Lipsa actelor privind dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului duce respingerea cererii de inscriere in cartea funciara a unui imobilului

Titlu: „plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 alin.2 din Legea nr.7/1996) ”

Tip speță – Încheiere finală (dezinvestire)

Număr speţă: ----/24.09.2020

Domeniu asociat: civil

Conţinut speță: lipsa actelor privind dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului duce respingerea cererii de inscriere in cartea funciara a unui imobilului la

Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr.... la data de ....06.2020 petenta ... S.A. cu sediul social în ....., înregistrată la Oficiul RC sub nr. ..., reprezentata de ...., Președinte al Consiliului de Administrație a formulat plângere față de încheierea de respingere a cererii de reexaminare .../....2020 precum și, subsecvent, față de încheierea de respingere nr. ... dată în dosarul nr. .../....02.2020 emise de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Galați- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Tecuci (data soluționării ....02.2020).

În fapt, petenta ... S.A. consideră încheierile de respingere incorecte deoarece aceasta ignora regulile de aplicare în timp a legii civile.

Prin cererea de înregistrare a imobilului/unității individuale (prima înregistrare) în cartea funciară a solicitat înregistrarea dreptului de proprietate pentru un spațiu comercial (construcție) situat la parterul blocului .... situat în Tecuci, str. ...... Nu a solicitat înscrierea unui drept de proprietate asupra terenului (cota indiviză aferentă) arătând că pentru acesta nu exercita decât folosința.

A explicat modul de dobândire al imobilului. Astfel, societatea .... S.A. a avut anterior denumirea .... S.A. Modificarea de denumire având loc în temeiul Hotărârii Adunării generale a acționarilor nr. 1 din ....2007, înregistrata la Oficiul Registrului Comerțului conform încheierii judecătorului delegat nr. ...din ....2007, fiind emis certificatul cu nr. ... din ... februarie 2007.

La rândul său, societatea ... S.A. purtase denumirea .... S.A.. Modificarea de denumire a avut loc conform actului adițional la actul constitutiv al ... S.A. autentificat cu nr. .../...12.2001, înregistrat la Oficiul Registrului Comerțului prin încheierea nr. ... din ...decembrie 2001, fiind emis certificatul nr. .../...decembrie 2001.

Schimbarea de denumire a avut loc în contextul în care ... S.A. a fuzionat absorbind mai multe societăți, preluând patrimoniul acestora, inclusiv imobilele în patrimoniu, printre care și ... S.A. (conform actului adițional la actul constitutiv al ... S.A. autentificat cu nr. .../...12.2001, înregistrat la Oficiul registrului comerțului prin Încheierea nr. ... din .. decembrie 2001, fiind emis certificatul nr. ../.. decembrie 2001.)

Fuziunea a fost aprobata de către ... S.R.L. prin Hotararea adunării generale a asociaților din ..decembrie 2001, societatea ...S.R.L. fiind radiată ca urmare a fuziunii conform încheierii corespunzătoare cererii cu nr. .... din ....12.2001.

Fuziunea s-a făcut conform Proiectului de fuziune depus la Oficiul Registrului Comerțului prin cererea nr. .../....11.2001.

.... S.R.L. a dobândit la rândul său imobilul, spațiul comercial din Tecuci, str..... de la ...S.A. Galați. Actul de transmisiune disponibil este un proces-verbal de predare primire între ... S.A. și ... S.R.L. din ....09.2000, care trimite la licitația de vânzare a unor active. Spațiul este identificat ca „C.....21”.

Ulterior, în urma dobândirii spațiului comercial pe baza actului arătat (denumit în context „protocol”) prin Hotărârea societății .... S.R.L. se înființează un punct de lucru la C... 21 fiind explicitată adresa, și anume ..., adresa punctului de lucru, Tecuci, .... (C.... 21) fiind regăsită si in rezoluția de aprobare a Oficiului Registrului Comerțului cu nr. ... din ....03.2001, pentru care a fost emis certificatul din ....03.2001.

După cum a specificat pentru teren (cota indiviză aferentă avea numai un drept de utilizare pentru care plătește taxa pe teren conform dispozițiilor Codului fiscal art. 462 alin. (2)

După cum se observă actele de dobândire sunt toate anterioare intrării în vigoare a noului Cod Civil in 2011.

Conform Codului civil 2011 art. 6 „Legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare. Aceasta nu are putere retroactiva".

Și art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil spune clar: „Contractul este supus dispozițiilor legii in vigoare la data când a fost încheiat in tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”.

Astfel, art. 1244 Codul civil care impune forma autentica pentru validitate tuturor actelor ce se înscriu in cartea funciara, se aplica actelor care au fost întocmite după intrarea in vigoare a Codului Civil 2011 (luna octombrie 2011). Actele întocmite anterior sunt valabile conform regulilor in vigoare la data întocmirii lor.

Mai mult, pentru art. 885 Cod civil avem dispoziția expresa din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil art. 76 care spune : „Dispozițiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor in cartea funciara se aplica numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea in vigoare a Codului civil.

În fapt, actele de transmitere ale dreptului de proprietate asupra imobilelor erau anterior reglementate de dispozițiile vechiului cod civil care prevedea principiul consensualismului actele de transmisiune putând fi încheiate fără necesitatea unei forme speciale (forma autentică).* A se vedea în acest sens art. 1295 Cod civil 1865.

După abrogarea Legilor nr. 58/1974 si 59/1974, care reglementau transmiterea imobilelor în ultima perioadă a regimului comunist, prin Decretul-Lege nr. 1/1989 excepția de la regula consensualismului o constituia numai transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor. A subliniat acest lucru pentru a reține că se referea numai la terenuri.

Cerința formei autentice pentru terenuri a fost introdusa prin Legea nr. 18/1991, preluată în Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, și apoi Legea nr. 247/2005 Titlul X care a produs efecte până la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil.

Așa cum a arătat deja, petenta arată că a solicitat înscrierea dreptului de proprietate numai asupra construcției arătând că asupra terenului (cota indiviză aferentă) are numai un drept de a utiliza. În aceste condiții, pentru construcție, cu alta destinație decât cea de locuința, actele încheiate sub semnătură privată sunt valide.

De altfel, și actele care se încheiau pentru realizarea fuziunii societății comerciale urmau același regim juridic.

Astfel, în Legea nr. 31/1990 republicată în M.O. nr. 33/1998, deci forma aplicabilă la data realizării operațiunii de fuziune dintre G... si M... dispunea la art. 5 alin. 5

„Actul constitutiv se încheie sub semnătură privata, se semnează de toti asociații sau, in caz de subscripție publica, de fondatori. Forma autentica a actului constitutiv este obligatorie atunci când:

a) printre bunurile subscrise ca aport la capitalul social se afla un teren;...”.

Era de fapt o transpunere la situația particulară a societăților comerciale a regulii generale ca pentru terenuri (și numai pentru terenuri) este nevoie de act încheiat sub forma autentică pentru a fi valabilă transmisiunea. În rest actele puteau fi întocmite sub semnătură privată.

Aceasta dispoziție (astăzi este numerotată ca art. 5 alin. 6 din Lege) a fost în vigoare practic până la intrarea în vigoare a noului Cod Civil, când a fost modificată în sensul punerii în acord cu dispozițiile generale care solicită formă autentică pentru întreg imobilul, teren și construcție, (art. 10 din Legea nr. nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil)

Deci și pentru actele de fuziune, încheierea lor în formă sub semnătură privată era suficientă, atât timp cât nu era vorba de transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren.

Petenta .... SA arată că chiar dacă instanța consideră actele care justifică transmiterea dreptului de proprietate ca fiind insuficiente, trebuie reținut că în speță este vorba de solicitarea unei prime înscrieri pentru un imobil existent date de 1 august 2001. Față de aplicarea art.37 alin.2 din Legea nr.7/1996, fiind dovedită plata taxelor pentru imobil și existând documentația cadastrală aferentă poate fi admisă cererea de intabulare.

Prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare practic nu se răspunde la nimic dintre problemele juridice ridicate prin cererea de reexaminare.

Într-un singur paragraf sunt citate din nou art. 1244 și 885 C. civ. fără a se face niciun comentariu privind regulile de aplicare în timp a legii civile și în general față de susținerile din cererea de reexaminare.

Constatând că în sine acest mod de soluționare este un abuz (practic OCPI Galați ignoră cu desăvârșire orice argument juridic dezvoltat de petenta în cererea de reexaminare și nu se obosește să facă nici cel mai mic efort să motiveze ceva), solicită a se sa avea în considerare motivele expuse mai sus (care au făcut parte din motivarea cererii de reexaminare) ca motive ale plângerii. Solicită admiterea plângerea și să se dispună intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului spațiu comercial (construcție) situat la parterul blocului ... situat în Tecuci, str. .... conform cererii nr. .../....02.2020.

În drept, nu și-a motivat cererea

În dovedirea cererii a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

A depus la dosarul cauzei fotocopii semnate pentru conformitate ale următoarele acte: încheierea de respingere de reexaminare nr.6792.

Cererea este scutită de plata taxei judiciare de timbru.

La dosarul cauzei a fost atașată încheierea nr. .../05.03.2020 emisă de OCPI BCF Tecuci prin care s-a respins cererea de reexaminare a încheierii nr. ..../05.02.2020, precum și documentația aferentă.

Analizând plângerea de față instanța instanța urmează a o respinge ca neîntemeiată motivat de următoarele considerente:

-Prin cererea înregistrată sub nr. ... la data de ....06.2020 petenta ... S.A. cu sediul social ..., înregistrată la Oficiul RC sub nr. ..., reprezentata de ..., Președinte al Consiliului de Administrație a formulat plângere față de încheierea de respingere a cererii de reexaminare .../...03.2020 precum și, subsecvent, față de încheierea de respingere nr. ... dată în dosarul nr. ../...02.2020 emise de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Galați- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Tecuci;

- cererea este de comptența Judecătoriei Tecuci în raport de dispozițiile art. 94 și 117 din NCPC.

- cererea a fost depusă în termenul prevăzut de art. 31 alin. 3 din Legea nr. 7/1996 rep.

-  conform art. 28  din Legea nr. 7/1996 rep.- (1) Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. (2) În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

- conform art. 24 alin.1 din același act normativ „(3) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.”

- în speța de față se observă că petenta a solicitat înscrierea în carta funciară a imobilului situat în Tecuci, str. ... nr. ...partea spațiu comercial, județul Galați, depunând pentru dovedirea dreptului de proprietate doar un proces verbal/protocol C... 21 încheiat între SC G... SA Galați și SC G... SRL Galați din ....09.2000 (fotocopie), o hotărâre din ...02.2001 a Sc G.... SRL de deschidere a unor puncte de lucru, între care figurează și C... 21 din Tecuci, un memoriu tehnic și o schiță a  imobilului, înscrisuri care din punct de  vedere juridic nu fac dovada dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.

- instanța nu poate primi susținerea petentei conform căreia acel protocol de predare primire din ....09.2000 echivalează cu un act de proprietate și face dovada dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului C.... 21 situat  Tecuci, str. ....., acestea făcând doar dovada unei posesii și nu a proprietății.

Față de acest considerente instanța urmează a aprecia că în mod legal și temeinic s-a respins cererea petentei de înscriere în cartea Funciară a  dreptului de  proprietate asupra imobilului situat în Tecuci, str. .... partea, spațiu comercial, județul Galați.

Domenii speta

Spete similare