Obligație de a face rectificarea cotelor indivize – reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a contractelor de vânzare pentru motivul că prin acestea s-au stabilit cotele raportat la ambele corpuri ale clădirii, însă legislația a

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.02.2018 reclamantul A în contradictoriu cu pârâţii S.C. B S.A, C, E, F a solicitat instanţei ca, prin  hotărârea pe care o va pronunţa să dispună rectificarea cotelor indivize din părţile comune ale imobilului şi a cotelor părţi de teren aferente fiecărui apartament din imobilul situat la adresa din str. ..., București, sector 1 astfel: pentru apartamentul nr. 1, în suprafață utilă de 64,79 m.p. situat în corpul A cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului A este de 41,20%, iar cota parte de teren aferent este de 33,37 m.p. conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru apartamentul nr. 2, în suprafață utilă de 92,43 m.p. situat în corpul A cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului A este de 58,80%, iar cota parte de teren aferent este de 47,63 m.p. conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru apartamentul nr. 3, în suprafață utilă de 28,08 m.p. situat în corpul B cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului B este de 16,70%, iar cota parte de teren aferent este de 27,05 m.p. conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru apartamentul nr. 4, în suprafață utilă de 46,29 m.p. situat în corpul B cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului B este de 27,52%, iar cota parte de teren aferent este de 33,37 m.p. conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru apartamentul nr. 5, în suprafață utilă de 73,54 m.p. situat în corpul B cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului B este de 43,72%, iar cota parte de teren aferent este de 70,83 m.p. conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru camera în suprafață utilă de 11.01 m.p. situată la parter în corpul B și aferentă apartamentului nr. 1 din corpul A cota parte indiviză din părțile comune aferente corpului B este de 6,55 % iar cota de teren aferent este de 10,60 m.p., conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ..., pentru camera nr. 2 în suprafață utilă de 4,71 m.p. care se află în corpul B, la mansardă, cota indiviză din părțile comune corpului B este de 2,80%, iar cota parte din teren aferent este de 4,54 m.p., conform fișei colective corespunzătoare cărții funciare colective nr. ...; obligarea pârâtei B la modificarea cotelor indivize, înscrierea noilor cote în cartea funciară pentru fiecare ampatament din imobil , cu cheltuieli de judecată. 

În motivare, în esență, a invocat faptul că acțiunea are ca obiect rectificarea cotelor comune indivize și a cotelor indivize de teren pentru fiecare apartament individual, raportat la Corpul A și la Corpul B, după cum fiecare apartament face parte, având în vedere că aceste două corpuri sunt clădiri separate. În primele contracte de vânzare-cumpărare încheiate de B cu foștii chiriași, cotele indivize au fost menționate în mod incorect, prin raportare la suprafața totală a imobilului privit ca un tot unitar, incluzând corp A și B.

În anul 1935 fostul proprietar G a construit două clădiri distincte: imobilul care în prezent se identifică prin corp A – clădire tip P+1+M+Pod, ce conține apartamentele 1 și 2 și imobilul clădire din spatele curții ridicat între două clădiri mai vechi, toate formând corpul B, ce conține apartamentele 3, 4 și 5. Construcțiile au fundații separate și autorizații de construire separate. În 1945 ambele corpuri au fost vândute către Statul Român, prin actul nr. 25696/1945, iar conform procesului-verbal din 23 iunie 1946 terenul în suprafață de 347 m.p. împreună cu cele două clădiri a fost intabulat în cartea funciară. Cele două clădiri sunt separate. În 2010, prin încheierea nr. 317336/30.07.2010 a fost înscrisă în O.C.P.I. documentația tehnică de actualizare în vederea separării corespunzătoare a celor două corpuri. Cele două corpuri de clădire sunt separate, fiind clădiri distincte, cu fundații diferite, edificate la distanță de 35de ani, în baza unor autorizații de construire distincte. La O.C.P.I. cele două clădiri sunt înregistrate astfel: corpul A nr. cadastral ... , carte funciară individuală nr. ... și corpul B nr. cadastral ... , carte funciară individuală nr. .... După anul 2015 O.C.P.I. atribuie număr de carte funciară numai pentru corpul A – C1- ..., iar corpul B nu primește număr de carte funciară.

Din contractele de vânzare-cumpărare inițiale au fost menționate corpurile A și B în care se aflau poziționate apartamentele, acestea având numere cadastrale și de carte funciară diferite de la începutul înscrierii în cartea funciară. Pentru clarificarea situației, se impune efectuarea unei expertize tehnice construcții și topografie, care să stabilească în mod corect cotele indivize ale părților și dependințelor comune ale imobilului.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, expertiza tehnică în construcții și expertiză topografică.

În drept, au fost indicate dispozițiile art. 4 din anexa nr. 2 la Legea locuinței nr. 114/1996, art. 40 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, Legea nr. 7/1996.

La data de 13.03.2018, reclamantul  a depus cerere de completare a acțiunii principale, prin care a solicitat instanței constatarea corectă a cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente fiecărui apartament situat la adresa din str. ..., București, sector 1 și pe cale de consecință nulitatea parțială a contractelor de vânzare cumpărare a apartamentelor din imobil în ceea ce privește dreptul de proprietate asupra cotelor indivize din părțile de folosință comună ale imobilului și ale terenului, având în vedere art. 948 pct. 3 C.civ. și art. 964 C.civ. Contractele ce vânzare a căror nulitate parțială o solicită sunt: contractul autentificat sub nr. 321/26.03.2013 de notar public H pentru apartamentul nr. 3, corp B, proprietar A, contractul autentificat sub nr. 1907/03.10.2002 de notar public I, pentru apartamentul nr. 4, corp B, proprietar actual F, contractul nr. 463/79/1998  încheiat între S.C. B S.A. și E , pentru apartamentul nr. 1, corp A, proprietar actual E, contractul autentificat sub nr. 77/21.01.2014 de notar public pentru apartamentul nr. 2 corp A, proprietar C contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de notar public H pentru apartamentul nr. 5 proprietar A. A precizat că la momentul la care pârâta B S.A. a vândut fiecare apartament din imobil a calculat în mod eronat în contractele de vânzare cumpărare cotele indivize, raportându-le la întreaga suprafață a imobilului privit ca un tot unitar, alcătuit din corp A și corp B. A fost astfel instituită o stare de indiviziune neconformă cu realitatea juridică și cu situația de fapt din teren. Cotele indivize trebuie raportate doar la corpul A, respectiv corpul B, după cum fiecare apartament face parte dintr-un corp sau din altul.  Cât timp obiectul contractelor de vânzare-cumpărare nu este corect determinat, însăși una din condițiile de validitate ale actului juridic sunt afectate în esența sa.

Referitor la contractul autentificat sub nr. 77/21.01.2014, aferent apartamentului nr. 2 proprietatea lui C, a solicitat instanței să constate că s-au înstrăinat către aceasta inclusiv casa scării, pivnița și debaraua de la mansaardă, supraafețe care reprezintă spații de folosință comună ale imobilului și nu puteau fi vândute exclusiv către aceasta pentru că în corpul A mai există și un alt proprietar. Suprafața de 64,93 m.p. teren sub construcție înstrăinată către aceasta nu reprezintă procentul de 24,42% din terenul se sub construcție și nici din întregul teren fie că ar fi împărțit doar corpul A, fie că ar fi împărțit pe corul A plus corpul B. cei 16 m.p. de curte dați în folosință acesteia nu puteau fi dați prin contractul de vânzare-cumpărare, ci prin contract de închiriere, întrucât terenul aparține Municipiului București, fiind administrat de aceste prin B.

Solicită obligarea pârâtei S.C. B S.A. la rectificarea cotelor indivize ce revin fiecărui apartament în parte și înscrierea noilor cote în cartea funciară pentru fiecare apartament. Modificarea să fie făcută de S.C. B S.A. la contractele de vânzare-cumpărare pentru fiecare pârât în parte, prin eliberarea unei adeverințe sau prin acte adiționale la contractele deja existente, cât și de O.C.P.I.

La data de 02.04.2018, reclamantul A a depus cerere de completare și modificare prin care a precizat că formulează o acțiune în realizare.  A precizat că pârâții sunt: S.C. B S.A. E, C, I, J, K, L, F, M, N, O, P.

În continuare, a indicat că obiectul cererii de chemare în judecată este după cum urmează:

Pentru apartamentul 1 – Corp A – (1) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 463/79/1998 încheiat între S.C. B S.A. și E, în ceea ce privește cota indiviză de 20,02% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 49,99 m.p. din totalul terenului de sub construcție și (2) rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotei părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 1 în suprafață de 64,79 m.p. și cămara în suprafață utilă de 11,01 m.p. situată în corpul B, aferentă apartamentului nr. 1 din corpul A.

Pentru apartamentul 2 – Corp A – (3) nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 77/21.01.2004 de B.N.P. Q, rectificat prin încheierea nr. 3654/30.05.2005 încheiat între I și J, în calitate de vânzători, și C, în calitate de cumpărător, în ceea ce privește cota indiviză de 24,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 49,99 m.p. din totalul terenului de sub construcție și rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotei părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 1 în suprafață de 64,93 m.p. și a terenului liber în folosință în suprafață de 16 m.p. De asemenea, a solicitat instanței să constate (4) nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 23710/1 emis la data de 19.01.2007 pentru terenul în suprafață de 80,93 m.p. – cotă indiviză aferentă apartamentului 2, (5) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 3/79/2004 din data de 19.01.2004 încheiat între S.C. B S.A. și I și J în ceea ce privește cota indiviză de 24.42% din părțile de cota indiviză de 24,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 49,99 m.p. din totalul terenului de sub construcție și a terenului liber în folosință în suprafață de 16 m.p. A solicitat de asemenea, (6) rectificarea cotei indivize din părțile comune ale imobilului și a cotei părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 2, având suprafața utilă de 92,43 m.p.

Pentru apartamentul 3 – Corp B – (7) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 321/26.03.2013 de B.N.P. H, rectificat prin încheierea nr. 11/01.07.2016 încheiat între K și A, în ceea ce privește cota indiviză de 6,68% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 17.76 m.p. din totalul terenului de sub construcție și a terenului liber în folosință în suprafață de 5,69 m.p. A solicitat să se constate și (8) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1923/15.07.2008 de B.N.P. I rectificat prin încheierea nr. 3517/03.07.2010 între L (vânzător) și K (cumpărător) în ceea ce privește cota indiviză de 6,68% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 17.76 m.p. din totalul terenului de sub construcție și a terenului liber în folosință în suprafață de 5,69 m.p.  A solicitat să se constate și (9) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 98/85/79 din 2006 și a actului adițional nr. 1 la acesta, încheiat între S.C. B S.A. și L (cumpărător) în ceea ce privește cota indiviză de 6,68% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 17.76 m.p. din totalul terenului de sub construcție și a terenului liber în folosință în suprafață de 5,69 m.p. A solicitat și (10) rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 3.

Pentru apartamentul nr. 4 – Corp B – (11) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr 1907/03.10.2002 de B.N.P. I, încheiat între M (vânzător) și F și R (cumpărător), în ceea ce privește cota indiviză din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 32,52 m.p. din totalul terenului de sub construcție și rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotei părți de teren aferente. A solicitat și (12) constatarea nulității parțiale absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 3/79/2002 încheiat între S.C. B S.A. și M ), în ceea ce privește cota indiviză din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 32,52 m.p. din totalul terenului de sub construcție, precum și să se dispună  (13) Rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 4.

Pentru apartamentul nr. 5 – Corp B – (14) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de B.N.P. H, încheiat între P (vânzător) și A (cumpărător), în ceea ce privește cota indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 70,10 m.p. compus din teren sub construcție 51,04 m.p. și 19,06 m.p. A solicitat să se constate și (15) nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 23452/1 din 16.08.2006, eliberat de Primăria Municipiului București  pentru suprafața de teren de 70,10 m.p. –cota indiviză aferentă apartamentului nr. 5. A solicitat să se constate și (16) nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 396/27.03/2009 de B.N.P. H între N și O (vânzători) și P (cumpărător) în ceea ce privește cota indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 51,04 m.p. teren sub construcție. A solicitat și (17) constatarea nulității parțiale absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 70/79 din 1999 încheiat între S.C. B S.A. și S, în ceea ce privește cota indiviză din părțile de folosință comună ale imobilului și a terenului în suprafață de 51,04 m.p. din totalul terenului de sub construcție.

Prin urmare, a solicitat (18) rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente pentru apartamentul nr. 5, având suprafață utilă de 73,54 m.p. situat în corp B, proprietar A,  (19) rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente pentru camera nr. 2 în suprafață utilă de 4,71 m.p. care se află în corpul B, la mansardă, având ca proprietar Statul Român prin S.C. B S.A. și  (20) obligarea pârâților la înscrierea noilor cote în cărțile funciare colective și cărțile funciare individuale pentru fiecare apartament din imobilul situat la adresa din str. ..., București, sector 1, cu (21) cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, a precizat că pentru modalitatea de calcul este de reținut că există valoare contractuală pentru fiecare contract în parte, însă în preț este inclusă în principal valoarea apartamentelor, deci taxa judiciară de timbru nu se poate stabili prin raportare la aceasta. Referitor la motivele de nulitate, a precizat că acestea se regăsesc în cererile anterioare, în sensul că  S.C. B S.A. a menționat la înstrăinarea imobilelor, în mod eronat, cote-indivize ale imobilului părțile comune de folosință, neținând cont că sunt în realitate 2 corpuri de clădire separate, anume A și B. Nici suprafețele de teren de sub construcție nu sunt aferente cotelor indivize, fiind stabilite în mod greșit. Așadar, a fost instituită o stare de indiviziune neconformă cu realitatea juridică  și cu situația de fapt de pe teren. Cum reiese din lucrările cadastrale și foaia colectivă a imobilului, în mod corect și legal aceste cote indivize trebuie raportate doar la corpul A , respectiv corpul B după cum fiecare imobil face parte dintr-un corp sau din altul. Față de dispozițiile vechiului Cod civil, cât timp obiectul contractelor de vânzare cumpărare nu este corect stabilit, chiar una din condițiile de validitate ale actului juridic este afectată în esența sa, aspect ce atrage nulitate absolută.

Mai mult decât atât, în corpul A S.C. B S.A. a înstrăinat în mod eronat inclusiv casa scării și alte dependințe, fără a ține cont de aspectul că acestea sunt în coproprietate forțată și astfel nici proprietara apartamentului 1 din corpul A nu are acces la pod, întrucât scara este proprietatea exclusivă a apartamentului 2 din același corp. 

La data de 24.05.2018 pârâtul P a depus întâmpinare, prin care a precizat că este de acord cu cererea de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și completată.  A menționat că a cumpărat apartamentul 5 de la N și O, părinții săi, la data de 16.12.2004. În 2007 proprietarul apartamentului 2 aflat în corpul A cu nr. cadastral ... și CF ..., care odată cu apartamentul 2 a cumpărat și dependințele corpului A și scara de acces la aceste dependințe și la podul corpului A, a făcut o cerere de ieșire din indiviziune cu privire la dependințele și părțile comune ale corpului B, unde nu deține nicio proprietate exclusivă. Tribunalul a constatat conform adeverințelor S.C. B S.A. că acesta a calculat cotele considerând A și B un singur corp de clădire, și prin urmare toți proprietarii sunt în stare de indiviziune pe ambele corpuri de clădire, deși suma cotelor indivize nu este 100%. Deși Tribunalul a efectuat o expertiză, aceasta nu a fost validată, întrucât nu se solicita stabilirea cotelor indivize, ci ieșirea din indiviziune. Proprietarul apartamentului nr. 2, C, după ce și-a cumpărat întreaga proprietate indiviză a corpului A și scara de acces a început să emită pretenții de coproprietate pe părțile și dependințele comune ale corpului B unde nu deține nicio proprietate exclusivă. În anul 2010 prin încheierea nr. 317336/30.07.2010 au fost înscrise în cartea funciară documentele în vederea separării corespunzătoare a corpului a și corpului B. Este evident că cele două corpuri de clădire sunt separate, fiind clădiri distincte, cu fundații diferite, edificate la distanță de 35 de ani, în baza unor autorizații de construire diferite. În acest sens, a precizat că este edificatoare existența rostului de separație între cele 2 clădiri, poziționat în zona luminatorului și peretelui din stânga scării de acces la mansardă unde se află camera de serviciu din corpul B. A solicitat respingerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, întrucât a recunoscu pretențiile până la primul termen acordat în cauză.

Întâmpinarea nu a fost motivată în drept și nici nu s-a solicitat administrarea vreunui mijloc de probă.

La data de 25.05.2018, pârâta K a depus întâmpinare prin care a precizat că este de acord cu cererea de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

În motivare, a indicat că a cumpărat apartamentul nr. 3 de la L, în iulie 2008 și l-a vândut către A la 29.03.2013. Pentru acest apartament nu a fost specificat corpul de clădire în care se afla și l-a vândut așa cum l-a cumpărat, cu datele referitoare la cota indiviză de 6,68% ce se aplică la părțile și dependințele comune ale imobilului și o suprafață de teren sub construcție de17.79 m.p. și 5,69 m.p. teren folosință curte, pe care plătește și acum chirie la S.C. B S.A., întrucât instituția a refuzat că încheie contractul  de închiriere pe curte cu datele corecte. A solicitat respingerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, întrucât a recunoscut pretențiile până la primul termen de judecată.

La data de 25.05.2018 N și O au depus întâmpinare prin care au precizat că sunt de acord cu cererea de chemare în judecată astfel cum a fost formulată, completată și modificată, prin care se cere nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare succesive și rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotelor părți de teren aferente fiecărui apartament.

În fapt, a precizat că la data de 16.12.2004 a cumpărat apartamentul nr. 5 în care se specifică că acesta este în corpul B din clădire și că deține o cotă indiviză de 19,42% ce se aplică la părțile și dependințele comune ale imobilului și o suprafață de teren sub construcția imobilului de 51 m.p. Ulterior, a solicitat lămuriri de la S.C. B S.A.  cu privire la modul de calcula al cotei indivize, dependințele comune cu privire la care aceasta se calculează, poziționarea acestora, care sunt proprietarii care dețin cote indivize, care este cota din curte pentru care trebui plătită chirie. În 2002 C , proprietarul apartamentului 2 aflat în corpul A din clădire, care a cumpărat odată cu apartamentul și dependințele corpului A aflate la mansarda acestui corp și scara de acces la aceste dependințe și la podul corpului A, a făcut cerere de ieșire din indiviziune, înregistrată sub nr. 9304/299/2008 cu privire la dependințele și părțile comune ale corpului B unde nu deține nicio proprietate exclusivă.  Tribunalul a constatat că S.C. B S.A. a calculat cotele considerând corpurile A și B un singur imobil și că toți proprietarii sunt în stare de indiviziune pe ambele corpuri de clădire, cu toate că suma cotelor indiviză nu este 100%. Tribunalul a dispus efectuarea unei expertize judiciare care relevă diferențele dintre cele două corpuri și faptul că acestea trebuie să aibă cote indivize separate, nu a validat expertiza pe motivul că cererea de chemare în judecată nu face trimitere la recalcularea cotelor indivize și nu există acordul tuturor vecinilor. Ulterior aceste decizii, niciunul dintre proprietari nu și-a dat seama că se impunea încă din 2008 introducerea un ei acțiuni prin care să se solicie calcularea corectă a cotelor.

Situația a fost folosită în interes propriu de C, care emite pretenții de coproprietate cu privire la părțile și dependințele comune ale corpului B unde nu deține nicio proprietate exclusivă, iar coproprietarii din corpul B nu pot avea acces la podul corpului A, această pârâtă fiind singura proprietară a scării comune de acces la pod. Referitor la opunerea  S.C. B S.A.la clarificarea situației din contractele de vânzare-cumpărare nu a fost întâmplătoare, întrucât în timpul vânzării celor 5 apartamente a închiriat în folos propriu și unor terți care nu au locuit la acea adresă camerele de serviciu și dependințele de la mansarda corpului B care erau dependințe la apartamentele din acest corp.  A mai precizat că S.C. B S.A. nu a indicat în mod clar legislația în temeiul căreia au fost făcute vânzările de apartamente.

În continuare, a solicitat instanței obligarea doar a pârâtei S.C. B S.A. la plata cheltuielilor de judecată , singurul pârât răspunzător de situația absolut catastrofală  generată în timp.

La data de 30.05.2018 pârâta C a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. A invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului A, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P, excepția lipsei de interes a capătului de cerere nr. 8, 9, 11, 12, 15, 15 bis, 16, 17, excepția inadmisibilității capetelor de cerere 14, 19, 20, excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului L, decedat, excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei K, decedată, excepția puterii de lucru judecat prin efectele sale, raportat al sentința civilă nr. .../26.01.2012 a Judecătoriei Sectorului 1 București și Decizia civilă nr. .../06.02.2013 a Tribunalului București.

În privința pârâților I, J, M a indicat că aceștia nu mai locuiesc în imobil și nu a indicat domiciliile acestora, față de care solicită să se dispună suspendarea cauzei până când reclamantul va răspunde solicitărilor instanței. 

În fapt, a precizat că reclamanta susține că  S.C. B S.A.ar fi schimbat regimul juridic al imobilului construcție din str. ..., București, sector 1 fără să producă în acest vreo dovadă. A precizat că reclamantul, în calitate de nud proprietar al apartamentului 5 din imobilul își justifică demersul judiciar la o distanță de 4 ani  de la data când a cumpărat imobilul de la părinți. Reclamantul încearcă să inducă în eroare instanța cu privire la necesitatea acestei acțiuni. Reala cauză a promovării acestei acțiuni constă în faptul că familia …., înțelegând prin acesta nudul proprietar A, pârâtul uzufructuarul viager P și părinții lor, O și T se află într-o flagrantă ilegalitate încă din 2007. În 2007 proprietarii apartamentului nr. 5 din acel moment, O și T au supraetajat podul corpului B, pod care se afla în proprietate comună și forțată, fără să existe un acord al tuturor proprietarilor din condominiu, cu consecința blocării accesului celorlalți proprietari la acel pod și transformarea acelui spțiu în suprafață locativă exclusivă în folosul lor.  A indicat că rațiunea pentru care se solicită stabilirea cotelor de proprietate indivize pentru fiecare imobil în parte este în vederea eludării dispozitivelor hotărârii judecătorești și înlăturarea autorității de lucru judecat a acestor hotărâri, deoarece podul transformat din proprietate comună indiviză în proprietate exclusivă se află în corpul B, deasupra apartamentului nr. 5 și care astfel și-a extins suprafața și funcționalitatea, în mod profund nelegal.

În continuare a precizat că în cursul anului 2009 N și O, părinții reclamantului din prezenta cauză, au edificat o serie de lucrări de supraetajare și recompartimentare afectând astfel și podul proprietate comună, fără acordul său, precum și modificarea scării de acces la apartamentul nr. 5, scară ce se ală în curtea comună a imobilului, obținând astfel fraudulos autorizația de construire  prelungită de la 16.06.2009 până la 15.06.2010. Autorizația de construire a fost anulată prin sentința civilă nr. .../18.11.2009 și suspendată executarea autorizației până la soluționarea irevocabilă a cauzei, soluția fiind menținută de Curtea de Apel București. 

În 2011 a precizat că a formulat o cerere de chemare în judecată a pârâtului P, prin care a solicitat obligarea acestuia să desființeze lucrările întreprinse în temeiul autorizației anulate de instanță. Soluția instanței de fond de admitere a cererii a fost menținută de instanțele de control judiciar. În cursul soluționării recursului, P a vându nuda proprietate asupra imobilului nr. 5 fratelui său A. În perioada 2009-2014 pârâții P și A refuză desființarea lucrărilor. La data de 29.01.2015 pârâta a precizat că a formulat cerere de executare silită a acestora.

Anterior promovării acestei acțiuni, a precizat că reclamantul și familia sa au încercat modificarea cotei părți indivize a întregilor proprietăți din condominiu prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 409/14.04.2014, întocmirea unui dosar cadastral doar pe clădirea B a imobilului, în care au trecut în proprietatea lor exclusivă podul și mansarda imobilului. Pârâta a mai precizat că reclamantul omite să precizeze că prin sentința civilă nr. ... pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București a fost admisă acțiunea, constatată nulitatea absolută a actului adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr. 409/14.04.2014 autentificat sub nr. 648/26.05.2016 de BNP H și rectificat prin încheierea nr. 33/18.07.2016, a admis în parte capetele 2 și 3 din cerere, în sensul dispunerii rectificării cărții funciare colective în sensul în care separarea cadastrală a construcției î 2 corpuri de clădire nu are nici un efect asupra cotei indivize aferente unităților individuale și în sensul în care se vor evidenția cotele aferente fiecărei unități individuale din părțile comune ale construcției înțeleasă din punct de vedere juridic ca un tot unitar.

În continuare, pârâta a indicat că prin admiterea unei astfel de acțiuni, a cărei cauză este imorală și ilegală, se  ajunge la situația inadmisibilă ca nicio hotărâre judecătorească definitivă referitoare la obligația reclamantului și a pârâtului P de a respecta proprietatea comună indiviză și desființarea lucrărilor edificate pe acea proprietate, nu-și va mai găsi finalitatea, aruncând în derizoriu un principiu care stă la baza actului de justiție: autoritatea de lucru judecat. A menționat că reclamantul se află într-o eroare în ceea ce privește definirea obiectului contractului de vânzare cumpărare, care constă în lucrul vândut și prețul acestuia. Proprietatea comună pe cote-părți reprezintă un accesoriu al proprietății exclusive și nu reprezintă niciodată un caz de nulitate absolută. Reclamantul face o interpretare proprie în sensul că determinarea obiectului accesoriu ar fi incorectă, de unde deduce că s-ar impune nulitatea acestor acte. Dimpotrivă, pârâta menționează că atât vechiul căt și noul Cod civil subliniază că obiectul nu trebuie să fie determinat, ci poate fi și determinabil, iar o pretinsă calculare eronată a acestei cote nu se sancționează cu nulitatea absolută a actului, în condițiile în care obiectul principal constă în transmiterea proprietății exclusive a bunului. A menționat că condominiul a fost înstrăinat de S.C. B S.A. în condiții de legalitate și că revine reclamantului sarcina probei privind modul nelegal de înstrăinare.

În drept, a invocat dispozițiile C.C.civ., N.C.civ., C.proc.civ., Legea nr. 7/1996.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

La data de 05.09.2019, pârâta K a depus note scrise prin care a solicitat anularea contractului de închiriere nr. T/54/12.11.2006 pentru curtea aflată în folosință, în suprafața de 5,69 m.p. încheiat între aceasta și S.C. B S.A. deoarece nu mai are nicio calitate, după înstrăinarea apartamentului 3 către A.

În ședința publică din data de 14.11.2018, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de disjungere a capătului de cerere în ceea ce-i privește pe soții …. referitor la analiza contractului încheiat de aceștia, a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâților I și J și a respins cererea formulată în contradictoriu cu aceștia ca fiind introdusă împotriva unor persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință.

La solicitarea instanței, pârâta C a depus note scrise prin care a precizat că excepția lipsei de interes a acțiunii formulate în contradictoriu cu aceasta este întemeiată pe lipsa capacității procesuale de folosință  a pârâților I și J, autorii săi. Prin urmare, o cerere de nulitate absolută a actului autorilor săi, în lipsa celuilalt cocontractant apare ca lipsită de interes.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale activa a reclamantului A și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P rezultă cu evidență din faptul că ambii își împart dezmembrămintele dreptului de proprietate asupra apartamentului 5 din str. ..., București, sector 1. Cu privire la excepția inadmisibilității capetelor 14, 19 și 20 din cerere, aceasta vizează dubla calitate a reclamanților A și P de vânzător/cumpărător în actele autentice a căror nulitate o invocă și asupra cărora aceștia au transferat în mod continuu imobilul între ei din rațiuni care exced bunei moral și bunei credințe, aceștia neputându-și invoca propria culpă în condițiile în care susțin că au cunoscut încă de la început faptul că cotele părți indivize erau greșite și că imobilul ar fi reprezentat de 2 corpuri de clădire distincte.

Referitor la excepția puterii de lucru judecat, a menționat că aceasta este invocată prin raportare la sentința civilă nr. .../26.01.2012 și decizia civilă nr. .../06.03.2013 a Tribunalului București, precum și cele din dosarul nr. .../299/2017 a Judecătoriei Sectorului 1 București soluționat definitiv.

În ședința publică din data de 27.05.2019 instanța a dispus citarea pârâtului M prin publicitate și a fost desemnată în calitate de curator a pârâtului avocat U.

În ședința publică din data de 09.09.2019 instanța a admis excepția tardivității depunerii cererii reconvenționale formulate de K, a respins excepția tardivității invocării excepției lipsei de interes  a formulării acțiunii în contradictoriu cu C, a respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes a formulării acțiunii în contradictoriu cu pârâta C cu privire la capătul de cerere prin care s-a solicitat anularea titlului de proprietate, a respins ca neîntemeiate excepțiile lipsei de interes cu privire la capetele de cerere 8, 9, 11, 12, 14, 15, 15 bis, 16, 17.

În ședința publică din data de 11.11.2019, instanța a dispus citarea pârâtei S.C. B S.A. și prin lichidator, prin raportare la rezultatul verificărilor ONRC efectuate.

În ședința publică din data de 13.01.2020, instanța a unit cu fondul cauzei excepția  lipsei calității  procesuale active a lui  A, excepția inadmisibilității capătului de cerere nr. 14, excepția inadmisibilității capătului de cerere 19, excepția inadmisibilității capătului de cerere 20 și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P și excepția autorității de lucru judecat. În ceea ce  excepția puterii de lucru judecat invocată de pârâta C aceasta a fost calificată ca apărare pe fond. La acest termen de judecată instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și a respins ca nefiind utilă soluționării cauzei proba cu expertiza tehnică specialitate topografie.

Analizând cu prioritate excepția lipsei calității procesuale active a lui A și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P, instanța reține următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 36 C.proc.civ. calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond. Or, excepția lipsei calității procesuale active a lui A nu a fost motivată nici când a fost invocată, nici ulterior, prin notele scrise din data de 20.02.2019. Raportat la capetele de cerere cu care a fost învestită, instanța apreciază că nu s-a făcut dovada faptului că reclamantul nu ar fi unul dintre subiectele raportului juridic litigios. Astfel, reclamantul a încheiat cu pârâta K contractul de vânzare cumpărare nr. 321/26.03.2013 având ca obiect apartamentul nr. 3 din str. ..., București, sector 1, fiind astfel proprietar al unui apartament din imobil.

De asemenea, reclamantul solicită rectificarea cotelor indivize din imobil și constatarea nulității absolute parțiale din contractele ce au ca obiect apartamentele din acel imobil. Față de acestea, instanța apreciază că reclamantul a făcut dovada calității sale procesuale, temeinicia cererii urmând să fie analizată pe fond.

Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P, instanța constată că reclamantul solicită instanței să constate nulitatea absolută parțială și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de BNP H, încheiat cu pârâtul P pentru apartamentul 5 corp B, referitor la cota indiviză  de 19,42% din părțile de folosință comune ale imobilului. Acest aspect justifică calitatea procesuală pasivă a lui P.

Faptul că între reclamant și pârâtul P s-ar fi încheiat succesiv contracte sau faptul că aceștia și-ar împărți dezmembrămintele dreptului de proprietate nu poate duce la concluzia că aceștia nu sunt părți ale raportului juridic litigios care face obiectul prezentei cauze, cu atât mai mult cu cât la punctul 14 din cererea modificatoare se solicită anularea contractului încheiat de reclamant cu pârâtul P.

Analizând cu prioritate excepția inadmisibilității capătului de cerere 14, excepția inadmisibilității capătului de cerere 19, excepția inadmisibilității capătului de cerere 20,  instanța reține că prin acestea reclamantul a solicitat următoarele:

-Capătul 14 din cerere - constate nulitatea absolută parțială și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de BNP H, încheiat cu pârâtul P pentru apartamentul 5 corp B

-Capătul 19 de cerere – rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului ți a cotelor părți de teren aferente pentru camera nr. 2 care se află în corpul B, având ca proprietar statul român prin S.C. B S.A.

-Capătul 20 de cerere – obligarea pârâților la înscrierea noilor cote în cărțile funciare colective și cărțile funciare individuale pentru fiecare apartament din imobilul situat în str. ..., București, sector 1

 La solicitarea instanței, pârâta a menționat că aceste excepții au fost invocate având în vedere dubla calitate a reclamantului A și a lui P de vânzător/cumpărător în actele a căror nulitate o invocă, aceștia neputându-și invoca propria culpă în condițiile în care susțin că au cunoscut încă de la momentul cumpărării că cotele părți indivize erau greșite și că imobilul nu ar reprezenta un condominiu, ci ar fi 2 corpuri de clădire distincte, cu cote indivize distincte.

Față de motivarea pârâtei, instanța urmează să respingă excepțiile ca fiind neîntemeiate, având în vedere că acestea nu reprezintă cauze de inadmisibilitate ale capetelor de cerere.

Referitor la excepția autorității de lucru judecat, invocată de pârâta C, instanța apreciază că este neîntemeiată, având în vedere următoarele aspecte.

Potrivit art.430 alin. (1) C.proc.civ. hotărârea judecătorească ce soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată. Conform art.431 alin. (1)  C.proc.civ. nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect.

Prin urmare, pentru a stabili în ce măsură există autoritate de lucru judecat în raport de prezenta cerere, este necesar a se verifica tripla identitate impusă de art.1201 C.civ., cu privire la părți, obiect și cauză.

Instanța constată că pârâta a invocat excepția prin raportare la sentința civilă nr. .../26.01.2012 a Judecătoriei Sectorului 1 București, decizia nr. .../06.02.2013 a Tribunalului București și la dosarul nr. .../299/2016* al Judecătoriei Sectorului 1 București.

În ceea ce privește sentința civilă nr. .../26.01.2012 pronunțată în dosarul .../299/2011 înregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, instanța constată că acesta a avut ca obiect obligația de a face/desființare construcții, cauza privind pe C, în calitate de reclamant, și P, în calitate de pârât. Prin decizia nr. .../06.02.2013 a Tribunalului București a fost soluționată definitivă cauza ce face obiectul dosarului nr. .../299/2011.

Dosarul nr. .../299/2016*, în cadrul căruia a fost pronunțată sentința civilă nr. .../2017 la data de 29.03.2017 a avut următoarele obiecte: să se constate nulitatea absolută a actului adiţional (la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de către Notar Public H ) autentificat sub nr. 648/26.05.2016 de către Notar Public H rectificat prin încheierea de rectificare nr. 33/18.07.2016 de către Notar Public H; repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului adiţional(la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 409/14.04.2014 de către Notar Public H ) autentificat sub nr. 648/26.05.2016 de către Notar Public H rectificat prin încheierea de rectificare nr. 33/18.07.2016 de către Notar Public H; să se constate nulitatea absolută a documentaţiei cadastrale întocmită de persoana fizică autorizată  V care a stat la baza încheierii actului adiţional autentificat sub nr. 648/26.05.2016 de către Notar Public H şi a cărţii funciare nr. ...-C2 prin care s-a constituit pentru corpul B un nou număr cadastral respectiv ...-C2; rectificarea cărţii funciare nr. ... în sensul desfiinţării cărţii funciare nr. ...-C2 cu număr cadastral respectiv ...-C2 nou constituită pentru corpul B în sensul revenirii la situaţia anterioară.

 În ceea ce privește prima condiție, instanța apreciază că aceasta nu este îndeplinită, deoarece între cauzele cu privire la care a fost invocată excepția autorității de lucru judecat și prezenta cauză nu există identitate de părți. De asemenea, nu este îndeplinită nici condiția identității de obiect, dosarul .../299/2011 având ca obiect obligația de a face/desființare construcții, iar dosarul nr.  .../299/2016* având ca obiect constatarea nulității unor acte juridice distincte de cele cu privire la care se solicită instanței în prezenta cauză să constate că a intervenit nulitatea absolută parțială. Diferența privind obiectul atrage și diferența dintre cauze, analizată prin prisma temeiului juridic al dreptului valorificat prin cerere, care nu se confundă cu mijloacele de dovadă ale temeiului juridic.

Față de toate acestea, instanța apreciază că si această excepție este neîntemeiată.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

În ceea ce privește capetele de cerere ce fac obiectul prezentei cauze, instanța apreciază că cele ce au ca obiect constatarea nulității parțiale absolute a contractelor (capetele de cerere 1, 3, 4, 5, 7, ,8 ,9 ,11, 12, 14, 15, 16, 17, 15 bis) au caracterul unor capete de cerere principale, de soluția dată cu privire la acestea depinzând soluția ce urmează a fi dată cu privire la capetele de cerere ce au ca obiect rectificarea cotelor indivize din cartea funciară ( capetele de cerere 2, 6, 10, 13, 18, 19), precum și capătul de cerere ce are ca obiect obligarea pârâților la înscrierea noilor cote în cărțile funciare colective și cărțile funciare individuale.  Prin urmare, instanța va analiza cu prioritate capetele de cerere ce au ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a contractelor de vânzare cumpărare.

În fapt, în ceea ce privește capătul 1 de cerere, instanța constată că  prin contractul de vânzare cumpărare nr. 463/79/1998 încheiat între S.C. B S.A., în calitate de vânzător și E în calitate de cumpărător (f. 21 vol. 1)  având ca obiect apartamentul nr. 1 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 20.02% din părțile de folosință comună ale imobilului și 49,99 m.p. teren situat sub construcție.

În ceea ce privește capătul 3 din cerere, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 77/21.01.2004,  încheiat I și J, în calitate de vânzători, și C în calitate de cumpărător (f. 18 vol. 1)  având ca obiect apartamentul nr. 2 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 24,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 64,93 m.p. teren situat sub construcție.

În ceea ce privește capătul 5 din cerere instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3/79/2004 din data de 19.01.2004,  încheiat între I și J, în calitate de cumpărători, și S.C. B S.A. în calitate de vânzător (f. 8 vol. 5)  având ca obiect apartamentul nr. 2 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 24,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 64,93 m.p. teren situat sub construcție.

Cu privire la capătul 7 de cerere, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP H sub nr. 321/26.03.2013, rectificat prin încheierea nr. 11/01.07.2016 încheiat între K, în calitate de vânzător, și A în calitate de cumpărător (f. 18 vol. 1)  având ca obiect apartamentul nr. 3 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 24,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 64,93 m.p. teren situat sub construcție.

Cu privire la capătul 8 din cerere, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP I sub nr. 1923/15.07.2008, rectificat prin încheierea nr. 3517/03.06.2010 încheiat între L, în calitate de vânzător, și K în calitate de cumpărător (f. 11-12 vol. 7)  având ca obiect apartamentul nr. 3 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 8,92% din părțile de folosință comună ale imobilului și 17,76 m.p. teren situat sub construcție.

Cu privire la capătul 9 din cerere, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 98/85/79 din 2006 și actul adițional nr. 1 la acesta, între S.C. B S.A., în calitate de vânzător, și L în calitate de cumpărător (f. 1 vol. 7)  având ca obiect apartamentul nr. 3 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 8,92% din părțile de folosință comună ale imobilului și 23,71 m.p. teren situat sub construcție.

În ceea ce privește capătul 11 din cerere, instanța constat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP I sub nr. 190703.10.2002 încheiat între M, în calitate de vânzător, și F și R în calitate de cumpărători (f. 126 vol. 6)  având ca obiect apartamentul nr. 4 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză din părțile de folosință comună ale imobilului și 32,52 m.p. teren situat sub construcție.

În ceea ce privește capătul 12 din cerere, instanța constat că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3/79/2002 încheiat între M, în calitate de cumpărător, și S.C. B S.A. în calitate de vânzător (f. 138 vol. 6)  având ca obiect apartamentul nr. 4 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză  de 12,23 din părțile de folosință comună ale imobilului și 32,52 m.p. teren situat sub construcție.

Cu privire la capătul 14 din cerere instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP H sub nr. 409/14.04.2014, rectificat prin încheierea nr. 3517/03.06.2010 încheiat între P, în calitate de vânzător, și A în calitate de cumpărător (f. 10-11 vol. 1)  având ca obiect apartamentul nr. 5 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 70,10 m.p. teren situat sub construcție.

Referitor la capătul 15 bis din cerere, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP H sub nr. 396/27.03.2009, încheiat între N și O, în calitate de vânzători, și P, în calitate de cumpărător (f. 140-142 vol. 1)  având ca obiect  nuda proprietate asupra apartamentului nr. 5 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 51,04 m.p. teren.

Cu privire la capătul 17 de cerere, instanța constată că acesta privește contractul de vânzare-cumpărare nr. 70/79 din 1999 (f. 147 vol. 1) încheiat între S.C. B S.A., în calitate de vânzător, și S în calitate de cumpărător, având ca apartamentul nr. 5 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 51,04 m.p. teren sub construcție.

În ceea ce privește capătul 16 din cererea de chemare în judecată, instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3336/16.12.2004, încheiat între N și O, în calitate de cumpărători, și S, în calitate de vânzător (f. 144-146 vol. 1)  având ca obiect  apartamentul nr. 5 din str. ..., București, sector 1 s-a menționat că odată cu înstrăinarea imobilului se vinde și o cotă indiviză de 19,42% din părțile de folosință comună ale imobilului și 51,04 m.p. teren.

Cu privire la toate aceste contracte a fost invocată o singură cauză de nulitate absolută parțială, anume că „S.C. B S.A. când a înstrăinat apartamentele a menționat în mod eronat cote-indivize ale imobilului părțile comune de folosință, neținând cont că sunt în realitate 2 corpuri de clădire separate, în speță A și B… în mod corect și legal aceste cote indivize trebuie raportate doar la corpul A, respectiv corpul B, după cum fiecare apartament face parte dintr-un corp sau altul.”

Instanța reține că, în raport de prevederile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, în cauză sunt incidente atât dispozițiile vechiului C.civ., cât și cele ale Noului C.civ., prin raportare la data la care a fost încheiat contractul cu privire la care se solicită constatarea nulității absolute parțiale.

Conform art. 948 pct. 3 Vechiul Cod civil „Condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: ...3. un obiect determinat;...”. În conformitate cu dispozițiile art. 962 Vechiul Cod civil „obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți se obligă”. Conform art. 964 Vechiul Cod civil „Obligația trebuie sa aibă de obiect un lucru determinat, cel puțin în specia sa. Cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea sa”.

În cazul contractelor încheiate anterior datei de 01.10.2011, dată la care au intrat în vigoare dispozițiile C.civ. actual, sunt incidente dispozițiile art. 962 V.C.civ., potrivit cărora obiectul convențiilor este acela la care părţile sau numai una din părți se obligă şi art. 964 potrivit cărora obligația trebuie să aibă de obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa.  Cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea sa. 

Pentr contractele încheiate ulterior acestei date, sun aplicabile dispozițiile C.civ. actual. În conformitate cu dispozițiile art. 1.246 alin. 1 C.civ., orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune. Astfel, nulitatea este o sancțiune ce intervine în cazul nerespectării, la momentul încheierii contractului, a condițiilor de validitate impuse de lege pentru încheierea actului juridic.

Față de natura interesului ocrotit, nulitatea se clasifică în nulitate absolută și nulitate relativă. În acest sens, art. 1.247 C.civ. prevede că este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes general și că nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepție, în timp ce, potrivit art. 1.248 din același act normativ, contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular este anulabil, iar nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală.

Potrivit cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost completată şi modificată, cauza nulităţii este reprezentată de faptul că cotele părţi nu au fost calculate în contracte prin raportare la fiecare corp de clădire şi că suma acestora nu este 100%, aspect ce atrage nulitatea parțială absolută. Instanţa constată că nu se solicită calcularea corectă a cotelor părţi pentru fiecare dintre imobile, ci se solicită calcularea corectă a cotelor părţi, prin raportare la fiecare corp de clădire în parte.

Instanța constată că, potrivit art. 9 alin. 2 C.proc.civ., obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților.  Prin urmare, instanța este ținută de solicitarea reclamantului de constatare a nulității absolute a cotelor indivize, atrasă de faptul că acestea nu au fost nu au fost corect calculate, anume prin raportare la fiecare corp de clădire în parte.

Cu titlu preliminar, instanța constată că s-a stabilit cu putere de lucru judecat că în cadrul contractelor a căror nulitate absolută parțială se solicită să fie constatată cotele părți au fost stabilite prin raportare la întregul imobil, anume corpul A și corpul B, privite ca un tot,  după cum urmează:

Potrivit art. 431 alin. 2 C.proc.civ., oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă.

Prin sentinţa civilă nr. .../26.01.2012 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 în dosarul .../299/2011 a fost admisă în parte cererea reclamantei C iar pârâtul P a fost obligat să desfiinţeze lucrările de construcţii executate în partea de pod situată deasupra apartamentului nr. 5 din Bucureşti, ..., corp B, sector 1. În motivare, instanţa a reţinut: „instanţa constată, din titlurile de proprietate ale părţilor în cauză, coroborate cu considerentele celor două sentinţe sus-menţionate, că nu există o distincţie, pe corpuri de clădire, în ceea ce priveşte spaţiile de folosinţă comună, astfel cum a susţinut pârâtul, prin excepţia invocată. Astfel, din titlurile de proprietate, reiese că atât reclamanta, cât şi pârâtul, deţin un drept de coproprietate forţată asupra tuturor spaţiilor de folosinţă comună, fără deosebire dacă acestea sunt situate în corpul A sau în corpul B de clădire.” –fila 42.

Prin sentința civilă nr. .../2017  a Judecătoriei Sectorului 1 București, pronunțată în dosarul nr. .../299/2016* instanța a reținut că „Instanţa mai reţine că simpla separare, cadastrală, a construcţiei în 2 corpuri de clădire corpul A şi corpul B nu este nelegală în sine şi nici nu depinde de împrejurarea dacă acest corpuri comunică sau nu între ele, prin raportare la prevederile art.123 din Regulamentul de avizare, însă nu poate modifica cotele indivize. Aşadar, aspectul esenţial este că efectul delimitării cadastrale în corpul A şi în corpul B nu poate fi în nici un caz modificarea cotelor indivize, deoarece ieşirea din indiviziune a fost respinsă şi deoarece s-a reţinut cu putere de lucru judecat că toţi coproprietarii deţin un drept de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor şi dependinţelor comune.” În cadrul minutei s-au reținut următoarele: „Dispune rectificarea cărţii funciare colective IE ...-C1 privind imobilul tip condominium situat în Bucureşti, ..., sector 1, în sensul în care separarea cadastrală a construcţiei în 2 corpuri de clădire nu are nici un efect asupra cotei indivize aferentă unităţilor individuale/apartamentelor din părţile şi dependinţele comune ale imobilului bloc (corp A şi corp B) şi în sensul în care se vor evidenţia în cartea funciară colectivă şi în foaia colectivă cotele aferente fiecărei unităţi individuale/apartamente din părţile comune ale construcţiei (Corp A+Corp B), înţeleasă din punct de vedere juridic, ca un tot unitar.”

Construcţia în litigiu este un condominium, o clădire (bloc de locuinţe) formată din proprietăţi individuale (apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe) şi proprietatea comună indiviză. Instanţa reține că coproprietatea forţată asupra părţilor comune din acest condominium s-a născut din momentul în care apartamentele şi spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe s-au alat în proprietatea unor persoane diferite.

Referitor la cotele din părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, incluzând în această categorie și terenul sub construcție aferent fiecărui imobil, Codul civil din 1864 nu conţinea măsuri de ansamblu care să reglementeze coproprietatea. Prin analogie s-a considerat că pot fi aplicate dispozițiile art.  728, care se referă însă în principal la starea de indiviziune rezultată dintr o transmitere mortis causa, s a considerat că el este de aplicaţie generală, oricare ar fi fost modul de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote părţi. Pe baza acestor dispoziţii şi a principiilor consacrate în dreptul roman, doctrina şi jurisprudenţa au conturat regimul juridic al proprietăţii comune pe cote părţi (cu precădere al coproprietăţii obişnuite). Astfel, cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune ce revine fiecărui proprietar al unui bun principal este aceea înscrisă în titlul de proprietate. În ipoteza în care în titlul de proprietate nu este precizată această cotă-parte, ea este rezultatul raportului dintre suprafaţa utilă a unităţii locative respective, ca bun principal, şi totalul suprafeţelor utile ale unităţilor locative din condominiu. În mare măsură, reglementarea legală actuală a acestei instituţii constituie consacrarea soluţiilor propuse de doctrină, care, în cea mai mare parte, au fost adoptate de jurisprudenţă.

Astfel, potrivit reglementărilor acum în vigoare, anume art. 652 C.civ., în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire. Potrivit art. 649 alin. 1 C.civ Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:  a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;  b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;  c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. 

Conform art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996: „dacă un imobil cu construcţie - condominiu -, din care unele părţi sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie, şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă; prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.”

În primul rând, potrivit dispozițiilor incidente, atât din V.C.civ., cât și din C.civ. actual, obiectul poate fi determinat sau determinabil, inclusiv în ceea ce privește cotele indivize care revin părților. Potrivit Legii nr. 7/1996, condominiul poate fi reprezentat și de un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.„

Indiferent dacă se aplică V.C.civ. sau C.civ. actual, instanța apreciază că în cauză este aplicabilă sancțiunea nulității relative, întrucât interesul protejat prin norma indicată mai sus este unul privat și părțile au posibilitatea de a deroga de la regimul instituit de lege, norma având caracter supletiv. Prin urmare, chiar dacă s-ar accepta că în cadrul contractelor de vânzare cumpărare nu au fost stabilite cotele părți prin raportare la suprafața utilă a fiecărui spațiu locativ, instanța apreciază că acest faptul nu este de natură să atragă nulitatea absolută  parțială a contractelor, în cauză fiind incidente dispozițiile nulității relative.

Astfel cum reiese din dispozițiile anterior enunțate, părțile sunt libere să stabilească o altă situație juridică a imobilului și doar în situația în care nu s-a derogat prin actul juridic prin care au fost dobândite drepturile de proprietate se aplică dispozițiile cu caracter supletiv, care prevăd că stabilirea cotelor indivize se face prin raportare la suprafața utilă a fiecărui apartament.

Mai mult, în ceea ce privește faptul că prin contracte s-a stabilit că aceste cote se aplică cu privire la imobilul format din corpurile A și B, și nu prin raportare la fiecare corp din imobil, nici acest aspect nu poate atrage anularea sau nulitatea absolută a clauzelor privind cotele indivize și terenul sub construcție aferent fiecărui imobil, cât timp părțile au posibilitatea de a deroga prin contractul de vânzare-cumpărare și de a stabili  alte cote indivize.

Instanța apreciază că nu poate constitui motiv de nulitate exercitarea acestui drept de către părți. Reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută parțială a contractelor, în primul rând pentru motivul că prin acestea s-au stabilit cotele raportat la ambele corpuri. Legislația aplicabilă nu instituie un mod imperativ de stabilire a cotelor indivize. Astfel cum s-a stabilit cu titlu de putere de lucru judecat, simpla separare, cadastrală, a construcţiei în 2 corpuri de clădire corpul A şi corpul B nu este nelegală în sine şi nici nu depinde de împrejurarea dacă acest corpuri comunică sau nu între ele, prin raportare la prevederile art.123 din Regulamentul de avizare.

Față de toate acestea, instanța apreciază că capetele de cerere nr. 1, 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 14, 15, 15 bis, 17 sunt neîntemeiate.

Referitor la capătul 4 din cerere, se solicită instanței să constate nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 23710/1 emis la data de 19.01.2007 de Municipiul București pentru terenul în suprafață de 80,93 m.p. – cotă indiviză aferenta apartamentului nr. 2 (f. 46 vol. 5), fără a fi invocată însă o cauză proprie de nulitate a acestui titlu de proprietate.  Aceeași este situația și în ceea ce privește capătul 15 din cerere, prin care se contestă titlul de proprietate nr. 23452/1 din 16.08.2006 eliberat de Instituția Prefectului Municipiului București pentru suprafața totală de teren de 70,10 m.p. – cotă indiviză aferentă apartamentului nr. 5  (f. 143 vol. 1).

Instanța constată că titlurile de proprietate au fost emis în temeiul art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, potrivit căruia terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existentei construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.

Conform art. 54 din Legea nr. 18/1991, dispozițiile art. 53 alin. (1) se aplică și în cazul în care plângerea este îndreptată împotriva ordinului prefectului sau oricărui act administrativ al unui organ administrativ care a refuzat atribuirea terenului sau propunerile de atribuire a terenului, în condițiile prevăzute în cap. III. Dispozițiile art. 53 alin. (2) rămân aplicabile. Conform art. 53 alin. 1 împotriva hotărârii comisiei județene se poate face plângere la judecătoria în a cărei rază teritorială este situat terenul, în termen de 30 de zile de la comunicare.

Prin urmare, reclamanta nu poate solicita instanței să constate nulitatea absolută a acestor titluri de proprietate, cât timp acestea nu reprezintă contracte în sensul art. 1166 C.civ., nefiind aplicabile dispozițiile art. 1246 alin. 1 C.civ., potrivit cărora orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o alt sancțiune. Mai mult, instanța apreciază că în privința acestui titlu de proprietate nu au fost invocate cauze de nulitate, cererea de chemare în judecată fiind întemeiată, ca și pentru celelalte capete de cerere, pe faptul că în mod eronat cotele-indivize nu țin cont de faptul că cele două corpuri sunt clădiri separate și că trebuiau raportate în mod separat fie la corpul A, fie la corpul B.

Având în vedere absența unei motivări cu privire la acest capăt de cerere, cât și faptul că instanța apreciază că nu sunt aplicabile titlului de proprietate dispozițiile privind nulitatea invocate de reclamant, instanța va respinge aceste capete de cerere ca neîntemeiate.

În ceea ce privește capetele 16, 17 și 19 din cerere, instanța constată că prin sentința civilă nr. 7748/2017 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. …./299/2017* instanța a admis acţiunea formulată de reclamanta S în contradictoriu cu pârâta S.C. B S.A. și a dispus constatarea corectă a cotelor indivize din părţile comune în suprafaţă de 2,71% şi cota parte indiviză teren aferent de 4,39 m.p., precum și  obligarea pârâtei la modificarea cotelor indivize ce îi revin reclamantei pentru imobilul cameră de serviciu în suprafaţă de 4,56 mp situată în Bucureşti, str. ..., sector 1, respectiv cota indiviză din părţile comune în suprafaţă de 2,71% şi cota parte indiviză teren aferent de 4,39 mp. Având în vedere  faptul că soluția a fost pronunțată într-o cauză în care a figurat ca parte doar S.C. B S.A. dintre părțile din prezentul litigiu, instanța apreciază că sunt incidente dispozițiile privind efectul pozitiv al lucrului judecat, prevăzut de art. 431 alin. 1 C.proc.civ., potrivit cărora oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă.

Mai mult, instanța constată că deși se solicită prin aceste capete de cerere și constatarea nulității unor contracte în care parte este S, aceasta nu a fost parte în prezenta cauză, neregăsindu-se între părțile cu care reclamanta a precizat că înțelege să se judece, nici prin cererea introductivă de instanță, nici prin cererile modificatoare.

În ceea ce privește capetele de cerere  privind rectificarea cotelor indivize din părțile comune ale imobilului și a cotei părți de teren aferente, anume capetele de cerere 2, 6, 11, 13, 18, 19, instanța reține că potrivit dispozițiilor art. 901 alin. 1 C.civ. „Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.” Conform alin. 3: „Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.”

Prin urmare, aceste capete de cerere sunt accesorii capetelor privind nulitatea parțială a contactelor de vânzare cumpărare și a titlurilor de proprietate. Deci, față de soluția de respingere a capetelor de cerere nr. 1, 3, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 14, 15, 15 bis, 17 și 4 și 15 ca neîntemeiate, soluția cu privire la cererea de rectificare a cărților funciare va fi tot una de respingere.

Tot în temeiul principiului accesorium sePuitur principale, instanța va respinge și capătul 20 din cerere ce are ca obiect obligarea pârâților la înscrierea noilor cote în cărțile funciare colective și în cărțile funciare individuale pentru fiecare apartament, ca neîntemeiată.

În cadrul ședinței publice din data de 09.09.2019 instanța a admis excepția tardivității depunerii cererii reconvenționale formulate de K în contradictoriu cu pârâta având în vedere faptul că la data de 25.05.2018 aceasta a depus întâmpinarea, iar cererea reconvențională a fost formulată la data de 05.09.2018 (f. 158 vol. 2), deci cu depășirea termenului de decădere prevăzut de 209 alin. 4 C.proc.civ. Prin urmare, instanța va respinge ca tardiv introdusă cererea reconvențională.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.proc.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.proc.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Având în vedere soluția ce urmează să fie pronunțată de instanță, va obliga reclamanta la plata către pârâta C a sumei de 4500 lei cu titlu de onorariu avocațial, aferent facturii nr. 18,_021/30.04.2018, achitat conform chitanței nr. 18_002/05.04.2018.

În ceea ce privește cererea formulată de curatorul U, instanța constată că aceasta a fost depusă la data de 16.01.2020, ulterior închiderii dezbaterilor și rămânerii în pronunțare, motiv pentru care devin incidente dispozițiile art. 394 alin. 3 C.proc.civ., potrivit cărora după închiderea dezbaterilor, părțile nu mai pot depune nici un înscris la dosarul cauzei, sub sancțiunea de a nu fi luat în seamă.

În ceea ce privește cererea de repunere pe rol formulată de reclamantul A, în vederea atașării dosarului nr. …./299/2017*, instanța apreciază că aceasta este neîntemeiată, având în vedere faptul că la dosarul cauzei se află deja sentința civilă nr. …/2017 pronunțată în această cauză (f. 125 vol. VIII), definitivă prin neapelare, precum și faptul că instanța nu ar putea oricum pronunța hotărârea în baza expertizei administrate în acea cauză, având în vedere că astfel ar fi încălcat principiul contradictorialității, expertiza fiind administrată într-un dosar  în care nu toate părțile din prezenta cauză au participat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea de repunere pe rol formulată de A, ca neîntemeiată.

Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă K în contradictoriu cu pârâta S.C. B S.A., ca tardiv formulată.

Respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâții I cu domiciliul…. și J cu domiciliul….., ca fiind formulată în contradictoriu cu persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință.

Respinge ce neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active.

Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calități procesuale pasive a pârâtului P.

Respinge ca neîntemeiată excepția inadmisibilității capătului de cerere nr. 14, excepția inadmisibilității capătului de cerere nr. 19, excepția inadmisibilității capătului de cerere nr. 20.

Respinge ca neîntemeiată excepția autorității de lucru judecat.

Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A, în contradictoriu cu pârâţii C cu domiciliul ales…, E cu domiciliul în…, F cu domiciliul în, L, cu domiciliul în…, N cu domiciliu în …., O cu domiciliul în …., P cu domiciliul în …, K cu domiciliul în …., S.C. B S.A. cu sediul în …., astfel cum a fost completată și modificată.

Obligă reclamanta la plata către pârâta C a sumei de 4500 lei, cu titlu de onorariu avocațial.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.

Pronunțată astăzi, 27.01.2020 prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare