7.Acţiune în constatarea rezilierii unilaterale a contractului de locaţiune. Evacuare. Pactul comisoriu de gradul iv

Prin cererea de chemare în judecată introdusă pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, București în data de 04.11.2020, astfel cum a fost precizată succesiv în data de 03.12.2020 și 04.02.2021, reclamanta ASAS  “GIS”, în contradictoriu cu pârâta S.C. IK S.A., a solicitat să se constate rezilierea unilaterală a contractului de închiriere nr. 3/2019 începând cu data de 15.10.2020, evacuarea pârâtei din imobilul ocupat în temeiul contractului de închiriere, obligarea acesteia la plata sumei de 17792,66 lei, reprezentând contravaloarea facturilor neachitate privind chiria și utilitățile. Reclamanta a solicitat și obligarea pârâtei la plata de penalități de întârziere în cuantum de 4.195,7276 lei pentru perioada aprilie 2019 – august 2020 și, pentru facturile emise ulterior, a penalităților de întârziere în procent de 0,1% pe zi de întârziere de la scadență până la plata efectivă a debitului principal.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3/21.02.2019, prin care aceasta îi punea la dispoziție pârâtei camera 309 în suprafață de 22,84 mp, din imobilul situat în Mun. București, Bd. Mărăști nr. 61, sector 1, în schimbul unei chirii lunare în cuantum de 7 euro/mp și a cheltuielilor locative.

Reclamanta a susținut că pârâta nu și-a respectat obligația de plată a chiriilor și utilităților pentru perioada 01.04.2019 – 20.09.2020, deși a emis lunar facturi fiscale detaliate cu privire la chiria datorată și a cheltuielilor locative. În acest fel, pârâta a acumulat datorii care se ridică la suma de 17.792,66 lei.

De asemenea, a mai arătat reclamanta că în temeiul art. VVI – 7.3 din contract, pentru depășirea datei scadenței fiecărei facturi fiscale, pârâta datorează penalități de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, fără a fi necesară somarea acesteia de către reclamantă.

Reclamanta a învederat instanței că în data de 07.10.2020 a atenționat pârâta cu privire la debitul restant de 17.792,66 lei și a penalităților de întârziere însumând 4.195,7267 lei. Cu aceeași ocazie, reclamanta a notificat pârâta referitor la rezilierea unilaterală a contractului de închiriere pentru neplata debitului restant, în conformitate cu prevederile art. 7.1 și art. 8.3 din contract.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1777 și urm. C.civ., art. 113 C.proc.civ. și art. 169 C.proc.civ.

În probațiune, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, probă care a fost încuviințată și administrată de instanța de judecată.

Potrivit disp. art. 6 alin.(7) din Legea nr. 45/2009 privind organizarea și funcționarea ASAS  “GIS” și a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, cererile și acțiunile în justiție adresate instanțelor de către ASAS și de către unitățile de cercetare-dezvoltare sunt scutite de taxa judiciară de timbru.

Prin cererea completatoare formulată la data de 03.12.2020, reclamanta a solicitat să se constate că rezilierea unilaterală a intervenit în data de 15.10.2020. A arătat că aceasta este data oficiului poștal înscrisă pe plic, în urma refuzului pârâtei de primire a notificării nr. 6571/07.10.2020 transmisă pârâtei prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, raportat la pactul comisoriu înscris în 8.1.3 din contract.

Prin cererea precizatoare formulată în data de 04.02.2021, reclamanta a învederat că pârâta a plătit suma de 10.000 lei din debitul restant, astfel că solicită obligarea acesteia la plata debitului rămas de 7.792,66 lei, celelalte capete de cerere rămânând nemodificate.

Deși a fost legal citată cu această mențiune, pârâta nu a depus întâmpinare.

 La termenul de judecată, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reţine următoarele considerente:

Prin contractul de închiriere nr. 3/21.02.2019 (f. 46-50) încheiat între reclamanta ASAS  “GIS” în calitate de locator, și pârâta S.C. IK S.A., în calitate de locatar, părțile au convenit închirierea camerei 309 în suprafață de 22,84 mp, din imobilul situat în Mun. București, Bd. Mărăști nr. 61, sector 1, având destinația de birou și sediu. Pârâta s-a obligat la plata chiriei lunare în cuantum de 7 euro/mp și a cheltuielilor locative.

Contractul a fost încheiat pe durată de 2 ani, de la data de 01.03.2019 până la data de 28.02.2021, cu posibilitatea reînnoirii prin act adițional încheiat de ambele părți contractante.

Instanța observă că prin clauza 4.2 din contract, părțile au prevăzut că plata chiriei se face lunar, până cel mai târziu în ultima zi a lunii pentru care se plătește chiria.

Cheltuielile cu utilitățile trebuiau plătite lunar de către pârâtă reclamantei, în baza facturii emise de către aceasta din urmă, iar nu în mod direct furnizorilor de servicii.

În ceea ce privește răspunderea contractuală pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligației de plată a chiriei și a utilităților de către pârâtă, instanța constată că părțile au stabilit, sub clauzele 7.1 și 8.1.3, ca în această situație reclamanta are dreptul de a rezilia unilateral contractul, fără a fi nevoie de o notificare prealabilă sau de punere în întârziere.

De asemenea, s-a prevăzut în contract că pentru orice sumă neplătită de pârâtă la scadență vor începe să curgă, începând cu această zi, penalități de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, pârâta fiind de drept pusă în întârziere.

Instanța constată că reclamanta a facturat sumele datorate de către pârâtă în temeiul contractului de închiriere, reprezentând chiria lunară pentru perioada aprilie 2019 – august 2020. În acest sens au fost depuse facturile fiscale de la filele 12-45, emise lunar de reclamantă în perioada aprilie 2019 – august 2020. Instanța observă că din însumarea debitelor relevate prin facturile fiscale, pârâta avea de achitat suma de 17.792,66 lei, reprezentând debit principal.

De asemenea, a fost facturată și contravaloarea utilităților decurgând din folosirea bunului închiriat, respectiv sume datorate furnizorilor de utilități ENEL, APA NOVA, REBU, precum și a serviciilor de pază și ascensor. Din fișa de client de la filele 10-11 reiese faptul că pârâta datora penalități de întârziere în cuantum de 4.195,7276 lei, penalităţi calculate  până la data de 30.09.2020 aferente debitelor datorate pentru lunile aprilie 2019 – august 2020.

Instanța reține că prin notificarea nr. 6171/07.10.2020 (f. 8) reclamanta a învederat pârâta cu privire la sumele restante datorate – 17.792,66 lei, reprezentând debit principal, chirie și utilități, precum și 4.195,7276 lei, reprezentând penalitățile de întârziere calculate la debitul principal pentru perioada aprilie 2019 – august 2020.

Prin aceeași notificare reclamanta și-a manifestat voința în sensul rezilierii unilaterale a contractului, solicitând pârâtei să achite sumele datorate în termen de 5 zile de la primirea notificării și să elibereze spațiul închiriat în cel mai scurt timp.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect constatarea rezilierii unilaterale a contractului de închiriere, instanța arată că sunt aplicabile dispozițiile art. 1553 alin.(1) și (2) C.civ., potrivit cărora “(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.”

Astfel, pentru ca pactul comisoriu să producă efecte, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să existe un contract valabil încheiat; să prevadă în mod expres obligația a cărei neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului; pârâta să nu fi executat respectiva obligație; pârâta să fi fost pusă în întârziere sau părțile să fi convenit ca punerea în întârziere va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

Referitor la cea dintâi condiție, instanța arată că părțile nu au invocat cauze de nulitate a contractului nr. 3/2019, în temeiul căruia se cere executarea obligației de către pârâtă. De asemenea, instanța nu a sesizat existența unor cauze care ar putea atrage nevalabilitatea contractului.

Privind cea de-a doua condiție, părțile au prevăzut în mod expres că este desființat de drept contractul în situația în care pârâta nu își execută sau execută necorespunzător obligațiile contractuale esențiale. Obligațiile considerate esențiale de către părți au fost individualizate astfel: obligația de efectuare a plăților către locator, prevăzute în contract, afectarea structurilor de rezistență, schimbarea destinației spațiului închiriat, clauza de subînchiere.

Referitor la condiția existenței unei neexecutări a obligației contractuale, obligație prevăzută expres în pactul comisoriu, instanța va face aplicarea dispozițiilor art. 249 și art. 255 alin. (2) C.proc.civ. și va considera ca fiind dovedite susținerile reclamantei în sensul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriilor și utilităților aferente perioadei aprilie 2019 – august 2020.

Astfel, reclamanta a făcut proba propriilor susțineri referitoare la existența și cuantumul debitelor datorate de pârâtă, aceasta din urmă necontestând pe parcursul procesului afirmațiile părții adverse.

În plus, pârâta e cea căreia îi revenea sarcina să probeze faptul că a achitat respectivele debite sau, din alte cauze justificate, nu avea această obligație, dovadă pe care aceasta nu făcut-o.

În fine, privitor la ultima condiție, instanța are în vedere că părțile au prevăzut prin contract pactul comisoriu de gradul IV prin efectul căruia contractul este desființat de drept, necondiționat și de îndată, fără a fi necesară punerea în întârziere sau o altă formalitate prealabilă, în cazul în care pârâta nu execută sau execută necorespunzător obligațiile contractuale amintite mai sus. Ca atare, părțile au stabilit de comun acord ca punerea în întârziere să rezulte din simplul fapt al neexecutării la scadență a obligației.

În ceea ce privește momentul de la care a produs efecte pactul comisoriu, instanța observă că, potrivit dispozițiilor contractuale, acestea se produc de îndată, fără a fi necesară îndeplinirea altor formalități. Astfel, era necesară doar manifestarea de voință a reclamantei în sensul rezilierii contractului.

Prin notificarea 6171/07.10.2020, reclamanta i-a adus la cunoștință pârâtei că înțelege să se prevaleze de pactul comisoriu inserat în contract.

Față de solicitarea reclamantei și de faptul că notificarea transmisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire a fost returnată la reclamantă, având înscrisă data poștei de 15.10.2020, ca fiind data la nu s-a reușit predarea notificării, instanța apreciază că data de la care a operat rezilierea de drept a contractului nr. 3/21.02.2019 este data de 15.10.2020.

Drept urmare, instanța va constata rezilierea unilaterală a contractului de închiriere nr. 3/2019 încheiat intre reclamant, in calitate de locator si pârâta S.C. IK S.A., in calitate de chiriaş, pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Referitor la capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei din imobilul închiriat, instanța consideră aplicabile dispozițiile art. 1821 alin.(1) C.civ.

Potrivit art. 1821 alin.(1) C.civ. “La încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.”

Instanța arată că rezilierea de drept a contractului de închiriere, începând cu data de 15.10.2020, are ca efect încetarea pentru viitor a efectelor acestuia, potrivit art. 1554 alin.(3) C. civ. De la acest moment, pârâta a pierdut dreptul său de folosință a imobilului întemeiat pe contractul de închiriere. Ca atare, reclamanta este îndreptățită să i se restituie imobilul închiriat de către pârâtă.

Drept urmare, va admite cel de-al doilea capăt de cerere și va dispune evacuarea pârâtei din camera 309, în suprafață de 22,84 mp, din imobilul situat în Mun. București, Bd. Mărăști nr. 61, sector 1, ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 3/2019.

Analizând cel de-al treilea capăt de cerere, privind debitul restant în cuantum de 7.792,66 lei, astfel cum a fost precizat de către reclamantă prin cererea precizatoare din data de 04.02.2021, instanța îl apreciază ca fiind întemeiat.

Instanța arată că trebuie îndeplinite cumulativ condițiile executării în natură, așa cum sunt prevăzute de art. 1516 alin. (1), (2) pct. 1 C. civ.  și art. 1796 lit. b) C. civ.: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea fără justificare a obligației de plată a chiriei și punerea în întârziere a locatarului.

Toate aceste condiții sunt îndeplinite, pentru considerentele avute în vedere la analiza îndeplinirii condițiilor pentru rezilierea contractului.

Astfel, locatarul nu a dovedit faptul că a executat prestațiile și nici existența unei cauze care să justifice neexecutarea cu caracter repetat a obligației de plată a chiriei, iar, potrivit clauzelor contractuale, acesta este de drept pus în întârziere de la data scadenței fiecărei facturi.

Așa cum s-a arătat anterior, reclamanta a făcut dovada existenței obligațiilor de plată în sarcina pârâtei, prin facturile fiscale de la filele 12-45, respectiv: factura nr. 58 serie ASAS din 03.04.2019, factura nr. 77 serie ASAS din 24.04.2019, factura nr. 89 serie ASAS din 24.05.2019, factura nr. 92 serie ASAS din 24.05.2019, factura nr. 110 serie ASAS din 24.06.2019, factura nr. 116 serie ASAS din 24.06.2019, factura nr. 127 serie ASAS din 22.07.2019, factura nr. 133 serie ASAS din 23.07.2019, factura nr. 162 serie ASAS din 06.09.2019, factura nr. 137 serie ASAS din 04.09.2019, factura nr. 167 serie ASAS din 01.10.2019, factura nr. 174 serie ASAS din 02.10.2019, factura nr. 183 serie ASAS din 11.11.2019, factura nr. 183 serie ASAS din 11.11.2019, factura nr. 199 serie ASAS din 10.12.2019, factura nr. 209 serie ASAS din 11.12.2019, factura nr.  12 serie ASAS din 07.01.2020, factura nr. 3 serie ASAS din 07.01.2020, factura nr. 24 serie ASAS din 31.01.2020, factura nr. 10 serie ASAS din 31.01.2020, factura nr. 34 serie ASAS din 04.03.2020, factura nr. 39 serie ASAS din 04.03.2020, factura nr. 49 serie ASAS din 31.03.2020, factura nr. 54 serie ASAS din 31.03.2020, factura nr. 64 serie ASAS din 24.04.2020, factura nr. 69 serie ASAS din 24.04.2020, factura nr. 80 serie ASAS din 27.05.2020, factura nr. 84 serie ASAS din 27.05.2020, factura nr. 94 serie ASAS din 29.06.2020, factura nr. 98 serie ASAS din 29.06.2020, factura nr. 107 serie ASAS din 22.07.2020, factura nr. 113 serie ASAS din 22.07.2020, factura nr. 128 serie ASAS din 24.08.2020, factura nr. 131 serie ASAS din 24.08.2020.

De asemenea, reclamanta a precizat pe parcursul judecății că pârâta a achitat suma de 10.000 de lei din debitul total de 17.792,66 lei rezultat din facturile fiscale indicate. În acest sens, aceasta a depus chitanța nr. 2/02.02.2021 și chitanța nr. 3/03.02.2021 eliberate de reclamantă în favoarea pârâtei, prin care sunt indicate ca fiind achitate facturile fiscale aferente perioadei aprilie 2019 – ianuarie 2020 (pentru chiria aferentă lunii ianuarie 2020 fiind achitată suma de 582,84 lei).

Ca atare, considerând recunoscută de către pârâtă pretenția privind plata debitului restant, instanța va admite cel de-al treilea capăt de cerere astfel cum a fost precizat și va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 7792,66 lei reprezentând contravaloare facturi de chirie şi utilităţi pentru perioada ianuarie 2020 (rest de plată din factura nr. 19/31.01.2020 de 181,23 lei) – august 2020.

În privința solicitării reclamantei de obligare la plata penalităților de întârziere, instanța arată că, pentru a obliga la plata daunelor-interese moratorii, trebuie îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art. 1516 alin. (2) C. civ.,  art. 1530 C. civ., anume: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea fără justificare a obligației, existența prejudiciului,  legătura de cauzalitate între faptul neplății și prejudiciul produs, punerea în întârziere a debitorului.

Cu titlu prealabil, instanța arată că prin acest capăt de cerere reclamanta solicită acordarea unor daune penalizatoare pentru neplata la scadență a sumei datorate. Acestea au funcția de reparare integrală a prejudiciului rezultat din neexecutarea la timp a prestației datorate, astfel că acordarea lor nu este incompatibilă cu obligarea pârâtului la executarea în natură a obligației contractuale și nici cu rezilierea contractului, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1516 alin.(2) pct. 2 C.civ. și art. 1531 alin.(1) C.civ.

Întrucât condițiile privind existența unui contract valabil încheiat și neexecutarea fără justificare a obligației au fost deja analizate, iar considerentele rămân valabile.

În ce privește existența prejudiciului, instanța constată ca fiind incidente dispozițiile art. 1535 alin.(1) C.civ., întrucât obiectul prestației obligației de plată a chiriei îl constituie o sumă de bani. Potrivit prevederilor menționate, creditorul nu trebuie să dovedească existența unui prejudiciu, acesta fiind prezumat existent prin simplul fapt al neexecutării obligației la scadență, așa încât această condiție este îndeplinită.

Art. 1535 alin.(1) C.civ. instituie un caz special de punere în întârziere de drept a debitorului, care operează de la momentul scadenței obligației de plată a unei sume de bani, fiind astfel îndeplinită și această condiție.

Mai mult, părțile au prevăzut prin contract faptul că neplata la scadența a sumelor datorate de către pârâtă are ca efect punerea de drept în întârziere a pârâtei.

Sub aspectul cuantumului dobânzilor penalizatoare, art. 1535 alin.(1) C.civ. prevede că acesta va fi cel „convenit de părți sau, în lipsă, cel prevăzut de lege”.

Instanța constată că părțile au convenit prin clauza penală inserată în contract ca pentru fiecare zi de întârziere a plății, să se aplice o dobândă penalizatoare de 0,1% din debitul restant, de la scadență și până la plata efectivă.

Instanța arată că nivelul penalităților se va calcula prin aplicarea procentului de 0,1% la debitul datorat prin fiecare factură fiscală și începând de la data scadenței fiecăreia.

Prin înscrisurile depuse de reclamantă, necontestate de către pârâtă, acesta a arătat că penalitățile de întârziere datorate pentru neplata la termen a sumelor datorate în perioada aprilie 2019 – august 2020, se ridică la suma de 4195,72 lei, acestea fiind calculate aferent debitului iniţial solicitat de către reclamantă, în sumă totală de 17792,66 lei prevăzut în facturile fiscale menţionate mai sus, aceste penalităţi fiind calculate de către reclamantă până la data de 30.09.2021.

În ce privește penalităţile de întârziere datorate pentru debitele lunare menţionate mai sus, inclusiv debitele care au fost achitate pe parcursul soluţionării prezentului litigiu, care nu au fost cuantificate de către reclamantă, instanța, în aplicarea dispozițiilor legale menționate și a clauzelor contractuale, arată că acestea se datorează în continuare până la data achitării efective a fiecărui debit lunar în parte, cu luarea în considerare a faptului că o parte din aceste debite lunare, au fost achitate de către pârâtă, conform chitanțelor nr. 2/02.02.2021 și nr. 3/03.02.2021, în care au fost menţionate expres debitele stinse prin plata parţială făcută la acea dată.

Constatând îndeplinite condițiile pentru acordarea penalităților de întârziere, instanța va obliga pârâta la plata sumei de 4195,72 lei reprezentând penalităţi de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere calculate asupra debitului total de 17792,66 lei, penalităţi calculate de la data scadenţei fiecărei facturi în parte până la data de 30.09.2020, precum şi în continuare până la data achitării efective a fiecărui debit lunar în parte.

Instanța va lua act că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Domenii speta

Spete similare