Acţiune în constatare. Inadmisibilitate cerere privind interzicerea semnării de contracte de închiriere pe viitor

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 11.03.2020 sub nr. 8289/299/2020, reclamantul DB a chemat în judecată pe pârâtele ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI M ȘI PR 9 și SC OIC SRL, solicitând instanţei să se constate nulitatea absolută a Contractului de închiriere din 05.05.2019 înregistrat la registratura Asociației de proprietari sub nr. 2335/05.05.2019, să se interzică pârâtei să semneze contracte de închiriere pe terenul coproprietatea proprietarilor de imobile. Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, s-a arătat că între cele două pârâte s-a încheiat un contract de închiriere și apoi acte adiționale de prelungire antedatate fără acordul proprietarilor. Practic fără a fi proprietara terenului, fără a fi președinta Asociației de Proprietari și fără ca Legea asociațiilor de proprietari în vigoare la acel moment Legea nr. 230/2007 să permită un drept de dispoziție a președintelui sau asociației asupra terenului coproprietatre.

Tribunalul București în dosarul nr. 35075/299/2016* admis acțiunea constatând nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între două pârâte și obligând pârâte să lase libera cale de acces (gangul de trecere dintre scările A și B din B-dul Magheru nr. 32-36) și îndepărtarea tarabei.

Sentința a fost pusă în executare, însă la 10.03.2020 executorul s-a deplasat în fața locului împreună cu poliția, Poliția Locală și ADP Sector 1, însă între timp se încheiase un nou Contract de închiriere datat 05.05.2019. Acesta este considerat a fi un tertip pentru tergiversarea executării silite, executorul întocmind un proces-verbal al fața locului.

S-a considerat că respectivul contract de închiriere din 05.05.2019 este nul absolut, în condițiile în care proprietatea comunIcă poate fi atribuită terților în folosință exclusivă doar cu acordul tuturor coproprietarilor.

S-a mai invocat aspectul că asociația de proprietari nu are drept de dispoziție absolută și discreționară asupra spațiilor comune, ci doar un drept de administrare limitat.

În speță s-a mai invocat încălcarea prevederilor legale cu privire la capacitatea de exercițiu.

S-a mai arătat că pârâta OIC SRL folosește ilegal spațiul închiriat și ocupă în acest moment abuziv calea de acces dintre scările A și B gangul de trecere. 

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1.247 C.civ. și urm., Legea nr. 196/2018, art. 632 și urm C.civ., art. 648 C.civ., art. 1.349 și urm. C.civ. .

Pârâta, legal citată, OIC SRL a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei de interes față de cel de-al doilea capăt de cerere și pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii ca fiind neîntemeiată.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes s-a arătat că interesul manifestat de reclamant trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut și actual.

Solicitarea unei astfel de oblgiații negative este, de altfel, inadmisibilă întrucât instanța nu poate restricționa pe cale judiciară drepturile pârâtei. De asemenea, interesul reclamanta nu este nici legitim, întrucât acesta solicită instanței să pronunțe o hotărâre cu depășirea limitelor de competență și cu încălcarea principiului separației puterilor în stat, instanța neavând atribuția de a legifera și numai pe aceea de a aplica legea în mod concret.

În ceea ce privește fondul cauzei, s-a arătat că încheierea contractelor de închiriere de către Asociația de proprietari nu s-a produs și nu produce niciun fel de pagubă proprietarilor din imobil ci dimpotrivă, alimentează fondul de reparații în conformitate cu dispozițiile art. 70 din Legea nr. 196/2018.

În ceea ce privește primul capăt de cerere s-a solicitat respingerea acestuia ca fiind neîntemeiat în condițiile în care susținerile reclamantului sunt nedovedite, de rea-credință.

S-a arătat că înscrisul sub semnătură privată contestat a dobândit dată certă în raport cu dispozițiile art. 278 alin. 1 pct. 3 C.p.c., bucurându-se de prezumția de adevăr.

S-a arătat că potrivit art. 38 alin. 2 din Legea nr. 196/2018 părțile comune pot fi utilizate de către terți, persoana fizice sau juridice de drept public și/sau privat, numai ca urmare a hotărârii generale a asociației de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor condominiului și cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate în baza unui contract de închiriere, de folosință, de concesiune, semnat de președinte în numele asociației”.

S-a mai învederat că în ceea ce privește Decizia nr. 11590A/16.04.2019 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr. 35075/299/2016* acesta vizează un alt contract de închiriere, respectiv Contractul nr. 227/16.06.2014 încheiat sub impreiul legii legii. Împotriva acestei decizii s-a formulat recurs.

S-a solicitat, astfel, respingerea cererii ca fiind neîntemeiată.

În drept, pârâta și-a întemeiat poziția în dispozițiile art. 205 și urm C.p.c., art. 650 alin. 2 C.civ. pe cele are art. 38 alin. 2, art. 49 alin. 4, art. 50 din Legea nr. 196/2018.

Raportat la lipsa unui reprezentant legal în ceea ce privește pârâta Asociația de Proprietari M, instanța a numit un curator special care pentru termenul din 26.03.2021 a depus întâmpinare.

Pe cale de excepție s-a invocat excepția lipsei de interes pentru motive similare invocate de pârâta OIC SRL, iar privitor la fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii.

În temeiul art. 258 rap. la art. 255 C.proc.civ., instanţa a încuviinţat reclamantei administrarea probei cu înscrisuri, apreciind-o ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă cauzei.

La termenul din 26.03.2021 instanța a unit cu fondul excepțiile lipsei de interes invocate prin întâmpinări.

Soluția cu privire la excepțiile lipsei de interes și cu privire la admisibilitatea capătului II de cerere

Instanța reține că reclamantul manifestă un interes evident, în condițiile în care pârâtele nu au contestat faptul că acesta ar deține proprietăți în imobilul administrat de pârâta Asociația de Proprietari, iar închirierea unui spațiu susținut a fi ”comun” îi poate vătăma în mod rezonabil interesele. Mai mult, în ipoteza în care susținerile reclamantului vor fi primite, pârâta nu avea dreptul să limiteze accesul în intrarea respectivă prin intermediul construcției realizate în acord cu pârâta OIC SRL.

Astfel, de principiu, reclamantul are interes în a solicita sistarea activității pârâtei în închirierea spațiului respectiv, excepțiile lipsei de interes urmând a fi respinse ca fiind neîntemeiate.

Totuși, o anumită parte din argumentația pârâtei OIC SRL este temeinică, anume aceea prin care a considerat capătul de cerere nr. II formulat de reclamant ar fi inadmisibil (f. 88, 89).

Interzicerea pârâtei ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI M ”să semneze contracte de închiriere pe terenul coproprietatea proprietarilor de imobile”,  nu poate fi admisă în condițiile în care ar însemna o limitare viitoare, generală și abstractă.

Instanțele de judecată sunt, de principiu, chemate să asigure aplicarea unitară a dreptului în societate și, în ipoteza unei încălcări a acestuia, să asigure reparația corespunzătoare.

Însă instanțele, de principiu, nu pot limita pentru viitor drepturile generale de participare la liberul circuit economic și nu pot statua în sensul interzicerii unei persoane de ”a încălca în general legea”.

În ipoteza în care pârâta ar încălca anumite dispoziții legale în exercitarea dreptului său de a încheia anumite acte juridice, atunci persoana vătămată poate solicita anularea actului și repararea prejudiciului.

Prin urmare, instanța va respinge capătul nr. II de cerere referitor la interzicerea pârâtei ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI M să semneze contracte de închiriere pe terenul coproprietatea proprietarilor de imobile ca fiind inadmisibil.

Domenii speta

Spete similare