în domeniul privat al statului a terenurilor aflate în administrarea MAPN în suprafaţă de 14,6258 ha, în vederea realizării unui program de locuinţe, astfel că suprafaţa de 10,1050 ha a fost destinată construirii de locuinţe din fondurile proprii ale beneficiarilor. Totodată, s-a aprobat punerea la dispoziţia Dezvoltatorului, respectiv a pârâtei a suprafeţei de 14,6258 ha până la finalizarea lucrărilor de construire prevăzute la art.2, respectiv art.3, predarea făcându-se în baza unor procese verbale de predare primire. La data de 22.09.2010, respectiv la data de 28.10.2010 pârâtei i-a fost pusă la dispoziţie suprafaţa de teren pe care urmau să se edifice unităţile locative.

Astfel, la data de 03.11.2010 între reclamantul BC... şi pârâtă s-a încheiat contractul de construire nr. ..../03.11.2010. Obiectul contractului consta în proiectarea şi construirea unei locuinţe ...., tip apartament 4 camere, varianta 2, compusă din 4 camere de locuit cu o suprafaţă de 227,13 mp şi suprafaţă utilă de 103,61 mp, loc de parcare ...., la gradul de finisare standard, pentru preţul de 52,523 euro + TVA. Ulterior, a intervenit actul adiţional nr. .... din data de 20.03.2013 prin care se schimba locaţia apartamentului în bloc ...., tip 3 camere, loc de parcare ….., dar şi preţul contractului la suma de 38.861,25 euro fără TVA la care se adaugă suma de 3.700 euro.

Pârâta a învederat că, din cuprinsul contractului rezultă că avea obligaţia să proiecteze, construiască şi să predea imobilul contractat în termen de 24 de luni de la data începerii lucrărilor conform art. 5, pct. 5,2 din contract, sub condiţia achitării tuturor plăţilor la timp şi în mod complet de către beneficiari, respectiv de către reclamanţi. A susţinut că au fost achitate tranşele 1, 2 şi primele două facturi parţiale din tranşa 3 de plată, astfel cum părţile au convenit prin contract şi cum s-a modificat ulterior prin actul adiţional.

Pârâta a învederat că în anul 2012, urmare a unor schimbări intervenite între structura asociaţiilor pârâtei, a schimbării managementului realizării programului „Lucrări de construcţii şi spaţii locative şi conexe pentru personalul armatei din …..", care au dus la schimbarea antreprenorului general, a schimbării subantreprenorilor, a furnizorilor de materiale, a gradului de prioritate a anumitor lucrări, a modificării graficului iniţial de execuţie, a impedimentelor de ordin tehnic ivite în derularea programului, a sistematizării pe verticală, etc, reclamantul ca şi ceilalţi beneficiari au fost invitaţi să se prezinte la discuţii cu noi reprezentanţii ai pârâtei în vederea discutării aspectelor de mai sus, aspecte legate inclusiv de derularea contractelor de construire. La data de 13.09.2012 s-a obţinut Autorizaţia de Construire pentru imobilul contractat de către reclamanţi, acest fapt fiind adus şi la cunoştinţa reclamantului. Având în vedere că pârâta a început lucrările şi la imobilele vecine cu imobilul contractat de către reclamant şi pentru o mai bună gestionare a lucrărilor din cadrul proiectul în care face parte şi imobilul contractat de aceştia a fost semnat actul adiţional prin care reclamantul a fost de acord cu modificarea termenului de finalizare a imobilului.

Cu privire la inadmisibilitatea petitetor referitoare la penalităţile de întârziere, pârâta a învederat că reclamantul solicită obligarea ei la plata unor penalităţi de întârziere bazate pe dispoziţiile art. 9, pct. 9.2 din contract, reprezentând penalităţi. Potrivit art. 9, pct. 9.2 din contract, părţile au convenit ca, în cazul în care din vina sa exclusivă dezvoltatorul nu predă imobilul către beneficiar în termenul asumat prin contract, în cazul în care nu s-au convenit prelungirii ale acestuia, dezvoltatorul să plătească penalităţi de 0,05% pentru fiecare zi de întârziere calculată la valoarea contractului, clauză penală stabilită pentru prestaţiile în natură pe care şi le-a asumat antreprenorul. A susţinut că, potrivit art. 1 alin. 1 din legea 313/1879, clauza penală în contractele de prestaţiuni în natură este nula, încălcarea acestei dispoziţii legale referitoare la clauza penală din contractele de prestaţiuni în natură fiind sancţionată cu nulitatea absolută. Potrivit dispoziţiilor mai sus citate, clauza penală aflată în contractele de împrumuturi sau prestaţiuni în natură, este şi va rămâne anulată, oricare ar fi data actului a cărei executare se cere, iar alin 2 al aceluiaşi articol dispune „judecătorul, în caz de împrumut va condamna numai la plata dobânzii prevăzută în art. 1589 c.civ. sau în caz de alte obligaţiuni, la daune interese conform art. 1084 C.civ".

Această reglementare, este în concordanţă şi cu regimul juridic al dobânzii, configurat prin O.G. nr.9/2000, care în temeiul art. 9 precizează că, „în raporturile civile obligaţia de a plăti o dobândă mai mare decât cea stabilită în condiţiile prezentei ordonanţe este nulă de drept". La momentul încheierii contractului de construire, respectiv în anul 2010, dispoziţiile legale mai sus invocate erau în vigoare, astfel încât a  apreciat că aceste dispoziţii au deplină aplicabilitate în raporturile de orice natură, civile sau comerciale, exceptând cele pentru care există reglementări cuprinse în legi speciale. Aşadar, existând interdicţia expresă prevăzuta de Legea nr. 313/1879, clauza penală convenită de părţi în contractul de construire, este nulă absolut, având o cauza ilicită, în raport cu dispoziţiile art. 5 si art. 968 C.civ. 

 Acest aspect rezultă si din decizia în interesul legii nr. XI/2005 a înaltei Curţi de Casaţie si Justiţie, Secţiile Unite, obligatorie în speţă, în privinţă raţionamentului pe care îl conţine, atât referitor la nevalabilitatea unei clauze penale din contractele de împrumut cât si la cele din contractele de prestatiuni.

Pârâta a arătat că, având în vedere că reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe o clauză din contract lovită de nulitate absolută, acţiunea acestuia este nefondată, statul putând realiza protecţia judiciară a drepturilor, doar dacă acestea sunt constituite cu respectarea dispoziţiilor imperative ale legii. În caz contrar, s-ar lăsa fără eficienţă dispoziţiile legale imperative şi s-ar valida judiciar încălcarea acestora de către părţi. În susţinerea celor prezentate, a precizat că nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordinea publică şi bunele moravuri, iar dispoziţiile art 1087 Cod civil trebuie raportate la prevederile art. 5 din Codul civil.

Pârâta a susţinut că  cererea reclamantului este nefondată şi formulată cu  rea credinţă prin raportare la faptul că pârâta a acordat reclamantului termene prelungite de plată, atunci când acesta nu a dispus de fondurile financiare necesare achitării lucrărilor executate, fără să percepem nicio penalitate de întârziere; reclamantul a refuzat să se prezinte în şantier în vederea semnării Anexei 3 ce cuprinde tipul finisajelor interioare, invocând lipsa acestuia din ţară, astfel încât doar la data de 12.05.2015 reclamantul a înţeles, după  îndelungi insistenţe ale pârâtei, să semneze această anexă; reclamantul a refuzat să se prezinte în vederea recepţionării imobilului contractat, deşi a fost convocat în acest sens, invocând lipsa acestuia din ţară, aspect ce rezultă chiar din notificarea transmisă. Mai mult, a învederat că reclamantul invocă o neîndeplinire de către pârâtă a obligaţiilor contractuale, respectiv o neîncadrare în termenele contractuale, însă aşa cum a arătat, reclamantul este cel care a întârziat alegerea finisajelor şi semnarea anexei 3, astfel încât pârâtei i-a fost practic imposibil să se încadreze în termenele contractuale.

A apreciat că, reclamantul în mod deliberat a refuzat sub diverse pretexte alegerea finisajelor şi semnarea anexei 3, respectiv semnarea procesului verbal de recepţie a imobilului contractat, urmărind neachitarea ultimei tranşe de plată, respectiv obţinerea unor penalităţi de întârziere nejustificate. Or, pârâta nu poate fi sancţionată pentru o atitudine culpabilă a reclamantului.

Pe de altă parte, procentul de lucrări (55%) la care face referire reclamantul şi pe care îşi întemeiază calculul de penalităţi nu este real, la data invocată de către reclamant lucrările erau mult mai avansate, procentul la care se raportează este stabilit în mod arbitrar de către acesta.

În ceea ce priveşte petitul 3 al acţiunii, pârâta a solicitat respingerea lui prin raportare la faptul ca imobilul este executat încă din luna martie 2016, toţi beneficiarii preluând acest imobil cu excepţia reclamantului care a refuzat să semneze procesul verbal de predare primire, vizualizând doar imobilul şi sesizând unele remedieri necesare, care au fost executate de către pârâta. Evident că nu înţeleg la ce procent de neexecutare se referă reclamantul, dar în mod cert nu se poate raportat la un procent de 20 % în ipoteza în care lucrările la imobil sunt realizate, cu excepţia branşamentelor individuale, însă utilităţile pot asigurate din organizarea de şantier.

Cu privire la garanţia de bună execuţie, pârâta a susţinut că, imobilul care a fost contractat de către reclamant face parte dintr-un proiect mult mai amplu, proiect în care se edifică peste 550 imobile. Dezvoltatorul a fost desemnat câştigător al unei procedurii derulate de către MAPN în vederea realizării Programului, aspecte care rezultă cu claritate din Convenţia ..../31.03.2009, precum şi din prevederile H.G. 627/2010 şi respectiv Legii nr. 346/2006 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Apărării. Raportat la numărul mare de beneficiari şi la imposibilitatea constituirii unui cont de garanţii pentru fiecare imobil, (respectiv 550 conturi ) s-a convenit prin actul adiţional la Convenţia .... constituirea unei garanţii prin scrisoare de garanţie bancară, modalitate de asemenea nefezabilă din punctul de vedere al băncii, întrucât această modalitate de garanţie era imposibil de executat întrucât beneficiarii nu erau constituiţii în asociaţie care să fie beneficiara acestor garanţii, astfel încât pârâta a comunicat fiecărui beneficiar în parte, inclusiv reclamantului că garanţia de bună execuţie se va reţine din ultima factură. Pe de altă parte, scopul constituirii garanţiei de bună execuţie este acela de a acoperi prejudiciul în cazul în care pârâta va executa lucrări necorespunzătoare şi numai după parcurgerea unei proceduri prevăzută de dispoziţiile contractuale. Ori, aşa cum se poate observa, orice deficienţă se constată va fi remediată de către pârâtă, astfel încât la predarea imobilului toate deficienţele să fie remediate, şi doar în ipoteza în care nu va remedia acele deficienţe reclamantul poate utiliza cuantumul acestor garanţii.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205 şi urm. Cod procedură civilă, art.209, 223 C.pr.civ., HG 627/2010, Ordinul M 18/2011, Legea 313/1879, decretul Lege 167/1958.

În probaţiune, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului, proba testimonială.

La data de 29.11.2016, reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepţiei necompetentei materiale a Judecătoriei Clui-Napoca, susţinând că litigiul de fata este un litigiu comercial insa, potrivit art.94 alin.l lit.k C.proc.civ., competenta materiala in soluţionarea litigiilor evaluabile in bani in valoare de pana la 200.000 lei inclusiv aparţine judecătoriei, indiferent de calitatea părtilor, profesionişti sau neprofesionisti. Având in vedere că valoarea pretenţiilor solicitate prin cererea de chemare in judecata este de aproximativ 7000 euro, echivalentul a 31.500 lei, in mod evident competenta materiala de soluţionare a cauzei aparţine judecătoriei. De asemenea, a solicitat respingerea ca neîntemeiata  a excepţiei  nelegalei timbrări, susţinând că la momentul inregistrarii acţiunii a achitat o taxa de timbru in valoare de 1120 lei conform chitanţei ……/04.08.2016.

Cu privire la inadmisibilitatea solicitării de penalităţi de întârziere, a apreciat-o ca fiind neintemeiată, susţinând că  Legea nr.313/1879, invocata de parata, a fost abrogata prin Legea nr.71/2011 iar actul adiţional care prevede penalităţile solicitate de reclamant a fost încheiat la data de 20.03.2013. A precizat ca parata a fost cea care a inserat aceasta clauza in actul aditional din anul 2013, actele încheiate de altfel cu aceasta având mai degrabă caracterul contractelor de adeziune.

Referitor la etapa finisajelor interioare, reclamantul a susţinut că pârâta a convocat telefonic toţi proprietarii apartamentelor din blocul ……in luna aprilie-mai 2015, solicitare

căreia i-a dat curs. Astfel, personal s-a deplasat la şantier impreuna cu ceilalţi proprietari, ulterior verificând zilnic stadiul lucrărilor pana in luna decembrie 2015, luna in care s-a finalizat montajul gresiei si faianţei, parchetul fiind montat in primavara anului următor, respectiv 2016. A învederat că este nereală si susţinerea potrivit căreia imobilul ar fi fost finalizat inca din

luna martie 2016, acesta fiind inca in faza de execuţie (nu exista racordări la utilităţi, nu sunt finalizate lucrările de amenajări exterioare), chiar si la acest moment. In susţinerea acestei afirmaţii, respectiv a faptului ca imobilul nu este finalizat la cheie nici in prezent (etapa 6 asa cum este descrisa in anexa 4 a contractului, depusa la dosar) sunt si rapoartele dirigintelui de şantier SC ....SRL din data de 31.03. 2016 din care rezulta fara echivoc ca la acea data nu erau finalizate 100 % nici lucrările descrise la etapa 5 din anexa 4 la contract.

La termenul de judecată din data de 09.02.2017, instanța a recalificat excepția inadmisibilității cu privire la petitele prin care se solicită penalități de întârziere ca fiind o apărare pe fondul cauzei și a constatat că pârâta nu are alte excepții de invocat. Sub aspectul probatoriului, a încuviințat părților proba cu înscrisuri și proba testimonială, declarațiile martorilor fiind consemnate și atașate la dosarul la filele 105, 123 și 125.

Pentru termenul de judecată din data de 26.10.2017 pârâta a formulat note de şedinţă cu privire la solicitarea reclamantului privind plata penalităţilor de întârziere. A susţinut că, potrivit art.1538 Cod civil clauza penală este aceea prin care părţile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestaţie în cazul neexecutării obligaţiei principale. A arătat că are în vedere faptul că, strâns legat de excepţia de neexecutare a contractului pe care a invocat-o anterior, mai rezultă din interpretarea textului de lege arătat mai sus şi a condiţiilor contractuale că, pentru activarea clauzei penale este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei principale din contract - adică aceea de a construi şi preda imobilul individualizat în contractul de construire. Clauza penală invocată de reclamanţi poate opera doar dacă nerespectarea condiţiilor contractuale se datora culpei dezvoltatorului nu şi când poate fi atribuită, chiar şi în parte,beneficiarului. Reclamantul a refuzat semnarea anexei 3 invocând lipsa din ţară, astfel că doar la data de l2.05.2015, acesta a înţeles după prelungiri insistenţe  să semneze anexa 3 pe de o parte, iar pe de altă parte, deşi lucrările erau finalizate şi alţi beneficiari au recepţionat lucrările şi s-au mutat în imobil, reclamantul a refuzat acest lucru.

A susţinut că pentru a putea fi determinat cuantumul clauzei penale însă, reclamantul trebuia să îşi îndeplinească propriile obligaţii contractuale - de plată a preţului înscris pe facturi, de semnare a anexelor la contract ş.a. şi prin urmare să facă dovada acestui fapt. Reclamantul nu şi-a îndeplinit întocmai şi la timp propriile lor obligaţii, deşi afirmă acest lucru, existând întârzieri care nu au fost sancţionate în vreun fel de către pârâtă prin invocarea clauzei penale. De altfel, atitudinea acestuia a fost de a nu-şi onora toate obligaţiile, şi de a pretinde penalităţi de întârziere tocmai pentru aşi compensa parte din lucrări. Nerespectarea obligaţiilor de către reclamant conduce la neactivarea clauzei, dar şi la imposibilitatea cuantificării clauzei penale, având de asemenea consecinţă şi asupra pretenţiilor de recuperare a sumelor de bani avansate deja de către reclamanţi.

Pârâta a solicitat a se avea în vedere şi dispoziţiile art. 1540 (2) Cod civil, conform căruia penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligaţiei a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului. A apreciat că instanţa poate, de altfel, reduce penalităţile atunci când obligaţia principală a fost executată în parte- art. 1541(1) lit.a (însăşi reclamantul arată faptul că lucrările au fost executate în mare măsură, rămânând de executat un procent infim din întreaga lucrare - când în realitate au fost finalizate toate etapele de execuţie) si această executare a profitat creditorului (fapt recunoscut de către reclamanţi prin acţiune).

Pârâta a susţinut că în promovarea unei astfel de acţiuni, reclamantul are de fapt în vedere recuperarea unei bune părţi din sumele plătite pentru lucrările executate, lucrare care, însă, este în întregime realizată şi aflată în posesia şi folosinţa acestuia. A concluzionat, susţinând că este admisibilă reevaluarea clauzei penale în ceea ce priveşte cuantumul ei, în scopul respectării şi asigurării caracterului licit al clauzei, a necesităţii ca aceasta să fie conformă cu bunele moravuri şi cu ordinea publică, pentru a se asigura respectarea bunei credinţe şi a principiului echităţii în raporturile contractuale. Mai departe pârâta a menţionat că reclamantul, în evaluarea prejudiciului şi implicit în calcularea penalităţilor de întârziere, nu a avut în vedere lucrările real executate, ci s-a raportat la valoarea ultimei tranşe de plată în procent de 20 %, deşi mare parte din lucrările aferente acestei tranşe erau executate, sens în care a apreciat că penalităţile de întârziere nu se datorează pentru lucrările executate chiar şi în parte. Eronat susţine reclamantul şi că, lucrările aferente ultimei tranşe nu au fost executate nici până în prezent, astfel încât sunt îndreptăţiţii să solicite în continuare penalităţi de întârziere, când în mod real aceste lucrări au fost executate, astfel că se impune a se stabili cu exactitate când s-au realizat efectiv aceste lucrări.

La data de 14.11.2017, reclamantul a formulat concluzii scrise.

Analizând ansamblul materialului probatoriu administrat în cauză, instanța constată următoarele:

În fapt, între reclamantul BC... şi pârâtă a fost încheiat contractul de construire nr...../03.11.2010 (f.6-11), având ca obiect proiectarea şi construirea unei locuinţe ...., tip apartament 4 camere, varianta 2, compusă din 4 camere de locuit cu o suprafaţă de 227,13 mp şi suprafaţă utilă de 103,61 mp, loc de parcare ...., la gradul de finisare standard, pentru preţul de 52,523 euro+ TVA. Prin actul adiţional nr..... din data de 20.03.2013 (f.13-14), părțile au hotărât schimbarea locaţiei apartamentului în blocul ...., tip 3 camere, loc de parcare …., precum şi a preţului contractului la suma de 38.861,25 euro fără TVA, la care se adaugă suma de 3.700 euro (spații comune). Potrivit art.4.1 din actul adițional, durata de execuție a fost stabilită la 24 luni de la momentul semnării actului, conform graficului de execuție din Anexa 4. În cazul în care dezvoltatorul nu predă imobilul la termenul stabilit, din vina sa exclusivă, prin actul adițional s-a stabilit în sarcina acestuia obligația de plată a unor penalități de întârziere de 0,05% pe zi, calculate la valoarea etapei de execuție nefinalizate în termen, până la data îndeplinirii respectivei obligații (art.9.2).

În drept, potrivit dispoziţiilor art.1270 C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, iar potrivit art. 1531 C.civ., creditorul are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit prin faptul neexecutării.

Articolul 1350 C.civ, după ce stabileşte în alineatul 1 că orice persoană trebuie să-şi execute obligaţiile pe care le-a contractat, prevede în alineatul 2 că, atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să-l repare în condiţiile legii.

Analizând apărarea pârâtei privind indmisibilitatea petitelor 1 și 2 ale acțiunii, instanța constată că părțile au stabilit valoarea clauzei penale în caz de neexecutare la termen a obligației de predare a imobilului prin actul adițional nr...../20.03.2013.

Ca o chestiune prealabilă, instanţa reţine că, potrivit art.102 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. Pentru aceste motive, faţă de data încheierii actului adițional la contractul de construire nr….. și anume 20.03.2013, instanţa va analiza prezenta cerere prin prisma dispoziţiilor legale ale Codului civil din 2009, nefiind incident în cauză actul normativ indicat de pârâtă. De asemenea, în acest sens este și art.115 din Legea 71/2011, potrivit căruia clauza penală convenită după intrarea în vigoare Codului civil produce efectele prevăzute de acesta, indiferent de data nașterii obligației principale.

I.În baza art.1539 Cod civil, în cazul în care penalitatea a fost stabilită pentru neexecutarea obligației la timp, creditorul poate cere atât executarea obligației principale, cât și a penalității (...). Însă, astfel cum reglementează art. 1540 alin.2 Cod civil, penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligației a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului. Aplicând prin analogie art.1540 alin.2 Cod civil, acesta își poate găsi aplicabilitatea și în ipoteza din speță, în care clauza penală a fost stabilită pentru întârzierea în finalizarea unei etape de execuție, la termenul stabilit de părți. Astfel, dacă debitorul obligației dovedește că s-a aflat în imposibilitate de a executa la termen, din cauze neimputabile acestuia, clauza penală nu poate fi activată.

Pe de altă parte, instanța reține și faptul că pârâta a înțeles să invoce excepția de neexecutare, pentru a justifica astfel conduita sa contractuală. În acest sens, pârâta a susținut că, pentru activarea clauzei penale este necesară o neexecutare culpabilă a obligaţiei principale din contract, clauza putând opera doar dacă nerespectarea condiţiilor contractuale se datorează culpei dezvoltatorului nu şi când aceasta poate fi atribuită, chiar şi în parte, beneficiarului, învederând faptul că reclamantul a refuzat semnarea anexei 3 până la data de 12.05.2015, iar pe de altă parte, deşi lucrările erau finalizate şi alţi beneficiari au recepţionat lucrările şi s-au mutat în imobil, reclamantul a refuzat acest lucru.

Pentru a putea invoca excepţia de neexecutare a contractului trebuie să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: obligaţiile reciproce ale părţilor trebuie să îşi aibă temeiul în acelaşi contract sinalagmatic-art.1556 alin.1 Cod civil; să existe o neexecutare a obligaţiilor, chiar parţială, dar suficient de importantă, din partea celuilalt contractant-art. 1556 alin. 2 Cod civil; obligaţiile reciproce trebuie să fie ambele exigibile; neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepţia de neexecutare, faptă care l-a împiedicat pe celălalt să-şi execute obligaţia-art. 1517 Cod civil; raportul contractual prin natura sa trebuie să presupună regula executării simultane a obligaţiilor celor două părţi- excepţiile de la această regulă sunt ipotezele în care părţile au prevăzut o ordine a executării prestaţiilor, sau dacă executarea obligaţiei uneia dintre părţi necesită o perioadă de timp, acea parte este ţinută să execute contractul prima-art. 1555 alin.2 Cod civil.

Analizând condițiile sus-enumerate, se constată că excepția de neexcutare nu poate fi opusă în prezenta cauză, atât timp cât părțile au stabilit în contract o ordine a executării obligațiilor, astfel potrivit art.3.1.a din contract (f.7) plata prețului se va face în tranșe, pe măsura executării lucrărilor și art.3.1.d din contract (f.7), orice factură care reprezintă o tranșă din prețul convenit al contractului obligă la plată numai dacă lucrările înscrise în aceasta au fost verificate și certificate ca real executate (…).

Cu toate acestea, instanța va analiza apărările pârâtei referitoare la atribuirea către reclamant, în parte, a culpei în neexecutarea obligațiilor sale contractuale, aceste aspecte fiind relevante prin prisma art.1540 alin.2 Cod civil.

Mai întâi, se impune a se nota faptul că este irelevantă pentru soluționarea cauzei împrejurarea că alți beneficiari au recepționat lucrările și s-au mutat în imobil, atât timp cât contractul de construire nr…./202 și actul adițional nr...../2013 au fost încheiate exclusiv între reclamant și pârâtă.

Referitor la împrejurarea că reclamantul a refuzat semnarea anexei 3 până la data de 12.05.2015, pârâta nu a probat demersurile pe care dezvoltatorul le-a efectuat în acest sens anterior acestei date și nici refuzul expres al reclamantului de a semna mai devreme, deși sarcina probei îi revenea, potrivit art.249 C.proc.civ. De asemenea, nici faptul că reclamantul-beneficiar a formulat obiecții la modul execuție al finisajelor abia la data de 07.06.2016 (f.143) nu poate reprezenta o justificare a întârzierilor în finalizarea lucrărilor, întârziere care a fost confirmată și de martorii audiați în cauză.

În același sens, nici alegația cu privire la plata cu întârziere a facturilor de către reclamant nu poate atrage o concluzie în sens contrar, atât timp cât pârâta avea obligația de a-și executa prima obligația de a construi, conform etapelor contractuale stabilite-  art.3.1.a din contract.

În consecință, instanța constată că pârâta nu a probat nicio împrejurare de natură să înlăture culpa sa în neexecutarea obligațiilor contractuale la termen, deși orice persoană care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească.

În ceea ce privește solicitarea de micșorare a cuantumului cauzei penale se constată că, potrivit art.1541 alin.1 Cod civil, consecința forței obligatorii a contractului este faptul că instanța nu poate modifica acest cuantum, excepțiile fiind cazurile expres prevăzute la lit.a și b. Astfel, potrivit lit.a, dacă obligația principală a fost parțial executată și această executare a profitat creditorului, instanța are posibilitatea de a interveni în raportul juridic dintre părți. Analizând excepția prevăzută de art.1541 alin.1 lit.a Cod civil, invocată de pârâtă, instanța apreciază că aceasta este pe deplin aplicabilă în ipoteza clauzelor penale stipulate în caz de neexecutare a obligației, nu și pentru neexecutarea obligației la timp (executare necorespunzătoare). În al doilea caz, care este incident în speță, se impune a se observa că obligațiile pârâtei a căror executare a fost stabilită pe etape sunt, în mod evident, parțial executate, însă cu depășirea termenelor convenite, altfel ar fi vorba despre o neexecutare totală și suficient de importantă care ar atrage desființarea contractului. Drept urmare, excepția de la regula prevăzută de art.1541 alin.1 Cod civil nu este incidentă în prezentul litigiu, motiv pentru care instanța nu va interveni în contractul părților.

Analizând temeinicia cererii reclamantului, instanța constată că s-a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 4558 euro, in echivalent in lei la cursul BNR din ziua plaţii, cu titlu de penalităţi de întârziere calculate până la data formulării acţiunii și în continuate la plata sumei de 4,26 euro/zi, incepând cu data înregistrării acţiunii si pana la data îndeplinirii obligaţiei asumată prin contractul de construire nr...../03.11.2010 modificat prin actul adiţional nr...../20.03.2013. Reclamantul a învederat că suma solicitată a fost determinată în baza art.9.2 din contract astfel cum a fost modificat prin actul adiționat nr...../2013, respectiv prin raportare la valoarea de 0,05% pe zi de întârziere, procent aplicat la valoarea etapei de execuție nefinalizate în termen, până la data îndeplinirii respectivei obligații.

Cu privire la creanța având ca obiect penalitatea de 0,05 % pe zi, instanța constată că aceasta îndeplinește condițiile certitudinii, lichidității și exigibilității, întrucât cuantumul său reiese în mod neechivoc din contract, este determinabil și ajuns la scadență prin raportare la termenul contractual stabilit de părți pentru finalizarea lucrărilor.

Din facturile depuse la filele 19-23, instanța constată că etapele 4 și 5 au fost executate cu întârziere, factura fiscală nr…… în valoare de 52.841,63 lei, aferentă tranșelor 4 și 5, fiind emisă abia la data de 16.06.2016 deși termenul contractual s-a împlinit în data de 20.03.2015. În acest sens se rețin prevederile art.3.1.a din contract potrivit căruia, pe măsura executării lucrărilor se vor emite facturile pentru plata tranșei corespunzătoare din pret. Drept urmare, asupra sumei de 52.841,63 lei se va aplica penalitatea de 0,05% pe zi, calculată de la data de 20.03.2015 și până la data de 16.06.2016. Instanța reține că reclamantul nu a depus înscrisurile relevante-Anexa 4- din care să rezulte în mod clar data exactă la care trebuiau finalizate etapele 4 și 5, motiv pentru care va aprecia că această dată este cea care rezultă din actul adițional și anume 20.03.2015.

În ceea ce privește etapa 6, pârâta nu a dovedit finalizarea construcției, iar din declarațiile martorilor audiați în cauză reiese în mod cert că proiectul imobiliar nu a fost finalizat nici până în prezent, aspect confirmat de planșele foto depuse la dosar. Drept urmare, penalitățile de 0,05% pe zi vor curge în continuare, asupra tranșei 6 din preț, de la data de 20.03.2015 și până la momentul predării locuinței cu toate utilitățile aferente acesteia, astfel cum prevede art.10.7 din contract, reținându-se în acest sens și faptul că apa potabilă nu era racordată la rețeaua publică edilitară la data de 14.09.2017 (f.125, declarație martor).

Pentru aceste motive, instanța va admite în parte cererea și va obliga pârâta la plata către reclamant a penalităților de 0,05% pe zi, calculate asupra sumei de 52.841,63 lei de la data de 20.03.2015 și până la data de 16.06.2016, precum și asupra tranșei 6 din preț, de la data de 20.03.2015 și până la momentul predării locuinței cu toate utilitățile aferente acesteia.

II. Garanția de bună execuție a fost instituită prin art.10.1 din contract (f.9), la valoarea de 3% din prețul contractului, fără TVA. Părțile au stabilit ca Dezvoltatorul să depună această garanție într-un cont bancar, în favoarea beneficiarului, în termen de 10 zile de la plata fiecărei facturi, în cuantumul de 3% din tranșa de preț consemnată în respectiva factură. Deși pârâta a susținut că Dezvoltatorul a convenit cu toți beneficiarii ca  această garanție să fie reținută din ultima factură, aceasta nu a depus probe în susținerea afirmațiilor sale, simplele alegații nefiind suficiente pentru a înlătura o prevedere contractuală.

În consecință, reținând că dispozițiile contractuale se impun părților întocmai ca legea, potrivit principiului pacta sunt servanda, reclamantul a probat neexecutarea obligației contractuale prevăzute la at.10.1 din contract, iar pârâta nu a făcut proba contrară, astfel că instanța va admite cererea și va obliga pârâtă să depună garanția de bună execuție de 3% din prețul integral al contractului, fără TVA, într-un cont bancar pe numele beneficiarului, în termen de 10 zile de la comunicarea prezentei sentințe.

III. Referitor la capătul de cerere având ca obiect cheltuielile de judecată, potrivit art. art.453 alin.1 C.proc.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat procesul, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Având în vedere principiul disponibilității care guvernează dreptul civil, cererea expresă a reclamantului în acest sens și soluţia de admitere în parte a acțiunii, faţă de culpa procesuală a pârâtei, instanţa urmează să o oblige pe acesta din urmă la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3594,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru-1594,3 lei și onorariu avocat-2000 lei (f.141).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite, în parte, cererea formulată de reclamantul BC..., CNP …., cu domiciliul în …., în contradictoriu cu pârâta SC GTD...SRL, …. cu sediul în …..

Obligă pârâta să platească reclamantului penalitățile de întârziere de 0,05% pe zi, calculate asupra sumei de 52.841,63 lei de la data de 20.03.2015 și până la data de 16.06.2016, precum și asupra tranșei 6 din preț, de la data de 20.03.2015 și până la momentul predării locuinței cu toate utilitățile aferente acesteia.

Obligă pârâta să depună garanția de bună execuție de 3% din prețul integral al contractului fără TVA, într-un cont bancar pe numele beneficiarului, în termen de 10 zile de la comunicarea prezentei sentințe.

Admite cererea privind cheltuielile de judecată.

Obligă pârâta la plata sumei de 3594,3 lei către reclamant, reprezentând taxă judiciară de timbru-1594,3 lei și onorariu avocat-2000 lei.

 Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Cluj-Napoca.

 Pronunţată în şedinţă publică, azi 16.11.2017.

Domenii speta

Spete similare