Plata contravalorii materialelor de construcţie şi a manoperei încorporată în construcţie, în acţiunea promovată de constructorul de rea-credinţă, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către prop. terenului prin accesiune

Plata contravalorii materialelor de construcţie şi a manoperei încorporată în construcţie, în acţiunea promovată de constructorul de rea-credinţă, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei de către proprietarul terenului prin accesiune.

- art. 494 alin. 3 Cod civil

Constată că prin cererea de chemare în judecată reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., obligarea pârâţilor la plata sumei de 300.000 euro, echivalent în lei la data plăţii, reprezentând valoarea materialelor şi preţul muncii pentru construcţia situată în E., str. F. nr. xx, înscrisă în CF xxxxxx E., nr. top xxxxx/xxx1/2/2, dobândită de pârâţi prin accesiune imobiliară în baza sentinţei civile nr. 2624/2006 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin decizia civilă nr. 69/2008 a Curţii de Apel Braşov; Constatarea existenţei dreptului de retenţie al reclamantei asupra construcţiei situată în E., str. F. nr. xx până la plata de către pârâţi a despăgubirilor prevăzute de art. 494 alin. 3 Cod civil; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a susţinut că prin sentinţa civilă nr. 2624/2006 a Judecătoriei Braşov s-a admis acţiunea formulată de pârâţi, reclamanţi în acea cauză, şi s-a constatat că aceştia au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară asupra construcţiei înscrisă în CF xxxxx E., nr. top xxxxx/xxx1/2/2. Tot prin această sentinţă s-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al pârâţilor asupra construcţiei, cu drept accesiune imobiliară.

La dosar s-a formulat acţiune reconvenţională de către reclamanţii reconvenţionali B. şi C.  prin care au solicitat obligarea reclamantei – pârâtă reconvenţională la plata sumei de 50.000 lei reprezentând contravaloarea materialelor obţinute de pârâtă din demolarea unei vechi construcţii aflate pe terenul înscris în CF xxxxx, nr. top xxxx1/xxx1/2/2 şi înglobată în construcţia nou edificată şi daune interese aferente prejudiciului cauzat de reclamantă prin fapta ei ilicită, respectiv damnum emergens – folosul de tras – ca urmare a ocupării în mod ilicit a imobilului lor şi împiedicării folosirii de către aceştia şi lucrum cessans – beneficiul nerealizat; cu cheltuieli de judecată. Suma solicitată prin cererea reconvenţională va fi modificată ca urmare a administrării probaţiunii.

Pentru termenul din 26.03.2009 pârâţii au precizat cererea reconvenţională în sensul că valoarea materialelor obţinute din construcţia veche şi încorporate în construcţia nouă este estimată la 15.000 lei iar folosul de tras la 35000 lei, cuantumul real al acestora se va stabili prin expertiză de specialitate.

Prin sentinţa civilă nr. 112/2013 pronunţată de Tribunalul Braşov  a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată relativ la cererea reconvenţională. A fost admisă în parte acţiunea civilă formulată de reclamanta A., domiciliată în E., str. G. nr. xx, bl. x sc. x ap. xx, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. domiciliaţi în E., str. H. nr. x ap. x. A fost admisă în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamanta A. formulată în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., înregistrată în dosarul nr. xxxxx/62/2010 al Tribunalului Braşov, conexat la prezentul. A fost respinsă cererea reconvenţională formulată şi precizată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali B. şi C.. S-a constatat că reclamanta A. a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei existentă pe terenul înscris în CF xxxx8 E., nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 cu titlu de drept construire. S-a stabilit linia de graniţă între imobilele cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 şi xxxx1/xxx1/2/2 conform anexei 9 a raportului de expertiză nr. xxxxxx/2012 întocmit de expert I., care face parte integrantă din prezenta. S-a stabilit un drept de servitute în favoarea terenului din CF xxxx1 E., nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 şi în sarcina terenului din CF xxxx2 E., nr. top xxxx1/xxxx1/2/2 potrivit anexei 10, varianta 2 a raportului de expertiză mai sus menţionat. Au fost obligaţi pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2. Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 379629 lei reprezentând contravaloarea materialelor şi a muncii prestate pentru construcţia existentă  pe terenul identificat cu nr. top xxxx1/xxx1/2/2 din CF xxxxx E.. S-au respins celelalte pretenţii ale reclamantei. Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 31740 lei  cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa astfel instanţa a reţinut următoarele:

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru cererea reconvenţională, invocată de reclamantă, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea reconvenţională s-a solicitat obligarea pârâtei reconvenţionale să plătească reclamanţilor reconvenţionali contravaloarea materialelor obţinute prin demolarea construcţiei vechi şi încorporarea acestora în construcţia nouă.

În susţinerea excepţiei s-a arătat că dreptul reclamanţilor reconvenţionali de a pretinde aceste despăgubiri s-a născut la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv la data de 3.02.1998, iar până la data formulării pretenţiei de despăgubire au trecut mai mult de 10 ani, depăşindu-se termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.

Excepţia invocată nu este întemeiată pentru următoarele considerente:

Despăgubirile sunt solicitate pentru materialele rezultate din demolarea construcţiei vechi, despre care se susţine că au fost folosite la edificarea construcţiei noi.

Termenul de prescripţie pentru o astfel de cerere este cel prevăzut de art. 3 din Decretul 167/1958, respectiv de 3 ani, aşa cum a susţinut reclamanta – pârâtă reconvenţională.

Data de la care curge acest termen nu este cea la care s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamanţilor reconvenţionali asupra terenului, deoarece nu aveau interes să promoveze o astfel de acţiune.

Prin sentinţa civilă nr. 2624/29.03.2006 a Judecătoriei Braşov s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamanţilor reconvenţionali asupra construcţiei, implicit asupra materialelor pentru care se cere despăgubiri, iar dreptul de a cere aceste despăgubiri s-a născut la data când reclamanta a pretins despăgubiri pentru construcţie, respectiv la data înregistrării acţiunii introductive – 21.11.2008.

Reconvenţionala a fost înregistrată la data de 13.01.2009, fără a se împlini termenul de prescripţie de 3 ani, astfel că excepţia prescripţiei va fi respinsă.

Cu privire la fondul litigiului, din actele şi lucrările dosarului reţinem următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 2624/29.03.2006 a Judecătoriei Braşov a fost admisă cererea formulată de B. şi C., pârâţi în prezenta cauză, s-a constatat că aceştia au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară asupra construcţiei înscrisă în CF xxxxx E., nr. top xxxx1/xxx1/2/2 şi s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului astfel dobândit.

Căile de atac exercitate împotriva acestei sentinţe au fost respinse, soluţia devenind irevocabilă.

În sentinţa menţionată s-a reţinut că pârâta, reclamantă în prezentul litigiu, a fost constructor de rea-credinţă.

Ulterior, pârâţii au solicitat evacuarea reclamantei din imobil, pârâţii fiind în prezent în posesia acestuia.

Articolul 494 Cod civil permite proprietarului terenului să aleagă una din următoarele soluţii: să invoce accesiunea şi să dobândească astfel dreptul de proprietate asupra construcţiei, având obligaţia de a desdăuna pe constructor cu valoarea  materialelor încorporate şi preţul muncii, indiferent de sporul de valoare dobândit de teren prin realizarea construcţiei sau să-l oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice construcţiile, plantaţiile sau lucrurile executate, pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

Proprietarul terenului are posibilitatea de a alege soluţia pe care o consideră mai favorabilă intereselor sale.

Proprietarii terenului, pârâţi în prezenta cauză, au optat pentru prima variantă când au solicitat să se constate dreptul lor de proprietate asupra construcţiei, în dosarul nr. xxxxx/2001 al Judecătoriei Braşov.

Optând pentru această variantă şi înscriindu-şi dreptul de proprietate în favoarea lor în cartea funciară, pârâţii din prezenta cauză datorează reclamantei valoarea materialelor încorporate şi preţul muncii efectuate.

Cuantumul acestor despăgubiri se poate stabili doar după soluţionarea cererii reconvenţionale şi a cererii înregistrată în dosarul conex.

Cu privire la cererea reconvenţională instanţa reţine următoarele:

Daunele interese reprezentând folosul de tras ca urmare a ocupării în mod ilicit a imobilului de către reclamantă nu poate fi acordat deoarece acestea se pot acorda doar în cazul în care se solicită demolarea construcţiei, nu şi în cazul în care se solicită constatarea dreptului de proprietate prin accesiune.

Reclamanţii reconvenţionali au avut calitatea de proprietari asupra terenului şi prin accesiune au devenit proprietari asupra construcţiei edificate pe acest teren.

Folosul de tras reprezentat de chiria pe care aceştia ar fi putut să o încaseze dacă închiria imobilul nu poate fi pretinsă în condiţiile în care nu s-a achitat despăgubirea reprezentată de preţul muncii şi valoarea materialelor încorporate către constructorul de rea-credinţă, această despăgubire fiind pretinsă în prezentul litigiu.

Prin expertizele specialitatea construcţii efectuate în cauză nu s-a putut stabili dacă în construcţia nouă au fost încorporate materiale rezultate din demolarea construcţiei vechi.

Pentru soluţionarea acestei cereri s-a încuviinţat proba testimonială pentru ambele părţi.

 Martorul J., propus de pârâţii reclamanţi reconvenţionali, nu a fost audiat deoarece iniţial părţile au susţinut că va asigura prezenta acestuia fără citare, apoi a indicat o adresă la care aceasta a fost citat, iar faţă de neprezentarea martorului, la termenul de judecată din 18.03.2010 s-a dispus citarea cu mandat de aducere. Mandatul nu a fost executat deoarece adresa indicată nu era corectă şi pe cale de consecinţă s-a dispus neaudierea acestuia.

Martorul K., audiat la cererea reclamantei, a declarat că pe terenul în litigiu exista o casă în stare avansată de degradare deoarece acoperişul era stricat şi plouase înăuntru, iar materialele rezultate din demolare nu au putut fi încorporate în noua construcţie faţă de starea lor de degradare.

Din probele administrate nu rezultă că la edificarea noii construcţii reclamanta a utilizat materiale provenite din vechea construcţie, astfel că cererea reconvenţională va fi respinsă.

În ceea ce priveşte cererile formulate de reclamantă în dosarul conex, aşa cum au fost precizate, instanţa reţine următoarele:

Imobilul aflat în E., str. F. nr. xx, cuprinde atât imobilul identificat cu nr. top xxxxx/xxx1/2/2, din CF xxxx2 E. cât şi cel identificat cu nr. top nr. top xxxx2/xxxx2/a/2/2 din CF xxxx8 E., concluzie care rezultă din raportul de expertiză topografică întocmit în cauză.

Asupra imobilului cu nr. top xxxxx/xxxx1/2/2 au calitatea de proprietari tabulari pârâţii, iar asupra imobilului cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 proprietar tabular este reclamanta.

Reclamanta a cumpărat terenul înscris sub nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2, cu suprafaţa de 60,8 mp în urma dezmembrării din imobilul situat în E., str. L. nr. xx. Pe acesta se află edificat corpul de construcţie compus din demisol, parter, etaj şi mansardă, pe o suprafaţă la sol de 30,4 mp, iar pe terenul proprietatea pârâţilor se află edificată construcţia compusă din parter şi mansardă.

Pârâţii au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune asupra construcţiei edificată pe terenul cu nr. top xxxx1/xxx1/2/2 şi din probele administrate în prezenta cauză rezultă că această construcţie este corpul în formă de „L”, compus din parter şi mansardă.

Faţă de cele reţinute, instanţa va admite în parte acţiunea conexă, aşa cum a fost precizată, va constata că reclamanta este proprietară asupra construcţiei existentă pe terenul înscris în CF xxxx8 E., nr. top xxxx2/xxxx2/a/2/2, va stabili linia de graniţă între imobilele cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 şi xxxx1/xxx1/2/2 conform anexei 9 a raportului de expertiză nr. xxxxx/2012 întocmit de expert I., în conformitate cu prevederile art. 584 Cod civil şi, deoarece frontul la stradă al imobilului proprietatea reclamantei este de 2 m, în conformitate cu prevederile art. 616 – 619 Cod civil va stabili un drept de servitute în favoarea terenului din CF xxxx1 E., nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 şi în sarcina terenului din CF xxxx2 E., nr. top xxxx1/xxx1/2/2 potrivit anexei 10, varianta 2 a raportului de expertiză anterior menţionat.

Deoarece terenul cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2 aparţine în proprietate reclamantei şi în prezent se află în posesia pârâţilor, în conformitate cu prevederile art. 480 Cod civil pârâţi vor fi obligaţi să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul cu nr. top xxxx2/xxx2/a/2/2.

Din raportul de expertiză topografică a rezultat că nici o parte din corpul de clădire proprietatea pârâţilor nu se află pe terenul proprietatea reclamanţilor, astfel că cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata de despăgubiri pentru terenul astfel ocupat va fi respinsă.

Cererea reclamantei privind înscrierea în cartea funciară a corpului de clădire edificat pe terenul proprietatea sa va fi respinsă deoarece înscrierea construcţiei în cartea funciară se face în condiţiile Legii nr. 7/1996, iar reclamanta nu a uzat de calea impusă de această lege specială.

Faţă de considerentele mai sus reţinut, despăgubirile pretinse de reclamantă în condiţiile art. 494 Cod civil sunt reprezentate de valoarea materialelor şi preţul muncii pentru edificarea corpului de clădire care a trecut în proprietatea pârâţilor prin accesiune, respectiv cel compus din parter şi mansardă, despăgubiri pe care expertul le-a stabilit la valoarea de 379629 lei.

Cererea formulată de reclamantă în sensul de a se constata că în favoarea sa operează un drept de retenţie asupra imobilului până la plata despăgubirilor va fi respinsă deoarece, prin hotărârea judecătorească, s-a dispus evacuarea reclamantei din imobil, iar în prezent acesta este în posesia pârâţilor.

Împotriva acestei sentinţe s-a declarat apel de apelanta reclamantă A. şi pârâţii B. şi C. criticându-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În dezvoltarea motivelor de apel, în ce priveşte apelul declarat de apelanta reclamantă A. sentinţa este criticată pentru faptul că valoarea despăgubirilor  nu cuprinde valoarea instalaţiilor a materialelor şi manoperei inclusă în acestea. De asemenea expertiza efectuată în cauză nu cuprinde materialele şi munca încorporată în garduri, poartă, fântână şi arbori.

 Se mai arată că valoarea calculată de expert a materialelor şi a muncii încorporate în corpul I este de 502.544 lei potrivit raportului de expertiză  iar nu de 379.629 lei cum a reţinut instanţa de fond.

Faţă de impreciziile din raportul de expertiză din expertiza întocmită de expert M. precum şi din expertiza întocmită de expert N. se impune aşadar o expertiză care să evalueze aceste lucrări prin prisma costurilor materialelor şi a muncii.

I. În ceea ce priveşte apelul declarat de apelanţii reclamanţi reconvenţionali B. şi C., sentinţa este criticată pentru modul în care a fost soluţionată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune cu privire la plata contravalorii materialelor de construcţie şi a preţului muncii folosite la edificarea construcţiei din E., str. F. nr. xx. Se arată că, perioada în care constructorul de rea-credinţă poate cere creanţa de la proprietarul fondului, practica judiciară a statuat că, termenul va începe să curgă de la momentul în care proprietarul şi-a manifestat intenţia de însuşire  a construcţiei.

În consecinţă termenul de prescripţie de trei ani în care creditorul, constructor de rea-credinţă va putea pretinde  de la proprietarul  fondului pe care s-a construit creanţa sa,  curge din momentul în care acesta din urmă şi-a manifestat intenţia de însuşire a construcţiei. În speţa de faţă prescripţia operează, având în vedere momentul promovării acţiunii în accesiune ce a făcut obiectul dosarului civil nr. xxxxx/2001 al Judecătoriei Braşov finalizat prin pronunţarea sentinţei civile  nr. 2624/2006 rămasă definitivă şi irevocabilă.

II. Sentinţa mai este criticată şi pentru faptul că prima instanţă a încuviinţat  conexarea dosarului nr. xxxx/62/2008 cu dosarul nr. xxxxx/62/2010 ale Tribunalului Braşov, neexistând nici un temei pentru reunirea celor două  pricini, întrucât  prezenta cauză se afla  într-un stadiu avansat de judecată. Odată cu reunirea pricinilor s-a dilatat termenul de soluţionare al acestora tocmai pentru faptul că s-a impus cu necesitate  administrarea de probe.

III. Referitor la fondul cauzei sentinţa mai este criticată şi pentru faptul că pronunţarea soluţiei s-a făcut pe baza unui probatoriu incomplet  şi pe probe nerelevante. Se arată că prin sentinţa civilă nr. 2624/2006 pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul civil nr. xxxxx/2001 rămasă definitivă şi irevocabilă s-a stabilit că apelanţii B. şi C. sunt proprietari asupra construcţiei în litigiu cu titlu de accesiune imobiliară iar reclamanta A. a fost constructor de rea-credinţă.

 În ce priveşte imobilul construcţie trebuie remarcat că este vorba despre o singură construcţie, unitară, cu două corpuri şi aşa cum rezultă din rapoartele de expertiză administrate în acel dosar, ambele imobile au fost edificate pe terenul proprietatea apelanţilor.

În continuarea motivelor de apel se mai arată că  apelanţii au fost obligaţi la plata  către reclamantă a sumei de 379.629 lei reprezentând contravaloarea materialelor de construcţie  şi a manoperei prestate, întemeindu-se pe un raport de expertiză absolut defectuos, fără a se cunoaşte care dintre cele două expertize a fost aleasă. Trebuie constatat că expertul a stabilit  valoarea materialelor la un cuantum mai mare decât valoarea de circulaţie a imobilului în totalitatea lui  (inclusiv terenul) situaţie inadmisibilă şi neexplicată de expertă până acum. 

În continuarea motivelor de apel mai sunt invocate chestiuni care ţin de aprecieri asupra rapoartelor de expertiză şi de faptul că nu au fost lămurite aspecte legate de structura de rezistenţă a imobilului, de valoarea reală a acestuia, precum şi de faptul că în imobilul nou construit  au fost încorporate materiale din construcţia veche. Niciun raport de expertiză nu arată ce s-a evaluat cu exactitate.

IV. Sentinţa mai este criticată pentru modul în care a fost soluţionată acţiunea din dosarul conex, raportul de expertiză din expertiza I.  a fost respins de la avizarea ANCPI. Identificarea terenului s-a făcut numai scriptic neputând fi măsurat din cauza amplasamentului. În continuare se mai arată că, terenul proprietatea reclamantei avea regim de teren  neconstruibil  întrucât suprafaţa cât şi frontul stradal nu se încadrau în prevederile Regulamentului de urbanism.

În continuarea motivelor de apel se mai arată că stabilirea limitelor de hotar potrivit anexei nr. 9 a raportului de expertiză nu poate fi avută în vedere deoarece expertul nu a măsurat şi aliniamentele la scară ale imobilelor în discuţie.

V. În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, apelanţii critică sentinţa şi pentru faptul că instanţa de fond nu a motivat în nici un fel pentru ce argumente a respins cererea reconvenţională şi nu a acordat folosul de tras pe care l-au solicitat reclamanţii, apelanţi în prezenta cauză.

Examinând sentinţa atacată în raport de criticile formulate instanţa apreciază că este întemeiat în parte numai apelul declarat de apelanţii B. şi C.  şi în consecinţă va fi admis  iar apelul declarat de apelanta A. va fi respins iar pe cale de consecinţă sentinţa primei instanţe va fi schimbată în parte, în baza dispoziţiilor art. 296 alin. 1 Cod procedură civilă, pentru următoarele considerente:

În ce priveşte apelul declarat de apelanţii B. şi C., referitor la prima critică ce vizează modul de soluţionare al excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, se apreciază că acesta a fost soluţionată în mod corect de prima instanţă. S-a reţinut astfel, că termenul de prescripţie este unul de trei ani, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 şi curge de la data la care s-a stabilit prin hotărâre judecătorească dreptul de proprietate al apelanţilor B. şi C.,  asupra construcţiilor în litigiu. Aceste statuări au fost consfinţite cu putere de lucru judecat, prin sentinţa civilă nr. 2624/29.03.2006 a Judecătoriei Braşov, sentinţă rămasă definitivă şi irevocabilă prin Decizia nr. 69/2008 a Curţii de Apel Braşov,  prin care s-a stabilit că  reclamanta A. a fost  constructor de rea-credinţă  şi totodată  s-a constatat  aşa cum am arătat mai înainte,  dreptul de proprietate al reclamanţilor B. şi C. asupra construcţiilor în discuţie dobândit prin accesiune. Ori, prezenta acţiune principală,  prin care se solicită obligarea la plata contravalorii materialelor de construcţie încorporate în noua construcţie, formulată de reclamanta A. a fost înregistrată pe rolul instanţei de judecată în data  21.11.2008, deci în termenul de prescripţie de trei ani prevăzut de lege. Dreptul la acţiune se naşte numai în momentul în care există certitudinea că autorul construcţiei a fost de rea-credinţă, iar proprietarul terenului a optat pentru păstrarea construcţiilor prin accesiune potrivit hotărârilor judecătoreşti susmenţionate.

Pentru toate  aceste considerente, aspectele invocate de apelanţii B. şi C. în legătură cu excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune  sunt neîntemeiate, urmând în consecinţă să  fie respinse.

Legat de motivul de apel privind conexarea celor două dosare, această chestiune este una administrativă, care ţine stric de gestionarea cauzei, măsură care  poate fi dispusă potrivit convingerii  judecătorului  învestit  cu soluţionarea dosarului,  în ideea unei bune administrări a justiţiei. Prin urmare, este dreptul suveran al judecătorului fondului de a aprecia dacă se impune sau nu conexarea celor două dosare, în ideea gestionării mai bune a lor şi pentru a se evita pronunţare de soluţii contradictorii.  Restul aspectelor invocate de apelanţi în susţinerea ideii de respingere a cererii de conexare, ţin de fondul cauzei şi nu pot fi analizate în cadrul acestei critici. Chiar dacă „ad absurdum” s-ar aprecia că o astfel de critică este întemeiată, consecinţa directă este  disjungerea celor două dosare, lucru care ar fi lipsit de  finalitate şi care realmente în această fază procesuală ar împieta bună gestionare a cauzei.  În consecinţă nici această critică nu poate fi primită, urmând să fie respinsă.

În legătură cu criticile din apelul apelanţilor B. şi C. care vizează fondul cauzei, acestea  sunt întemeiate numai în parte,  urmând ca instanţa să dispună în  consecinţă.

Prima instanţă a motivat cu suficiente argumente, pentru ce anume nu a fost acordat folosul de tras aşa cum s-a solicitat prin cererea reconvenţională. În acest sens s-a arătat că apelanţii B. şi C. şi-au apropriat imobilul, iar lipsa de folosinţă a acestuia pe perioada anterioară celor trei ani de la data de 15.01.2009, nu a fost probată. Dreptul la acţiune al reclamanţilor reconvenţionali pentru obligarea apelantei reclamante A. la plata daunelor constând în prejudiciu cauzat şi beneficiului nerealizat ca urmare a lipsei de folosinţă a imobilului nu putea să se nască decât după ce situaţia imobilului construcţie a fost tranşată definitiv prin decizia civilă nr. 252/08.10.2007 pronunţată de Tribunalul Braşov  şi  devenită irevocabilă  prin decizia civilă nr. 69/26.02.2008 a Curţii de Apel Braşov, deci de la data de 08.10.2007. Prin procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc în data de 17.11.2009 s-a dispus evacuarea reclamantei A. din imobilul în discuţie. Prin urmare, reclamanţii reconvenţionali nu puteau pretinde daune decât pentru intervalul de timp cuprins între 08.10.2007 şi 17.11.2009 şi nu aşa cum s-a solicitat prin precizarea făcută în data de 26.03.2009.

Aşadar pentru pretenţiile formulate după această dată,  nu s-au făcut dovezi din care să rezulte că spaţiul în discuţie putea avea destinaţie comercială şi ar fi fost posibilă închirierea lui, nu s-a probat nivelul chiriei în zona respectivă şi nu s-a dovedit cu nici un mijloc de  probă că apelanţii ar fi înregistrat vreun prejudiciu în tot acest interval de timp. Din nicio probă nu rezultă că zona în care este situat imobilul ar fi un vad comercial bun, astfel încât lipsa de exploatare  a acestuia să îi prejudicieze pe reclamanţii reconvenţionali. Din schiţele şi planşele fotografice depuse la dosar de părţi şi experţi nu rezultă că imobilul construcţie este apt pentru a fi amenajat ca spaţiu comercial, producător de profit, astfel că criticile formulate în acest sens rămân simple susţineri lipsite de orice suport probatoriu. În plus, experţii desemnaţi în cauză cu efectuarea raportului de expertiză contabilă, în soluţionarea obiecţiunilor la raportul de expertiză, concluzionează şi  susţin toate aspectele  expuse  mai sus. (filele 125 – 135 din dosarul de fond vol. IV). 

În ambele apeluri, atât apelanţii pârâţi cât şi apelanta reclamantă sunt nemulţumiţi de cuantumul pretenţiilor de 379.629 lei ce reprezintă contravaloarea materialelor şi a muncii pretate pentru construcţia existentă pe terenul identificat cu nr. top. xxxx1/xxx1/2/2 din CF xxxxx E.. În acest sens se arată de către apelanţi că prima instanţă nu a făcut trimitere la niciun raport de expertiză din cele efectuate în cauză şi nu a ţinut cont de faptul că această sumă depăşeşte valoarea de circulaţie a imobilului. 

Întrucât în cauză s-au efectuat rapoarte de expertiză privind evaluarea materialelor de construcţie şi manoperei încorporate în construcţie, la care s-au discutat şi obiecţiunile formulate,  susţinerile apelanţilor nu au nicio justificare. Toate celelalte critici pe care apelanţii le reiterează prin  prezentul apel sunt în realitate obiecţiuni la care s-au dat răspunsuri de către experţi  sau sunt  aspecte lipsite de orice conotaţie juridică, prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată şi la temeiul de drept invocat de părţi. (ex. fisurile sau tasările indicate de părţi inclusiv cele legate de structura de rezistenţă, starea de degradare a imobilului ca urmare a nefolosirii, lipsa autorizaţiei pentru construire, legalitatea punerii în funcţiune a construcţiei). Aceste aspecte puteau fi avute în vedere de apelanţi la momentul exprimării opţiunii lor pentru dreptul de accesiune asupra imobilului şi nu în cadrul prezentului proces.

În ce priveşte proba cu expertizarea prin carotarea pereţilor pentru a se stabili dacă au fost încorporate în construcţia nouă materiale vechi din imobilul demolat, s-a constatat că această probă nu a putut fi administrată, pe de o parte pentru că ar produce daune imobilului, iar pe de altă parte pentru că prin administrarea ei  nu s-ar putea determina cu exactitate aspectele dorite de părţi şi ne-am situa tot pe tărâmul incertului, fiind aşadar o probă inutilă şi păguboasă.

Pe parcursul soluţionării apelului s-a administrat proba cu expertiză topo efectuată de exp. O. şi expertiză evaluare construcţii efectuate de expert  P..

Potrivit concluziilor raportului de expertiză evaluare construcţii efectuat de exp. P, evaluarea prin metoda costurilor de deviz nu a putut fi realizată, lipsind o serie de informaţii şi date necesare unui astfel de analize, cum ar fi planşele de detalii de execuţie şi procesele-verbale pentru recepţie calitativă şi cantitativă a lucrărilor care au devenit ascunse ex. adâncimi şi lăţimi de fundaţie, extrasele cu cantitatea de armături, plăcuţe înglobate, grinzi planşee. De altfel metoda solicitată de apelanta A. nu face parte din metodele aprobate de către ANEVAR şi nici de legislaţia în domeniu. În concluziile lucrării de expertiză, deşi extrem de amplă, cuprinzând  date, elemente şi informaţii  care depăşesc  cu mult obiectivele stabilite de instanţă, cu care a fost învestit expertul s-a apreciat totuşi că valoarea materialelor şi a manoperei se ridică la suma de 346.500 lei (fila 211 din dosarul de apel, vol. I). În consecinţă, având în vedere că ambele părţi au fost nemulţumite de lucrarea de evaluare efectuată cu ocazia soluţionării la fond a cauzei, ţinând cont că acest aspect constituie critică de apel în cadrul ambelor apeluri, urmează ca instanţa de apel să aibă în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat de expert în cadrul apelului, şi să dispună în consecinţă ţinându-se cont de suma de 346.500 lei, sens în care va fi admis în parte numai apelul apelanţilor B. şi C. şi va fi respins apelul declarat de apelanta reclamantă A..

Legat de critica din apelul pârâţilor B. şi C. ce vizează expertiza topo efectuată de expert  I., aceştia şi-au asumat o probă care nu a fost avizată de OCPI. Din adresa depusă la dosar de OCPI E., lucrarea de expertiză a fost respinsă de la avizare cu motivarea că există neconcordanţe între planul de amplasament şi delimitare a imobilului, precum şi pentru incorectitudinea categoriilor de folosinţă ale celor două terenuri evidenţiate în PAD ca fiind parcele componente ale imobilului. De asemenea se mai arată în adresa de la fila 55 din volumul V al dosarului de fond că există adresa terenului expertizat nu corespunde cu cea din extrasul CF anexat, iar amplasamentul acestui teren se suprapune pe imobilul cu nr. cadastral xxxxx6 E. menţionat ca vecinătate în PAD prin top. xxxx1/xxx1/2/1. Aceste deficienţe nu au fost remediate, iar raportul de expertiză a fost considerat probă valabil administrată în cauză, prima instanţă pronunţându-se în sensul concluziilor expertului.

În apel s-a administrat proba cu expertiză topo de către expert O.. Potrivit concluziilor expertului desemnat în cauză, imobilul construcţie situat pe terenul înscris în CF xxxxx4 E. top. xxxx2/xxx2/a/2/2 este proprietatea reclamantei şi a fost identificat şi evidenţiat în planşa de la anexa 7. S-a stabilit astfel graniţa de hotar între cele două imobile pe aliniamentul 307, 308 şi 309 potrivit schiţei de la anexa 7 din raport.

Tot din raportul de expertiză întocmit de expert O. rezultă că se impune instituirea unui drept de servitute de trecere cu piciorul pe suprafaţa S 2 potrivit anexei 7 a raportului de expertiză. Totodată se apreciază că nu este necesară acordarea unei servituţi de trecere cu mijloace auto deoarece terenul aparţinând reclamantei are ieşire la calea publică.

Prin urmare vor fi validate concluziile raportului de expertiză efectuat de expertul O., sens în care apelul declarat de apelanţii B. şi C. va fi admis şi sub acest aspect, urmând ca sentinţa primei instanţe să fie modificată în parte.

Pentru argumentele arătate mai înainte în legătură cu contravaloarea materialelor de construcţie şi a manoperei ce constituie principala critică din apelul declarat de apelanta A., acest apel va fi respins în baza dispoziţiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare