Evacuare

În fapt, prin contractul de închiriere nr. ... (f.8-13) încheiat între reclamanta TII SA în calitate de locator şi pârâta TIA SRL, în calitate de locatar, a fost transmis dreptul de folosinţă asupra imobilului situat în ... – parţial, în suprafaţă de 590 mp, având număr cadastral ..., înscris în Cartea Funciară ..., în vederea desfăşurării activităţii de CAEN 4690 – Comerţ cu ridicata nespecializat, birouri firmă, locatarul având acordul locatorului pentru deschiderea unui punct de lucru şi stabilirea sediului social la adresa spaţiului închiriat, în schimbul plăţii unei sume cu titlu de chirie.

Conform dispoziţiilor art. 3.1 din contract, acesta a fost încheiat pe o perioadă de un an, termenul începând să curgă de la 01.06.2018, până la data de 31.05.2019. Potrivit art. 8.2 lit. b) din contractul părţilor, încetarea acestuia se va produce la expirarea termenului de valabilitate prevăzut în contract şi în acte adiţionale, iar conform dispoziţiilor art. 7.1 lit. s), locatarul se obligă la încetarea/rezilierea contractului să predea spaţiul în bună stare, în baza unui proces verbal de predare-primire şi a unei fişe de inventar.

Având în vedere că începând cu data de 01.06.2019 pârâta ocupa fără titlu spaţiul ce a făcut obiectului contractului de închiriere încheiat între părţi, prin notificarea înregistrată de pârâtă sub nr. 52/01.07.2019, reclamanta a procedat la somarea acesteia la eliberarea spaţiului în suprafaţă de 590 mp situat în ..., în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea sa pentru lipsa titlului.

În drept, sunt aplicabile dispoziţiile Titlului XI din Codul de procedură civilă, având denumirea marginală Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, iar potrivit art. 1034 C. proc. civ. „(1) Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.

(2) În sensul prezentului titlu, termenii de mai jos au următorul înţeles:

a) locaţiune - orice locaţiune scrisă sau verbală, incluzând şi sublocaţiunea;

b) locatar - locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului;

c) locator - locatorul principal, sublocatorul, cesionarul şi dobânditorul imobilului;

d) imobil - construcţia, terenul cu sau fără construcţii, împreună cu accesoriile acestora;

e) ocupantul - oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului;

f) proprietar - titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.”

Potrivit dispoziţiilor art. 1038 alin. 1 C. proc. civ., „ (1) Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notifică.”.

Conform prevederilor art. 1041 C. proc. civ. „Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”, iar potriivt dispoziţiilor art. 1043 alin. 2 C. proc. civ., „(2) Pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt şi de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.”.

Din interpretarea dispoziţiilor legale indicate, rezultă că pentru a se dispune evacuarea  unei persoane dintr-un imobil se impune verificarea îndeplinirii atât a condiţiilor generale de exercitare a acţiunii cât şi a cerinţelor specifice procedurii speciale a evacuării, respectiv lipsa titlului şi notificarea prealabilă a locatarului sau ocupantului.

În speţă, din înscrisurile depuse la dosar rezultă faptul că termenul contractului de închiriere nr. ... a expirat la data de 31.05.2019, astfel că instanţa trebuie să verifice dacă pârâta deține în prezent un titlu pentru folosirea imobilului.

Analizând aspectele privitoare la încetarea contractului, din susţinerile părţilor rezultă că după expirarea termenului extinctiv pârâta a rămas în posesia imobilului, împrejurare în care se pune problema incidenţei dispozițiilor art. 1810 Cod civil, privitoare la tacita relocaţiune, care prevăd faptul că “(1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. (2) Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.”.

Din analiza acestor dispoziţii rezultă că pentru a opera tacita relocațiune care echivalează cu încheierea tacită a unui nou contract de închiriere este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii, respectiv: după expirarea termenului, locatarul să continue să deţină bunul şi acesta să îşi execute obligaţiile contractuale fără vreo împotrivire din partea locatorului.

Or, deşi în speţă este îndeplinită prima condiţie, pârâta continuând să deţină bunul după expirarea termenului de închiriere, cea de-a doua condiţie nu se verifică întrucât din susţinerile necontestate ale reclamantei rezultă că pârâta nu a solicitat prelungirea contractului şi nu şi-a executat obligaţiile rezultate din contract după expirarea termenului, constând în plata chiriei şi a cheltuielilor aferente ocupării spaţiului, înregistrând un debit de 24.062,97 lei.

În aceste condiţii rezultă că nu a operat reînnoirea tacită a contractului de închiriere, astfel că în prezent pârâta deţine imobilul fără titlu, cererea de evacuare fiind întemeiată.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite cererea de chemare în judecată formulată şi va dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în ..., pentru lipsa titlului.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată în cuantum de 100 de lei, reprezentând taxa de timbru, din analiza prevederilor art. 453 alin. (1) C.proc.civ., rezultă că partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuielile efectuate în cauza dedusă judecății. Având în vedere că instanța urmează să admită cererea formulată de către reclamantă, precum și faptul că s-a făcut dovada achitării sumei de 100 de lei (fila nr. 6) potrivit dispozițiilor art. 452 C.proc.civ., instanța va obliga pârâta la plata către reclamantă a acestei sume.

Domenii speta

Spete similare