Modificarea unor suprafețe de teren, situate în extravilanul localității, înscrise în cartea funciară, peste cota de 5% reglementată de art. 108 din Ordinul nr. 700/2014. Respingerea cererii în lipsa unor motive temeinice în acest sens

DREPT CIVIL

Modificarea unor suprafețe de teren, situate în extravilanul localității, înscrise în cartea funciară, peste cota de 5% reglementată de art. 108 din Ordinul nr. 700/2014. Respingerea cererii în lipsa unor motive temeinice în acest sens

- art. 907, art. 908, art. 909, art. 914 din Noul Cod Civil

- art. 107, art. 108, art. 109, art. 220 din Ordinul nr. 700/2014 din 9 iulie 2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară

- art. 41 aliniat 3, litera c) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare

Terenurile în litigiu se află în extravilanul localității, în urma măsurătorilor s-a constatat că reclamanții folosesc o suprafață mai mare cu peste 10% decât cea înscrisă în cartea funciară, or, titlul de proprietate în baza căruia le-a fost reconstituit dreptul de proprietate nu a fost modificat în ceea ce privește suprafața, nu s-a dovedit vreun mod legal de dobândire a dreptului de proprietate asupra acestuia, astfel că, în mod corect instanțele de fond au respins acțiunea, dispozițiile legale privitoare la rectificarea de carte funciară, la modificarea suprafeței de teren, nefiind incidente.

Curtea de Apel Oradea – Secția I-a civilă

Decizia civilă nr. 26 din 30 ianuarie 2020

Prin Sentința civilă nr. (...)/13.12.2018 pronunțată de Judecătoria (...) sub dosar (...), a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată și precizată prin cererea adițională din data de 19.09.2018 de reclamanții (R1) și (R2), în contradictoriu cu pârâții: (P1), (P2), (P3), (P4), domiciliați în (...), (...)(...), (P5), (P6) și (P7).

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:

Conform extrasului de carte funciară nr. (...) (...) (provenită din CF vechi nr. (...) N (...) asupra terenului cu nr. cadastral (...) în suprafață de 400 de m2 reclamanții dețin un drept de proprietate în cotă de 1/4 reclamantul (R2) și 3/4 reclamantul (R1), înscris cu titlu juridic moștenire.

Din extrasul de carte funciară nr. (...) (...) (provenită din CF vechi nr. (...) N (...) reiese că asupra terenului cu nr. cadastral (...) în suprafață de 2.600 de m2 reclamanții dețin un drept de proprietate în cotă de 1/4 reclamantul (R2) și 3/4 reclamantul (R1), înscris cu titlu juridic moștenire.

Prin memoriul tehnic întocmit de inginer (...) (filele 8-9 dosar fond) s-a stabilit că „parcela cu nr. cad. (...) este delimitată pe planul de situație cu punctele 100 – 101 – 102 - 106 și are suprafața măsurată de 450 mp, iar cea înscrisă în act de 400 de mp parcela cu nr. cad. (...) este delimitată pe planul de situație cu conturul marcat de punctele 102 – 103 – 104 – 105 - 106 și are suprafața măsurată de 3183 de mp, iar cea înscrisă în cartea funciară de 2.600 de mp Aceste două parcele pe aliniamentul 101 - 102 sunt delimitate de vecini cu gard din plăci de beton, pe aliniamentul 103 - 104 este delimitat cu gard din plasă de sârmă și pe aliniamentul 101 – 102 - 103 se învecinează cu drumul de exploatare”.

Expertul a precizat că, în opinia sa, diferențele de suprafață se datorează faptului că măsurătorile efectuate cu ocazia punerilor în posesie în temeiul Legii nr. 18/1991 nu s-au făcut cu aparatură de precizie.

La data de 05.04.2018 s-a încheiat procesul-verbal de vecinătate (fila 10 dosar fond) prin care (P2), (P1), (P5), (P6), (P3), (P4) și (P7) au procedat la recunoașterea și stabilirea limitei și vecinătăților imobilului situate în extravilanul localității (...) identificate prin nr. cad. (...) înscris în CF nr. (...) și nr. cad. (...) înscris în CF nr. (...) prezentat în schița anexată.

În drept, instanța de fond a reținut că reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 907 Cod civil, potrivit cărora „(1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. (3) Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic”.

Raportat la elementele concrete ale speței instanța nu a dat eficiență dispozițiilor legale invocate de către reclamanți, câtă vreme aceștia nu au făcut dovada existenței unei recunoașteri făcute de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dovada pronunțării unei hotărâri judecătorești definitive prin care s-a admis acțiunea de fond.

S-a apreciat că, astfel cum rezultă din interpretarea dispoziției legale, acțiunea în rectificare tabulară este, de regulă, una accesorie. Ea se grefează pe o acțiune principală care are ca obiect, de cele mai multe ori, desființarea titlului în temeiul căruia antecesorul tabular s-a înscris în cartea funciară.

Legiuitorul permite introducerea unei acțiuni pe cale separată dacă acțiunea de fond a fost exercitată separat și există o hotărâre prin care s-a dispus desființarea actului juridic.

Prin Decizia nr. (...) din 10 septembrie 2013 pronunțată în recurs de Secția I civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție având ca obiect rectificare CF, instanța supremă a hotărât că prin acțiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea Funciară se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situația juridică reală a imobilului, această acțiune având, de obicei, un caracter subsidiar, fiind grefată pe o altă acțiune având ca obiect constatarea nulității sau anularea unui act, simulația sau rezoluțiunea acestuia.

În speță, Înalta Curte a reținut că este inadmisibilă acțiunea în rectificarea mențiunilor din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al proprietarului tabular, în condițiile în care titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, cu precizarea că aspectele vizând valabilitatea sau lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua credință nu pot fi examinate în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară.

Raportat la argumentele mai sus prezentate, instanța de fond a reținut că în prezenta cauză nu s-a făcut dovada existenței unei hotărâri definitive prin care să se dispună cu privire la fondul dreptului, soluție în baza căreia instanța să dispună rectificarea cărții funciare.

În acest sens, instanța de fond a reținut că în cauză sunt posibile două ipoteze.

Situația în care reclamanții sunt ținuți să facă dovada izvorului juridic al dreptului de proprietate asupra diferenței de teren rezultate din măsurători. În lipsa unei astfel de dovezi, rectificarea cărții funciare prin modificarea suprafeței imobilului tinde – în mod indirect – la recunoașterea dreptului de proprietate al reclamanților asupra acestei diferențe, ceea ce nu este posibil în lipsa unui titlu pe care aceștia l-ar fi putut obține în cadrul unei acțiuni de fond (uzucapiune, hotărâre care să țină loc de contract, etc.)

În ipoteza în care cererea reclamanților se întemeiază pe dispozițiile art. 914 Cod civil, care permit modificarea descrierii imobilului, inclusiv sub aspectul suprafeței acestuia, instanța de fond a reținut că reglementarea stabilește în mod expres că proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii care – în considerarea acestei ipoteze – sunt cele prevăzute de art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996, astfel cum va rezulta din argumentele următoare:

S-a reținut că încuviințarea cererii de rectificare a cărții funciare în sensul modificării suprafeței terenului întemeiată pe argumentul reclamanților, potrivit căruia diferențele de suprafață constatate de către inginerul topograf cu ocazia efectuării măsurătorilor ar avea drept cauză diferențe generate de folosirea unor aparate de măsurare diferite ca acuratețe, nu poate fi primită de către instanță, pentru considerentele ce succed.

Pe de o parte, reținând posibilitatea generării unor erori de măsurare prin efectuarea acestora cu ajutorul unor aparate de acuratețe diferită, legiuitorul a reglementat procedura de modificare în plus a suprafeței imobilului față de suprafața înscrisă în carte funciară, pe baza simplei constatări tehnice a existenței diferențelor de măsurare, stabilind anumite limite rezonabile, cu luarea în considerare a plajei maxime de eroare ce ar putea rezulta din acest motiv. Astfel, procedura administrativă de corelare a înscrierilor de carte funciară cu realitatea rezultată din măsurătorile în teren este stabilită prin dispozițiile art. 41 alin. (3) lit. b) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare corelat cu art. 107 din Ordinul nr. 700/2014, pentru terenurile situate în intravilanul localităților, în limitele unei diferențe de maximum 10% și de dispozițiile art. 108 pentru terenurile situate în intravilanul localităților, în limitele unei diferențe de maximum 5%.

S-a apreciat pe de altă parte că o diferență totală de 633 mp (ceea ce, la un front de 48,45 de metri măsurați pe aliniamentul 100 - 101 ar reprezenta o eroare de măsurare pe lungime de 13,06 m, reprezentând o diferență procentuală de peste 20%) nu poate fi justificată prin existența unor erori de măsurare. Este de subliniat în acest context că în anul 1994, anul emiterii titlului de proprietate, aparatele de măsurare – oricât de puțin avansate ar fi fost în raport de actualele aparate de măsură – nu puteau genera erori de măsurare de peste 20%, astfel cum rezultă prin calculul efectuat în prezenta cauză, raportat la măsurătorile propuse de către domnul inginer.

În concluzie, instanța de fond a reținut că reclamanții nu au făcut dovada incidenței niciunuia din cazurile prevăzute de art. 907 Cod civil, care să permită instanței rectificarea cărții funciare în sensul celor solicitate de către reclamanți.

Raportat la împrejurarea că diferențele de teren depășesc valorile maxime stabilite de lege (de 10% pentru terenurile din intravilan și 5% pentru cele din extravilan), s-a reținut că în cauză devin incidente dispozițiile art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora „În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:

c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b) [10% pentru terenurile din intravilan și 5% pentru terenurile din extravilan – n.n.], la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza procesului-verbal de vecinătate și a unei adeverințe eliberate de autoritățile administrației publice locale, prin care se atestă faptul că:

(i) posesorul este cunoscut că deține diferența de suprafață de teren sub nume de proprietar;

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.”

Instanța de fond a reținut că, ținând seama de elementele concrete ale cauzei, situația juridică a terenului deținut de reclamanți peste suprafața înscrisă în cartea funciară se circumscrie dispoziției legale înscrise la art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996, urmând a fi reglementată potrivit acestor dispoziții legale, după obținerea tuturor înscrisurilor doveditoare prevăzute de textul legal.

Pentru aceste considerente, instanța de fond a respins cererea formulată de reclamanți, luând act de împrejurarea că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinței civile nr. (...)/2018, reclamanții (R1) și (R2), au formulat apel, solicitând în temeiul art. 480 Cod procedură civilă, admiterea apelului declarat, schimbarea în tot a hotărârii atacate și, pe cale de consecință, admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată, în sensul:

- modificării suprafeței parcelelor înscrise în CF (...) (...), după cum urmează: parcela având nr. cadastral (...), modificată din suprafața greșit înscrisă de 400 mp, în cea reală, de 450 mp, respectiv parcela având nr. cadastral (...), din cea înscrisă greșit de 2600 mp, în cea reală de 3183 mp, cu efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.

Prin decizia civilă nr. (...)/Ap din data de 09 Iulie 2019, pronunțată de Tribunalul (...), în dosar nr. (...)/(...)/2018, s-a respins ca neîntemeiat apelul formulat de apelanții (R1) și (R2), ambii domiciliați în (...), (...) (...) împotriva Sentinței civile nr. (...)/13.12.2018 pronunțată de Judecătoria (...) în dosar nr. (...)/(...)/2018 în contradictoriu cu intimații (P1) - (P7), domiciliați în (...), (...) (...).

Instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Prin sentința atacată, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților astfel cum a fost formulată și precizată (filele 51 - 52) și prin care au solicitat, în temeiul art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil rectificarea înscrierilor din CF (...) (...) în ceea ce privește suprafața parcelei de teren înscrisă în această coală, având nr. top. (...), care să fie modificată din cea înscrisă în această coală în cea reală, de 450 mp, respectiv a înscrierilor din CF (...) (...), în ceea ce privește suprafața parcelei înscrisă sub nr. cadastral (...) care să fie modificată din cea înscrisă greșit de 2600 mp în cea reală, de 3183 mp, cu efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară.

S-a reținut că reclamanții nu au făcut dovada incidenței niciunuia din cazurile prevăzute de art. 907 Cod civil care să permită instanței rectificarea cărții funciare în sensul celor solicitate de reclamanți.

Instanța de apel a considerat că soluția primei instanțe este legală și temeinică, fiind întemeiată acțiunea pe dispozițiile 907 și în special pe cele ale art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil, corect reținând că nu sunt întrunite condițiile cerute de textul de lege pentru a putea dispune în sensul solicitat de reclamanți, în condițiile în care aceștia nu au făcut dovada existenței unei hotărâri judecătorești definitive care să dispună cu privire la fondul dreptului.

S-a apreciat că, în mod corect, prima instanță a arătat faptul că încuviințarea cererii de rectificare a cărții funciare în sensul modificării suprafeței terenului întemeiată pe argumentul potrivit căruia diferențele de suprafață constatate de către inginerul topograf cu ocazia efectuării măsurătorilor ar avea drept cauză diferențe generate de folosirea unor aparate de măsurare diferite ca acuratețe, nu putea fi primită, cu atât mai mult cu cât prevederile art. 219 din Ordinul privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară sub nr. 700/2004 impun ca rectificarea înscrierilor de carte funciară să se facă strict în condițiile art. 907 - 908 Cod civil (condiții care însă așa cum corect a reținut prima instanță nu sunt îndeplinite).

Instanța de apel a arătat că art. 220 din același ordin prevede că „(1) Prin modificarea de carte funciară se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil.

 (2) Modificarea de carte funciară se poate face doar la cererea titularului dreptului de proprietate, în baza actelor doveditoare. Modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară nu este considerată o rectificare de carte funciară”.

 S-a reținut că în mod corect a arătat prima instanță care este modalitatea în care poate fi reglementată situația terenului din cauza de față, raportat la dispozițiile art. 914 Cod civil, art. 41 alin. 3 lit. c) din Legea nr. 7/1996 corelate cu cele ale art. 107 și 108 din Ordinul ANCPI cu nr. 700/2014.

În acest sens, instanța de apel a arătat că nu poate primi interpretarea dată de apelanți dispozițiilor art. 109 alin. 2 din Ordinul 700/2014 care prevede că „Modificarea în plus a suprafeței imobilului înscris în cartea funciară peste procentele menționate în prezentul capitol se poate realiza în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive, în baza documentației cadastrale”, aceste dispoziții trebuind a fi interpretate prin coroborare cu dispozițiile art. 85 din Ordinul ANCPI nr. 700/2014 și cele ale art. 41 alin. 3 lit. c) din Legea nr. 7/1996.

Din interpretarea art. 85 din Ordinul ANCPI nr. 700/2014 care stabilește că:

„(1) Pentru imobilele situate în intravilan a căror suprafață rezultată din măsurători este mai mare cu peste 10% față de suprafața înscrisă în cartea funciară deschisă potrivit dispozițiilor Decretului-lege nr. 115/1938, de cea din documentația cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau cea din actele de proprietate și pentru imobilele situate în extravilan a căror suprafață rezultată din măsurători este mai mare cu peste 5% față de suprafața înscrisă în cartea funciară deschisă potrivit dispozițiilor Decretului-lege nr. 115/1938 sau cea din actele de proprietate, documentația cadastrală se respinge cu excepția situației în care se depun documentele prevăzute la alin. (2).

(2) Pentru imobilele prevăzute la alin. (1), proprietarii pot dobândi excedentul de suprafață, fie prin acțiune în instanță, fie prin procedura eliberării certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar”, s-a reținut că acest gen de acțiune în justiție nu poate fi, însă, una de rectificare de carte funciară, din moment ce art. 220 din același Ordin statuează fără echivoc, asupra faptului că „Modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară nu este considerată o rectificare de carte funciară”, ci este vorba despre o acțiune de fond promovată pentru a face dovada dobândirii dreptului de proprietate asupra suprafeței excedentare prin vreunul din modurile de dobândire a proprietății prevăzute de lege.

Instanța de apel a arătat că invocarea de către apelanți a faptului că în cazul suprafețelor de teren care lipsesc, legea nu reglementează nici un procentaj pentru rezolvarea problemei pe cale administrativă, spre deosebire de situația terenului în plus, nu prezintă relevanță în cauză, fiind aspecte ce țin de optica legiuitorului.

Pe cale de consecință, în temeiul art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul a respins ca neîntemeiat apelul formulat de apelanți împotriva Sentinței civile nr. (...)/13.12.2018 pronunțată de Judecătoria (...), apreciind-o ca fiind legală și temeinică.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu 100 lei prin chitanța fiscală aflată la fila 37, din data de 11.10.2019, au declarat recurs apelanții (R1) și (R2), solicitând admiterea acestuia, în principal casarea hotărârilor, rejudecarea cauzei în fond, admiterea acțiunii, modificarea parcelelor înscrise în CF nr. (...) (...), a celei cu nr. cadastral (...) de la 400 mp la 450 mp, a celei cu nr. cadastral (...) de la 2600 mp la 3183 mp, efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară, în subsidiar, dacă se va aprecia că se impune trimiterea cauzei în vederea pronunțării instanței asupra probatoriului administrat, conform celor ce se vor dezlega în recurs, solicită casarea cu trimitere pentru ca instanța de apel să se pronunțe asupra fondului litigiului.

Prin motivele de recurs s-a invocat că hotărârile s-au dat cu interpretarea greșită, cu încălcarea unor norme de drept material. Cererea pentru modificarea suprafeței terenului înscris în CF nr. (...) (...) are la bază o expertiză extrajudiciară întocmită de expert tehnic (Et) ce a ajuns la concluzia că diferențele dintre terenul înscris și suprafața măsurată se datorează faptului că măsurătorile efectuate cu ocazia aplicării Legii nr. 18/1991 nu s-au făcut cu aparate de precizie.

Au depus un Proces Verbal de vecinătate din 05.04.2018 prin care limitele de proprietate sunt recunoscute de toți vecinii, delimitate cu garduri, fără discuții în această privință, toți l-au semnat fără rezerve, aceiași fiind și problema lor, fiecare având o suprafață de teren în plus față de cea înscrisă în cartea funciară.

Starea de fapt a fost recunoscută de vecinii mejdiași, fiind evident că există o mare diferență între precizia aparaturii ce se folosea în anii 1990 când s-au efectuat punerile în posesie în baza Legii nr. 18/1991, comparativ cu cea avansată din prezent. A fost depusă documentația cadastrală în fața instanței de fond și a implicat o precizie foarte mare, comparativ cu cea de la punerea în posesie când măsurătorile s-au făcut la repezeală, cu compasul, cu roata, cu rigla.

Demersul lor este în consens cu principiul securității raporturilor juridice civile, principiu ignorat de instanța de fond, pe calea prevăzută de art. 914 Cod civil s-au adresat instanțelor pentru clarificarea situației juridice a unui teren pe care antecesoarea lor l-a dobândit în baza Legii nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. (...) eliberat în anul 1994, dată de la care terenul a fost folosit în aceiași configurație fără a se fi extins spre un vecin sau altul.

Problema unei suprafețe de teren în plus față de cea înscrisă în cartea funciară, față de prevederile Ordinului 700/2014 se poate clarifica pe cale administrativă, potrivit art. 107 - 108 sau pe baza unei hotărâri judecătorești definitive, a unei documentații cadastrale, conform art. 109, sens în care nu există o practică judiciară constantă ci diversificată, acțiunile fiind admise în baza art. 914 Cod civil, coroborat cu art. 109, 220 din acest ordin, fie, ca în cazul lor, pe baza acelorași prevederi legale.

Această problemă de interpretare a unor norme de drept aduce gravă atingere principiului securității raporturilor juridice, dreptului la un proces echitabil, întrucât în situații similare instanțele pronunță hotărâri diferite, iar actul de justiție nu ar trebui să țină de elementul noroc, în funcție de instanță sau complet.

Hotărârile pronunțate de instanța de apel și de fond au la bază interpretarea greșită, restrictivă, lipsind de efecte juridice prevederile legale evocate, art. 914 Cod civil, art. 109, art. 220 din Ordinul nr. 700/2014. S-au invocat în apel prevederile art. 85 din acesta, în condițiile în care acest text se referă la prima înscriere în cartea funciară a unor imobile, fiind de subliniat că modificarea suprafeței imobilelor deja înscrise în cartea funciară este reglementată de Secțiunea 4.4.2.3.4 din Capitolul IV, prevederile fiind clare, greu de înțeles de ce s-a făcut un ghiveci între această secțiune și cea referitoare la prima înscriere în care se regăsește și art. 85.

Nici art. 914 Cod civil și nici prevederile art. 105 - 110 din Ordinul nr. 700/2014 nu fac trimitere la existența unui titlu de proprietate pentru admisibilitatea cererii de modificare a suprafeței terenului, teorie care are drept consecință lipsirea de efecte juridice a art. 109 ce reglementează posibilitatea modificării în plus a unor suprafețe de teren în baza unei hotărâri judecătorești și a unei documentații cadastrale.

Este la limita absurdului această interpretare câtă vreme dacă părțile ar deține un titlu de proprietate nu ar mai apela la procedura modificării suprafeței de teren ci la o alta, putând solicita rectificarea înscrierilor de carte funciară potrivit art. 908 Cod civil iar dacă legiuitorul ar fi considerat că peste procentul de 10% nu se mai pot modifica pe nicio cale suprafețele terenurilor înscrise deja în cartea funciară, nu s-ar fi prevăzut la art. 109 alin. 2 din Ordinul 700/2014, ce face trimitere la o hotărâre judecătorească definitivă, la o documentație cadastrală, nu la un titlu de proprietate, ce este astfel o adăugare la lege.

Instanțele, în astfel de spețe ar fi chemate a analiza, raportat la probele administrate, temeinicia acțiunilor, probabil nu în cazul modificării de suprafețe de 50 sau 100%, precum au procedat alte instanțe, însă nicidecum a limita dreptul părților a avea acces la instanțe în astfel de situații și de a fi judecate cererile în esența lor, în limitele sesizării.

Prin astfel de hotărâri se desființează instituția modificării unor suprafețe de teren în baza art. 914 Cod civil, a art. 109 din Ordinul nr. 700/2014 referitor la modificarea unor suprafețe de terenuri înscrise în cartea funciară, în condițiile în care instanța invocă art. 220 din acesta, prevederi invocate și de ei, ținând cont de conținutul real ce face trimitere la noțiunile de esența dreptului, acte doveditoare nu la un titlu de proprietate. Instanțele în loc să se aplece asupra unor chestiuni, poate puțin subtile, au ales să nu vorbească, să nu vadă, să nu audă, alegând o soluție care să pună justițiabilii pe drumuri.

S-a invocat în drept art. 914 Cod civil, art. 488 Cod procedură civilă, Ordinul 700/2014.

Intimații, deși legal citați, nu s-au prezentat și nici nu și-au comunicat poziția față de calea de atac declarată în cauză.

Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs, cât și din oficiu, Curtea a reținut următoarele:

Prin acțiunea dedusă judecății, recurenții reclamanți au solicitat modificarea unor suprafețe de teren, respectiv a celei având nr. cadastral (...) de la 400 mp la 450 mp, a celei cu nr. cadastral (...) de la 2600 mp la 3183 mp, ambele înscrise în cartea funciară nr. (...) (...), motivat de faptul că aceste terenuri au fost reconstituite în baza Legii nr. 18/1991, că le folosesc astfel de mai mulți ani fără a fi știut că ar avea o suprafață mai mare decât cea întabulată în cartea funciară.

Din analiza copiei Titlului de proprietate nr. (...) emis la data de 11.11.1994 de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor a Județului (...), fila 7 dosar de fond, se reține faptul că s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea lui (...), moștenitoarea defunctei (...), asupra a 9600 mp teren extravilan în Municipiul (...) parcelele cu nr. (...)/96 în suprafață de 2000 mp, cea cu nr. (...)/12 în suprafață de 2300 mp, cea cu nr. (...)/32 în suprafață de 2700 mp și cea cu nr. (...)/33 în suprafață de 2600 mp.

Potrivit copiei certificatului de moștenitor nr. (...)/02.11.2009, eliberat de BNP (...), (...) a decedat la data de 17.08.2009, moștenitorii acesteia fiind recurenții, în calitate de fiu, respectiv de soț supraviețuitor.

Imobilul constând în parcela cu nr. (...)/33 în suprafață de 2600 mp a primit nr. cadastral (...) în suprafață de 2600 mp, înscris în cartea funciară nr. (...) (...), în care au fost întabulate drepturile recurenților în calitate de moștenitori, suprafață ce s-a solicitat a fi modificată la 3183 mp. Imobilul constând în parcela cu nr. (...)/32 în suprafață de 2700 mp a fost dezmembrat, iar parcela cu nr. (...)/32/2 a primit nr. cadastral (...) în suprafață de 400 mp, înscris în cartea funciară nr. (...) (...), în care au fost întabulate drepturile de proprietate ale recurenților cu titlu de moștenire, a cărei suprafață s-a solicitat a fi modificată la 450 mp.

A fost depus la dosarul cauzei în susținerea cererii un memoriu tehnic întocmit de expertul tehnic (...), fila 8 dosar de fond, potrivit căruia aceste parcele au o suprafață mai mare decât cea înscrisă în acte, fiind delimitate de vecini cu gard din plasă de sârmă și că se învecinează cu drumul de exploatare, că diferențele de suprafețe se datorează faptului că măsurătorile în aplicarea Legii nr. 18/1991 nu s-au făcut cu aparate de precizie. S-a mai atașat un plan de situație și un proces verbal de vecinătate încheiat la data de 05.04.2018, fila 10, potrivit căruia intimații pârâți au recunoscut și stabilit limita vecinătăților imobilelor în litigiu, arătând că sunt proprietari a imobilelor învecinate, sens în care au semnat cele consemnate.

Nu se poate reține din analiza actelor aflate în dosarul de fond, de apel și de recurs că intimații, vecini cu imobilele în litigiu, ar deține dreptul de proprietate asupra imobilelor terenuri ce se învecinează cu acestea, existând doar acel proces verbal, despre care s-a făcut vorbire mai sus, potrivit căruia aceștia au declarat în acest sens.

Într-adevăr, din documentația cadastrală, depusă la dosar, reiese faptul că recurenții folosesc o suprafață mai mare de teren decât cea care este evidențiată în cartea funciară, aferentă celor două numere cadastrale, dar, această situație însă nu derivă din modul în care au fost efectuate măsurătorile la data la care s-a eliberat titlul de proprietate, la care s-a format numărul cadastral, cum susțin aceștia și expertul ce a întocmit-o, câtă vreme nu s-a procedat la corectarea titlului în baza căruia s-au întabulat în cartea funciară drepturile antecesoarei lor, la mărirea suprafeței de teren reconstituită în baza Legii nr. 18/1991.

Art. 914 din Noul Cod civil, invocat de către recurenți că ar fi fost greșit aplicat, interpretat, prevede faptul că, proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii, or, se impunea în acest sens a se analiza care sunt condițiile legii instituite pentru a se proceda la modificarea suprafețelor celor două numere cadastrale.

Potrivit art. 907 din noul Cod civil:

(1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.

(2) Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.

(3) Situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Din analiza acestor prevederi legale, Curtea a reținut faptul că acestea se referă doar la rectificarea unor înscrieri efectuate în cartea funciară, legiuitorul făcând însă distincție între instituția rectificării, prin care se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii în cartea funciară, și cea a modificării prin care se are în vedere orice schimbare privitoare la aspectele de natură tehnică ale imobilelor, schimbare care însă nu este de natură a afecta esența dreptului care poartă asupra acelor imobile, că este reglementată de altfel o procedură administrativă pentru situația în care diferența între suprafața înscrisă și cea reală este mai mică decât 5%.

Cât privește situațiile în care însă, cu ocazia măsurătorilor se constată o diferență mai mare de 5%, referitor la imobilele ce sunt împrejmuite, modalitatea de realizare a concordanței dintre situația scriptică, deci cea înscrisă în cartea funciară, și cea reală, este procedura contencioasă, urmată de altfel în speță de către recurenții reclamanți, având ca obiect practic modificarea suprafeței celor două imobile, a numerelor cadastrale susmenționate.

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, nu limitează însă procedura rectificării doar la situațiile în care ar fi afectată esența dreptului de proprietate ci este incidentă inclusiv la situația în care sunt vizate doar aspecte de ordin tehnic ale imobilelor, a suprafețelor acestora, atâta timp cât sistemul de publicitate imobiliară nu garantează întinderea suprafețelor.

Ordinul nr. 700/2014 din 9 iulie 2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, în art. 220 se referă expres la modificarea de carte funciară, la alineatul 1 stabilind faptul că, prin modificarea de carte funciară se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil, iar, la alineatul 2, că această procedură se poate realiza doar la cererea titularului dreptului de proprietate, în baza actelor doveditoare. Modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară, se prevede că nu este considerată o rectificare de carte funciară.

Curtea a mai reținut faptul că, în art. 908 din noul Cod civil, legiuitorul a stabilit condițiile în care poate avea loc rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii:

(1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greșit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.

(2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarația autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

(3) Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptățit, odată cu consimțământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, și înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare rectificării.

(4) Acțiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de fond, când este cazul. Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât și împotriva terților dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în condițiile prevăzute la art. 909, cu excepția acțiunii întemeiate pe dispozițiile alin. (1) pct. 3 și 4, care nu poate fi pornită împotriva terților care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.

Analizând fiecare din cazurile expuse mai sus, chiar dacă s-ar accepta că ar fi aplicabile în cauză, că ar fi vorba de o rectificare de carte funciară nu de modificarea acesteia privitor la suprafața de teren înscrisă la fiecare număr cadastral, Curtea a reținut că nu sunt incidente în speță situațiile prevăzute la art. 908 aliniat 1 punctele 1 - 3, expuse mai sus. Cât privește incidența punctului 4, situația invocată constând în faptul că recurenții folosesc o suprafață mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară, împrejmuită, nu poate echivala cu o neconcordanță între înscrierea din cartea funciară și situația juridică a terenurilor, folosința fiind o stare de fapt. Cât privește critica privitor la incidența dispozițiilor Ordinului nr. 700/2014 din 9 iulie 2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, la interpretarea, la aplicarea art. 107, 108 și 109, s-au reținut următoarele:

Potrivit art. 107, din acest ordin, modificarea în plus a suprafeței imobilului situat în intravilan cu un procent de până la 10% inclusiv față de suprafața înscrisă în cartea funciară, se realizează în baza documentației cadastrale de modificare a suprafeței, care conține suplimentar următoarele documentele:

a) declarația autentică a proprietarului în cazul imobilului împrejmuit și materializat prin elemente stabile în timp;

b) declarația autentică a proprietarului și procesul-verbal de vecinătate, semnat de către proprietarii imobilului vecin cu limita nematerializată cu gard sau cu limita care nu este delimitată de un detaliu stabil în timp (canal, curs de apă, drum etc.) - în cazul imobilului neîmprejmuit sau parțial împrejmuit;

Câtă vreme imobilele în litigiu sunt situate în extravilan, potrivit celor arătate mai sus, aceste dispoziții nu sunt incidente, astfel că nu s-au impus analize suplimentare în acest sens.

Art. 108 din același Ordin evocat mai sus, prevede că:

Modificarea în plus a suprafeței imobilului situat în extravilan cu un procent de până la 5% inclusiv față de suprafața înscrisă în cartea funciară, se realizează în baza documentației cadastrale de modificare a suprafeței care conține suplimentar următoarele documente, după caz:

 a) declarația autentică a proprietarului – în zonele de aplicare a legilor proprietății, dacă există plan parcelar recepționat de oficiul teritorial;

 b) declarația autentică a proprietarului și procesul-verbal de vecinătate, semnat de către proprietarii imobilului vecin cu limita nematerializată cu gard sau cu limita care nu este delimitată de un detaliu stabil în timp (canal, curs de apă, drum etc.) în cazul imobilului neîmprejmuit sau parțial împrejmuit, situat în zonele foste necooperativizate, pentru care nu s-au emis titluri de proprietate.

Potrivit art. 109 (1) Modificarea în plus a suprafeței imobilului înscris în cartea funciară, până la procentele menționate în prezentul capitol se poate realiza la cererea proprietarului, o singură dată.

(2) Modificarea în plus a suprafeței imobilului înscris în cartea funciară peste procentele menționate în prezentul capitol se poate realiza în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive, în baza documentației cadastrale.

Câtă vreme, astfel cum s-a arătat mai sus, din documentația cadastrală reiese faptul că nr. cadastral (...) înscris în coala de carte funciară nr. (...) (...), teren arabil în extravilan, în suprafață scriptică de 400 de mp, are în urma măsurătorilor o suprafață de 450 mp, deci mai mult de 10% în plus iar nr. cadastral (...), înscris în cartea funciară nr. (...) (...), teren arabil în extravilan, are o suprafață scriptică de 2600 mp, iar în urma măsurătorilor de 3183 mp mai mult de 10%, în speță sunt incidente dispozițiile cuprinse în art. 109 alineat 2 din ordinul susmenționat, sens în care s-a atașat documentația cadastrală expusă mai sus.

Se impune a se evidenția în acest sens faptul că, prin art. 41 alineat 3, litera c) din Legea nr. 7/1996 s-a reglementat procedura prin care să fie modificată mențiunea din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația, suprafața imobilelor, potrivit căruia, ”(3) În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel: ...; b) dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului”, or, Ordinul susmenționat practic este corelat cu aceste dispoziții, singura diferență referindu-se la situația imobilelor din intravilan unde se acceptă o diferență de până la 15%, în loc ce cea din ordin de până la 10%, aspecte corect reținute de ambele instanțe.

La data la care s-a emis titlul de proprietate în favoarea antecesoarei recurenților, 11.11.2004, s-a avut în vedere o suprafață de teren ce s-a dispus a fi reconstituită, suprafață ce nu a fost modificată, corectată în sensul majorării acesteia, or, indiferent de performanța aparatelor de măsură din aceea perioadă, nu se poate accepta ideea că ar fi fost de natură a genera erori de peste 15% - de la 2600 mp la 3183 mp în situația nr. cadastral (...), de peste 10% în situația celui cu nr. (...), de la 400 mp la 450 mp.

Dacă s-ar accepta criticile recurenților s-ar ajunge la instituirea unui nou mod de dobândire al dreptului de proprietate constând în întocmirea unei documentații cadastrale, bazate pe folosință, or, legiuitorul nu a stabilit o astfel de procedură. Faptul că în situațiile în care se constată diferențe de teren în urma măsurătorilor, peste limitele susmenționate, s-a stabilit că se urmează procedura judiciară, nu este un aspect care să conducă la concluzia că s-ar impune admiterea acțiunilor promovate în acest sens, de genul celei în speță, instanțele fiind chemate a verifica dacă pentru suprafața excedentară există întrunite condițiile de dobândire a dreptului de proprietate în una din modalitățile instituite, ceea ce însă în speță nu s-a dovedit.

Se mai impune a se evidenția faptul că legiuitorul, a stabilit că, în situația în care se constată în urma măsurătorilor diferențe mai mari de 15% pentru imobilele din intravilan, de peste 5 % pentru cele din extravilan, art. 41 aliniat 3, litera c) din Legea nr. 7/1996, dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente: (i) procesul-verbal de vecinătate; (ii) istoricul de rol fiscal; (iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale. Ca urmare, se poate dispune doar notarea posesiei nu instituirea unui drept de proprietate asupra acestei diferențe de teren, pentru că, practic prin procedura solicitată, acest efect se produce, or, în lipsa dovedirii dobândirii dreptului prin una din modalitățile prevăzute de lege, (vânzare cumpărare, moștenire, uzucapiune, reconstituire, etc.) a modificării suprafeței reconstituite prin titlul de proprietate, cererea nu putea primi o soluție favorabilă.

Practica judiciară depusă la dosar, nu constituie un izvor de drept, soluțiile fiind pronunțate în urma unei probațiuni administrate în acele dosare, a interpretării dispozițiilor legale incidente. Se mai impune a se evidenția, potrivit și celor arătate mai sus că referitor la intimați, nu s-a făcut dovada faptului că ar deține un drept de proprietate asupra imobilelor învecinate cu cele în litigiu, existând doar mențiunea din procesul verbal întocmit de expert, potrivit căruia ar fi vecini.

Raportat la toate considerentele expuse, Curtea a apreciat că nu sunt incidente dispozițiile art. 488 Cod procedură civilă, nesubzistând motive de casare, de nelegalitate a deciziei pronunțate, astfel că, în baza art. 496 aliniat 1 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat recursul și a menținut astfel în întregime decizia atacată.

Nefiind solicitate de către intimați cheltuieli de judecată, nu au fost acordate, prevederile art. 451 - 453 Cod procedură civilă neimpunându-se astfel a fi aplicate, interpretate.

Domenii speta

Spete similare