Pretenţii

Prin sentinţa civilă nr. 3252 din 30 martie 2020, Judecătoria Iași a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului P.E.–G., invocată prin întâmpinare, a admis  în parte acţiunea exercitată de către reclamanta Asociaţia de Proprietari PT  C., în contradictoriu cu pârâtul P.E.–G., a obligat pe pârâtul P.E.–G. să achite reclamantei penalități de întârziere calculate prin aplicarea procentului de 0,15%/zi de întârziere la cotele la cheltuielile de întreținere restante, înscrise în listele de plată emise pentru perioada iulie 2013 – 25.02.2014, penalități calculate de la data scadenței fiecărei sume lunare restante până la data înregistrării prezentei cereri de chemare în judecată (09.05.2016), fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma lunară la care au fost calculate. A respins ca neîntemeiată acțiunea pentru restul pretențiilor. A obligat pe pârât la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 200 lei, reprezentând onorariul apărătorului ales.

Pentru a pronunța această sentință civilă, Judecătoria Iași a reținut, în prealabil că litigiul dintre părţile din prezenta cauză se desfăşoară pe fondul conflictului apărut între reclamanta Asociaţia de Proprietari PT  C. şi Asociaţia de Proprietari Str. D., sc. A+B, înfiinţată legal la data de 25.02.2014, astfel cum s-a reţinut prin sentinţa civilă din 19.04.2018 pronunţată de către Judecătoria Iaşi, definitivă prin decizia civilă din 15.07.2019 a Tribunalului Iaşi.

Astfel, prin sentinţa civilă din 19.04.2018, Judecătoria Iaşi a admis acţiunea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari PT  C. în contradictoriu cu pârâta Asociaţia de Proprietari Str. D., sc. A+B, a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă Asociaţia de Proprietari Str. D., sc. A+B în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă Asociaţia de Proprietari PT  C., a obligat reclamanta şi pârâta să încheie procesul-verbal de predare-primire a elementelor de activ şi pasiv, conform expertizei contabile judiciare şi a suplimentului la raportul de expertiză întocmite de către expertul P. C., care fac parte integrantă din prezenta hotărâre. Totodată, Judecătoria Iaşi a admis cererea de intervenție accesorie formulată de intervenientul A. C. S., în interesul reclamantei Asociația de proprietari PT C.

Instanța a mai observat că prezenta acţiune a fost întemeiată pe prevederile Legii nr. 230/2007 care conferă asociaţiilor de proprietari dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, instanţa urmând a avea în vedere cauza juridică stabilită expres de către reclamantă, conform art. 9 alin.2 Cod procedură civilă, referitoare la dreptul de dispoziţie al părţilor.

Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin.1 Cod procedură civilă, excepţia lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P.E.–G., instanţa a respins-o ca neîntemeiată, faţă de prevederile art. 36 Cod procedură civilă (conform cărora calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.).

Deşi art. 50 alin.1 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcționarea asociaţiilor de proprietari, modificată, statuează că asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, instanţa a apreciat că existenţa sau inexistenţa dreptului de creanţă al reclamantei împotriva pârâtului, pentru suma de 1.968,83 lei (reprezentând cheltuieli de întreţinere datorate pentru perioada aprilie 2014 – martie 2016) şi suma de 3.057,28 lei (reprezentând penalităţi de întârziere calculate pentru perioada iulie 2013-martie 2016), trebuie analizată ca o chestiune de fond şi a arătat că va proceda în consecinţă.

Aşadar, pe fondul cauzei, instanţa a arătat următoarele:

Trebuie reamintit că, potrivit art. 4 alin.1 din Legea nr. 230/2007, modificată,  asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii. Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari, conform art. 24 alin.4 din acelaşi act normativ.

Calitatea pârâtului P.E.–G. de membru al asociaţiei reclamante a încetat la data înfiinţării legale a Asociaţiei de Proprietari str. D sc. A+B, astfel cum s-a statuat prin sentinţa civilă din 19.04.2018 pronunţată de către Judecătoria Iaşi, definitivă (din acest moment imobilul aflat în proprietatea pârâtului nu mai face parte din condominiul administrat de reclamantă).

Împrejurarea că a fost înfiinţată o nouă asociaţie de proprietari pentru condominiul din care face parte imobilul al cărui proprietar este pârâtul, fără a fi reglementate raporturile dintre cele două asociaţii de proprietari (fără încheierea protocolului de predare-primire a activului şi pasivului) nu echivalează cu păstrarea de către acesta din urmă a calității de membru al Asociaţiei de Proprietari PT C., în lipsa unei reglementări legale exprese în acest sens.

Pe de altă parte, asigurarea de către reclamantă pârâtului şi celorlalţi proprietari din condominiu, care au pierdut calitatea de membri, a serviciilor contractate în baza convenţiilor încheiate cu furnizorii de utilităţi  nu o poate priva pe aceasta de a proceda la recuperarea sumelor reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere, aferente perioadei ulterioare datei de 25.02.2014 (data înfiinţări Asociaţiei de Proprietari str. D, sc. A+B), însă temeiul de drept pentru acest demers nu mai poate fi reprezentat de Legea nr. 230/2007 care reglementează drepturile dintre asociaţiile de proprietari şi membrii lor.

Prin urmare, reţinând calitatea pârâtului de membru în asociaţia reclamantă până la data de 25.02.2014, instanţa constată că prezenta acţiune promovată de către reclamantă este justificată numai pentru penalitățile de întârziere aferente perioadei anterioare datei de 25.02.2014.

Constatând faptul că această sumă nu poate fi determinată pe baza înscrisurilor depuse de către reclamantă, însă cuantumul penalităţilor de întârziere datorate este determinabil, faţă de dispoziţiile art. 49 alin.1 din Legea nr. 230/2007, modificată (conform cărora asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.) coroborate cu hotărârea Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari PT  C. din 22.06.2013, având în vedere că în lista de plată aferentă lunii iulie 2013 era înscrisă la rubrica penalităţi suma de 2.167,2 lei (aferentă unei perioade de timp anterioare celei menţionate în petitul cererii de chemare în judecată), instanţa a dispus obligarea pârâtului P.E.–G. la plata către reclamanta Asociaţia de Proprietari PT  C. a penalităţilor de întârziere calculate prin aplicarea procentului de 0,15%/zi de întârziere la cotele la cheltuielile de întreţinere restante, înscrise în listele de plată emise pentru perioada iulie 2013 – 25.02.2014, penalităţi calculate de la data scadenţei fiecărei sume lunare restante până la data înregistrării prezentei cereri de chemare în judecată (09.05.2016), fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma lunară la care au fost calculate.

În ceea ce priveşte restul pretenţiilor (suma de 1.968,83 lei, solicitată cu titlu de cheltuieli de întreţinere datorate pentru perioada aprilie 2014 – martie 2016 şi suma de bani solicitată cu titlu de penalităţi de întârziere aferente listelor de plată din perioada 26.02.2014-martie 2016), instanţa a respins cererea formulată de către reclamantă, întemeiată pe prevederile Legii nr. 230/2007, ca neîntemeiată, pentru aspectele arătate mai sus.

În temeiul dispoziţiilor art. 453 alin.2 Cod procedură civilă (conform cărora când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.), având în vedere soluţia ce urma a fi pronunţată în prezenta cauză, precum şi faptul că pârâtul a precizat că va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată, instanţa a obligat pe pârât la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 200 lei, reprezentând onorariul apărătorului ales, aferent pretenţiilor admise.

Domenii speta

Spete similare