Pretenţii

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi la data de 26.07.2018 sub nr. .../245/2018 reclamantul S.C. TERMO-SERVICE S.A. a solicitat instnaţei, în contradictoriu cu pârâta M. M., pronunţarea unei hotărâri prin care să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 918,68 lei cu titlu de debite restante la cheltuielile de întreţinere aferente perioadei 07.2016-11.2016, precum şi 33,57 lei cu titlu de penalităţi calculate la sumele restante sau plătite cu întârziere, aferente perioadei 07.2016-11.2016.

În motivare, a arătat că administrarează imobilele din mun. Iaşi în baza Hotărârii Consiliului Local al Mun. Iaşi şi a contractului de administrare şi prestări servicii nr. 86544/01.10.2014, astfel că, în calitate de titular al dreptului de administrare, are obligaţia de a promova acţiuni pentru recuperarea debitelor restante şi a penalităţilor aferente, datorate de chiriaşii din imobilul dat în administrare. A arătat că pârâta a încheiat contractul de închiriere nr. .../27.02.2014 cu mun. Iaşi în calitate de locator. A precizat că pârâta nu a mai achitat cheltuielile de întreţinere. Faptul că aceasta nu a achitat cheltuielile de întreţinere are ca efect sistarea de către furnizori a utilităţilor de care beneficiază condominiul în care aceştia locuiesc. A arătat că lista de plată a fost afişată lunar şi nu există dovada contestării acesteia de către pârâtă în termenul legal. Mai mult, plăţile realizate de pârâtă pot fi considerate acte voluntare de executare care întrerup prescripţia dreptului material la acţiune.

În drept, a invocat disp. H.C.L. nr. 254/2014, art. 792 şi urm., 810,1270,1350,1518,1523,1796 Cod civil.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Pârâta nu a formulat întâmpinare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

Potrivit Hotărârii Consiliului Local nr. 245/2014, s-a aprobat darea în administrare a imobilelor cu destinaţie de locuinţă aflate în proprietatea Municipiului Iaşi sau a Statului Român către S.C. Termo-Service S.A., aceasta urmând a asigura managementul de proprietate şi managementul financiar pentru aceste imobile, iar conform art. 2 din această hotărâre, societatea urmând a încasa sumele reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi aferente datorate de chiriaşii imobilelor administrate, putând promova acţiuni în justiţie pentru recuperarea debitelor restante şi a penalităţilor de întârziere datorate de chiriaşii din imobilele date în administrare.

Instanţa reţine că, în conformitate cu dispoziţiile art. 6 din contractul de administrare şi prestări servicii nr. 86534 din 01.10.2014, serviciile de administrare prestate şi a cheltuielilor gospodăreşti necesare pentru îndeplinirea obiectului contractului vor fi facturate lunar de către SC Termoservice SA locatarilor şi evidenţiate în listele lunare de plată a cheltuielilor de întreţinere pentru locatari. Dispoziţiile art. 7 din acelaşi contract prevăd că cotele de întreţinere lunară, defalcate pe fiecare utilitate furnizată de prestatorii de servicii, în conformitate cu Anexa 1, vor fi afişate în listele de plată. După o perioadă de 30 zile de la data afişării listelor de plată se vor calcula penalizări de întârziere pentru suma neachitată, astfel: în procent de 0,06% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica pentru fiecare cotă de întreţinere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat şi în procent de 0,06% pentru fiecare zi întârziere pentru serviciile prestate de SC Termoservice SA, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat, procentul putându-se modifica în funcţie de legislaţia în vigoare, procentul de penalitate putând fi modificat ulterior de către părţile contractante în funcţie de modificările legislative specifice.

Între mun. Iaşi şi pârâta M. M. a fost încheiat contractul de închiriere pentru suprafaţa locativă cu destinaţia de locuinţă construită prin ANL nr. .../27.02.2014- fila nr. 27.  Prin acest contract, mun. Iaşi, în calitate de locator, închiriază pârâtei locuinţa din str. ..., nr. .., bl. ..., tronson/scara ... et. ... ap. .... Potrivit art. 3.1 închirierea se efectuează de la data de 15.04.2013 până la data de 15.04.2014 cu posibilitatea de prelungire pe câte un an de zile. 

Potrivit dispoziţiilor art. 3.2 din contractul de închiriere încheiat între părţi, la expirarea duratei de închiriere, dacă chiriaşul doreşte prelungirea acestuia, trebuie să-şi exprime în scris opţiunea cu 30 de zile înainte, având obligaţia să prezinte copii după actele de identitate, fişele fiscale, declaraţiile de venit sau alte acte doveditoare privind veniturile membrilor familiei care sunt înscrişi în contractul de închiriere, declaraţii notariale că nu au dobândit o locuinţă în proprietate pentru titular şi ceilalţi membri majori înscrişi în contract. În situaţia în care nu există solicitarea chiriaşului, contractul nu se reînnoieşte.

Dispoziţiile art. 6.11 din contractul de închiriere nr. .../27.02.2014, stabilesc faptul că locatarul se obligă să efectueze plata utilităţilor şi a cheltuielilor comune la administraţia blocului, în termen de 30 de zile de la data afişării listei de plată.

În drept, instanţa reţine că situaţia juridică supusă judecăţii intră sub incidenţa dispoziţiilor Codului civil nou, în vigoare la momentul încheierii contractului (27.02.2014), având în vedere că art. 5 din Legea de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil stabileşte că dispoziţiile noului Cod civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare, iar potrivit  art. 102, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Potrivit art. 1270 alin. 1 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Potrivit art. 1516 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei.

Instanţa reţine faptul că din cuprinsul contractului de închiriere nr. .../27.02.2014, rezultă faptul că acesta a fost încheiat doar pentru perioada 15.04.2013 - 15.04.2014, părţile înţelegând să prevadă în mod expres faptul că la expirarea acestuia, dacă chiriaşul doreşte prelungirea acestuia, trebuie să îşi exprime în scris opţiunea cu 30 de zile înainte de expriarea duratei de închiriere, iar în situaţia în care nu există o astfel de solicitare, contractul nu se reînnoieşte.

Reclamanta nu a făcut dovada prelungirii succesive a contractului prin acte adiţionale, motiv pentru care instanţa nu poate reţine că în perioada 07.2016-11.2016 exista un contract valabil încheiat între părţi din care să rezulte obligaţia pârâtei de a achita cheltuielile de întreţinere şi penalităţi. Aşadar, pretenţiile reclamantului sunt formulate în afara unui cadru contractual dovedit între cele două părţi.

Mai mult, potrivit art. 6.11 din contractul de locaţiune, chiriaşul are obligaţia de a achita lunar cheltuielile de întreţinere, precum şi penalităţile aferente. Stabilirea şi repartizarea sumelor care revin fiecărui chiriaş din cadrul condominiului se face de administrator, pe baza facturilor emise de furnizorii de utilităţi şi servicii. Cheltuielile de întreţinere se pot achita direct la casieriile administratorului prin ordin de plată sau internet.

Instanţa reţine că în contract nu sunt inserate clauze care să oblige locatarul să achite sumele reprezentând cheltuieli de întreţinere către locator.

Totodată, deşi potrivit dispoziţiilor art. 6, 7 şi 8 din contractul de administrare şi prestări servicii nr. 86544/01.10.2014, încheiat între Municipiul Iaşi şi SC TERMO-SERVICE SA, serviciile de administrare prestate şi a cheltuielilor gospodăreşti necesare pentru îndeplinirea obiectului contractului vor fi facturate lunar de către SC Termoservice SA locatarilor şi evidenţiate în listele lunare de plată a cheltuielilor de întreţinere pentru locatari, urmând să fie calculate penalităţi de întreţinere pentru sumele neachitate la termenul de scadenţă, în cuantum de 0,06% pentru fiecare zi de întârziere, sumele afişate pe listele de plată urmând să fie plătite de locatari către SC Termo-Service S.A., stipularea obligaţiei chiriaşului de a plăti cheltuielile de întreţinere administratorului SC TERMO-SERVICE SA în cuprinsul contractelor de administrare, contracte în raport de care pârâţii sunt terţi, nu poate genera obligaţii contractuale în sarcina pârâtei.

În mod evident, contractul de administrare încheiat între Municipiul Iaşi şi reclamantă nu poate fi opus pârâtei, având în vedere relativitatea efectelor convenţiei respective, pârâtei fiindu-i aplicabile doar prevederile contractului de închiriere şi prevederile legale din materia închirierii care completează dispoziţiile contractuale.

Pentru aceste motive, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S.C. TERMO-SERVICE S.A. în contradictoriu cu pârâta M. M.

Domenii speta

Spete similare