5.Evacuare specială pentru neîndeplinire obligaţii. Dreptul material aplicabil. Dobândă contractuală în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere. Aplicabilitate art. 1 din Legea nr. 193/2000

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 16.03.2021, sub numărul 9732/299/2021, reclamanta AFI a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul VS,  evacuarea pârâtului din spaţiul cu destinaţia de locuinţă situat în Bucureşti, strada A nr. 25, sector 1, obligarea pârâtului ca titular al contractului de închiriere cu nr. 62032/26.02.1988, la plata debitului restant în valoare de 2524,50 lei, din care suma de 1262,25 lei reprezentând chirie şi suma de 1.262,25 lei reprezentând majorări de întârziere conform celor două extrase de cont ataşate. În subsidiar, în situaţia în care se va respinge cererea de obligare a pârâtului la plata majorărilor de întârziere pentru perioada extracontractuală, a solicitat obligarea pârâtului la plata dobânzii legale calculate de la data încetării contractului conform OUG nr. 43/2014 până la data plăţii efective a debitului principal.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că spaţiul cu destinaţie de locuinţă situat în Bucureşti, strada A, nr. 25, parter, sector 1, este deţinut de către pârâtul mai sus menţionat în baza contractului de închiriere nr. 62032/26.02.1988. Acest contract a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, ulterior a fost prelungit prin efectul legii, succesiv, prin OUG nr. 8/2004 până la data de 08.04.2009. Prin OUG nr. 44/2009 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţe, aprobată prin Legea nr. 309/2009, până la data de 19.05.2014 şi ulterior prin OUG nr. 43/2014 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţie de locuinţe pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestei ordonanţe, până la data de 27.06.2019.

A precizat că, începând cu luna aprilie 2018, pârâtul nu a mai achitat chiria lunară încălcând astfel obligaţia stabilită prin art. II din contractul de închiriere nr. 62032/26.02.1988. În ceea ce priveşte calitatea procesuală a reclamantei, a arătat că, în vederea realizării obiectului său de activitate aceasta are ca atribuţii administrarea locuinţelor aflate în proprietatea publică şi privată a Municipiului Bucureşti şi în proprietatea privată a statului. Conform deciziei civile nr. 3341 A/25.09.2015 pronunţată de Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. 37892/301/2010, rămasă irevocabilă, instanţa a obligat S.C. RV S.A. să predea către Adminitraţia Fondului Imobiliar dosarele de fond locativ pentru imobilele aflate în proprietatea statului şi în administrarea S.C. RV S.A., deoarece a încetat contractul de prestări servicii nr. 1455/24.07.2000.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1429, art. 1431 Cod civil din 1864 în vigoare la data încheierii contractului, art. 1349, art. 1381 şi art. 1535 Cod civil. 

În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Cererea este scutită de plata taxei judiciare de timbru.

Deşi legal citat, astfel cum reiese din dovada de înmânare, pârâtul  nu a depus întâmpinare şi nici nu s-a prezentat la termen.

Instanţa a încuviinţat pentru părţi numai proba cu înscrisurile depuse la dosar. 

Analizând actele cauzei civile de față, instanţa reţine următoarele:

Între Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de proprietar, prin RV S.A. şi VS, în calitate de chiriaş în baza legii nr. 114/1996 şi O.G. nr. 40/1999 a fost încheiat contractul de închiriere din data de 09.05.1999 pentru locuinţa din strada Afluentului nr. 25, Bucureşti, sector 1.

Părţile au stabilit că termenul de închiriere este de 5 ani, din data de 08.05.1999 şi până la data de 08.05.2004, cu menţiunea că, la expirarea termenului, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părţi.

Cu titlu prealabil, instanţa reţine că, în ceea ce priveşte dreptul material aplicabil instanţa reţine că pretenţiile reclamantei îşi au temeiul juridic în materie de răspundere civilă contractuală. Astfel, având în vedere data încheierii contractului de închiriere pe care îşi bazează reclamanta pretenţiile, precum şi succesiunea de legi, instanţa, la soluţionarea prezentei cauze, va avea în vedere dispoziţiile legale în vigoare la momentul nașterii raportului juridic dintre părţi, mai precis data încheierii contractului de închiriere. Art. 5 alin. 1 din Legea 71/2011 privind punerea în aplicare a Noului Cod civil prevede faptul că ”Dispozițiile Codului civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea sa în vigoare, precum şi situațiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare”. Astfel, instanța apreciază că, în prezenta cauză sunt aplicabile dispozițiile Codului civil de la 1864, sub imperiul căruia a fost încheiat contractul de închiriere în baza căruia reclamanta solicită obligarea pârâtului la plata contravalorii chiriei şi a majorării de întârziere.

Potrivit art. 1436 Cod civil 1864: „Locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila înştiinţare.”

Instanţa reţine că contractul de închiriere a fost prelungit în baza OUG nr.  44/2009 pentru perioada 19.05.2009-19.05.2014 şi ulterior, prin OUG nr. 43/2014 privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţie de locuinţe, pentru perioada de 5 ani, până la data de 27.06.2019. Însă, pentru perioada următoare nu s-a făcut dovada prelungirii contractului, instanţa nu poate reţine nici aplicabilitatea art. 1437 Cod civil 1864 referitor la tacita relocaţiune, în condiţiile în care părţile au stabilit expres în contract faptul că acesta poate fi reînnoit cu acordul ambelor părţi.

Potrivit art. 1350 Cod civil, orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. Atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Potrivit art. 1516 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei. Atunci când fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate să treacă la executarea silită a obligaţiei.

Din coroborarea acestor dispoziţii legale, rezultă că, în cazul neîndeplinirii în mod culpabil a obligaţiilor asumate prin contract, se angajează răspunderea contractuală a persoanei vinovate, aceasta fiind obligată să repare celeilalte părţi prejudiciul produs prin neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiei.

Astfel, instanța constată că pârâtul  nu și-a îndeplinit obligația de plată a contravalorii chiriei pentru strada A nr. 25, Bucureşti, sector 1, pentru perioada  aprilie 2018-decembrie 2020, în ciuda asumării obligației în mod legal, prin semnarea unei convenții valabil încheiate.

În drept, potrivit art. 1038 alin. 1 din Codul de procedură civilă, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în cel mult 30 zile de la data comunicării notificării.

De asemenea, potrivit art. 1041 alin. 1 din acelaşi act normativ, dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Pentru aceste motive, având în vedere faptul că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, pe lângă faptul că nu a făcut dovada achitării chiriei, acesta nici nu a contestat acest aspect, instanţa va dispune evacuarea pârâtului din imobilul aflat în administrarea reclamantei, situat în Bucureşti, strada A nr. 25, sector 1.

Cu privire la capătul de cerere privind obligare pârâtului la plata contravalorii chiriei, astfel cum s-a menţionat anterior, contractul de închiriere a fost prelungit prin efectul legii până la data de 27.06.2019. Astfel, după acest moment, instanţa nu mai poate reţine că există între părţi un contract de închiriere valabil încheiat, motiv pentru care nu poate reţine îndeplinirea condiţiilor răspunderii civile contractuale şi obligarea pârâtului la plata sumei cu titlu de chirie şi majorări de întârziere.

Pentru aceste motive, instanţa va admite numai în parte acest capăt de cerere şi va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 573,75 lei reprezentând contravaloare chirie pentru perioada aprilie 2018- iunie 2019, urmând să respingă în rest acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

În ceea ce priveşte majorările de întârziere de 0,5% pe zi, instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 1 din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori, se interzice comercianţilor stipularea de clauze abuzive  în contractele încheiate cu consumatorii. Potrivit art. 4 alin. 1, o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor. De asemenea, potrivit alin. 2 al art. 4, o clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influenţeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate. De asemenea, punctul 1, lit. i) din anexa legii, indică, cu titlu de exemplu, ca fiind o clauză abuzivă, obligarea consumatorului la plata unor sume disproporţionat de mari în cazul neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către acesta, comparativ cu pagubele suferite de comerciant, ipoteză pe care instanţa o apreciază îndeplinită în cauză.

În cauză, după cum s-a arătat, au fost stipulate penalităţi de 0,5% pe zi de întârziere, o cotă disproporţionat de mare faţă de dobânzile practicate pe piaţa bancară, clauză care contravine dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori, astfel cum a fost modificată .

Astfel, se observă că penalitatea impusă se află într-o disproporţie vădită şi cu orice prejudiciu ce ar putea fi în mod rezonabil presupus, incluzând tarifele plătite creditoarei din prezenta cauză pentru recuperarea creanţei.

Această disproporţie creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, contrar cerinţelor bunei-credinţe şi în detrimentul consumatorului.

Având în vedere că legea a fost adoptată pentru a transpune în dreptul intern Directiva Comunităţii Europene nr. 93/13 privind clauzele abuzive în contractele cu consumatorii, iar România şi-a asumat obligaţia transpunerii şi aplicării efective, în raporturile interindividuale, a legislaţiei comunitare, numai o interpretare care să asigure eficacitatea reală a prohibiţiei stipulării unor clauze abuzive în contractele încheiate între comercianţi şi consumatori poate asigura atingerea scopului urmărit de legiuitor, aceea de a descuraja stipularea unor clauze dezavantajoase pentru consumatori, în cuprinsul unor condiţii generale impuse acestora.

În acest sens, Curtea Europeană de Justiţie a decis că protecţia recunoscută consumatorilor prin Directiva nr. 93/13 privind clauzele abuzive în contractele cu consumatorii presupune ca instanţa naţională să poată verifica din oficiu dacă o clauză a contractului dedus judecăţii are caracter abuziv.

Curtea a statuat că „În ce priveşte problema dacă o instanţă învestită cu un litigiu decurgând dintr-un contract încheiat între un comerciant şi un consumator poate verifica din oficiu în ce măsură clauzele cuprinse în acest contract au caracter abuziv, trebuie constatat că sistemul de protecţie introdus prin directivă porneşte de la premisa potrivit căreia consumatorul se află, din punctul de vedere al echilibrului contractual şi al forţei de a negocia, într-o poziţie dezavantajoasă faţă de comerciant şi deţine un nivel mai scăzut de cunoştinţe faţă de acesta, ceea ce duce la acceptarea unor clauze prestabilite de comerciant, fără posibilitatea de a influenţa conţinutul acestora.

Scopul art. 6 din Directivă, potrivit căruia statele membre vor prevedea că clauzele abuzive nu produc efecte faţă de consumatori, nu ar putea fi atins, dacă consumatorii ar trebui să invoce ei înşişi caracterul abuziv al unor asemenea clauze. În litigiile al căror obiect are o valoare redusă, onorariile avocaţiale ar putea fi mai mari decât suma litigioasă, ceea ce ar putea determina consumatorii să se abţină de la formularea unor apărări împotriva aplicării unor asemenea clauze abuzive. Este adevărat că procedurile mai multor state membre permit indivizilor să se apere ei înşişi în astfel de litigii, însă există pericolul deloc neglijabil ca, din neştiinţă, consumatorul să nu invoce caracterul abuziv al clauzei. Prin urmare, o protecţie eficientă a consumatorului poate fi atinsă numai dacă se recunoaşte posibilitatea instanţei naţionale de a verifica din oficiu o asemenea clauză” (cauza Murciano Quintero, C – 240/98, considerentele 25 şi 26).

În cauză, pârâtul a încheiat  un contract eminamente de adeziune, fără posibilitatea reală de a negocia vreo clauză. De aceea, semnarea contractului de către pârât nu înlătură nici aplicabilitatea art. 4 din Legea nr. 193/2000 şi nici caracterul abuziv al clauzei, motivat în considerentele anterioare.

Pentru toate aceste motive, instanţa consideră nejustificate pretenţiile reclamantei de obligare a pârâtului la plata penalităţilor de întârziere în valoare de 0,2 % pe fiecare zi de întârziere, astfel că urmează să respingă acest capăt de cerere ca neîntemeiat

În ceea ce privește mențiunea ”subsidiară” a reclamantei conform căreia a solicitat dobânda legală în ipoteza în care se va respinge cererea principală a reclamantei de penalități contractuale, instanța consideră că această pretenție este vădit neîntemeiată.

Dacă instanța, cum este cazul de față, a constatat ca fiind abuzivă o anumită clauză nu o poate înlocui cu o altă dispoziție de drept comun pe care legea ar fi impus-o în raporturile dintre părți, căci dacă s-ar proceda astfel, ar lăsa fără efecte constatarea clauzelor abuzive și ar încuraja profesionistul să includă clauze abuzive cunoscând că în cel mai nefavorabil caz, ar fi înlocuite de dispozițiile legale generale.

Astfel, va fi respinsă și solicitarea de a se aplica dobânda legală raporturilor convenționale dintre părți și capătul de cerere respectiv va fi și el respins ca fiind neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare