Pretenții. Clauză penală. Aplicarea art. 1243 c .civ..

Prin cererea de chemare  în judecată  înregistrată  pe rolul acestei  instanţe  la data de 07.09.2020 sub nr. 27693/299/2020, reclamanta PN în contradictoriu cu pârâta P. S.R.L. a solicitat  instanţei ca  prin hotărârea ce se va pronunţa  să  fie  obligată  pârâta la plata către reclamantă a sumei în cuantum de 84.115 lei reprezentând penalităţile rezultate în urma transmiterii, cu întârziere, a posesiei şi a folosinţei asupra imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare autentificat cu nr. 1562/21 august 2019, contractului de vânzare autentificat cu nr. 1563/21 august 2019 şi contractului de vânzare autentificat cu nr. 1587/22 august 2019.

In motivare, reclamanta a arătat că la data de 21 august 2019 a fost încheiat contractul de vânzare cu nr. 1562 între aceasta şi pârâtă prin intermediul căruia pârâta şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament cu nr. 2 situat în mun. B.i, str. V. nr..., bl. .., sc. .., .., sector 2, identificat cu nr. cadastral 237400-C1-U53 împreună cu locul de parcare cu nr. 29 situat la aceeaşi adresă, în schimbul remiterii de către reclamantă a sumei de 98.700 euro. De asemenea, la aceeaşi dată, reclamanta împreună cu pârâta şi-au manifestat în mod neviciat voinţa de a încheia şi contractul de vânzare cu nr. 1563 prin intermediul căruia pârâta şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului - apartament cu nr. 3 situat în mun. B., str. V. nr. .., bl. .., sc. .., parter, sector 2, identificat cu nr. cadastral 237400-C1-U54 împreună cu locul de parcare cu nr. 30 situat la aceeaşi adresă, în schimbul remiterii de către reclamantă a sumei de 98.700 euro. Nu în ultimul rând, la data de 22 august 2019 a fost încheiat Contractul de Vânzare cu nr. 1563 între reclamantă şi pârâtă prin intermediul căruia pârâta şi-a asumat obligaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului apartament cu nr. 1 situat în Mun. B., str. V nr. ..., bl. .., sc. .., parter, sector 2, identificat cu nr. cadastral 237400-C1-U53 împreună cu grădina identificată cu numărul cadastral 237403 situată la aceeaşi adresă, în schimbul remiterii de către reclamantă a sumei de 98.700 euro.

Pârâta şi-a asumat obligaţia de a preda imobilele descrise anterior într-o perioadă determinată de timp, după cum urmează: „...Transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului contract de vânzare, are loc astăzi, data auteniflcării prezentului înscris, iar predarea acestuia împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, va avea loc în termen de 30 de zile DE AZI, apartamentul urmând a fi predat cu gresia, faianţa şi parchetul ce au fost puse la dispoziţie de cumpărătoare, precum şi uşile, obiectele sanitare la baie, centrala termică cu caloriferele, toate montate şi finisate cu respectarea standardelor tehnice de calitate şi a specificaţiilor tehnice care au fost deja agreate şi semnate de părţi. În cazul în care predarea nu se va face la termenul stabilit penalitatea este de 0.1% pentru  fiecare zi  de  întârziere din preţul total al vânzării". (Pagina cu nr. 6 din fiecare contract de vânzare).

Prin urmare, imobilele cu nr. 2 şi 3 ar fi trebuit să fi fost predate de către pârâtă până la data de 21 septembrie 2019 în timp ce imobilul cu nr. 1 ar fi trebuit să fi fost predat până la data de 22 septembrie 2019, însă toate cele trei imobile au fost predate cu întârziere la data de 22 noiembrie 2019 după nenumărate solicitări formulate de către reclamanta.

În drept, s-a invocat art. 194 din Codul de Procedură Civilă, cu modificările şi completările ulterioare; art. 1350, art. 1516, art. 1536, art. 1539 din Codul Civil, cu modificările şi completările ulterioare.

Pârâta a formulat  întâmpinare  prin care a solicitat respingerea  acţiunii ca  neîntemeiate.

In motivare, a aratat ca dreptul de proprietate asupra imobilelor anterior amintite a fost transferat de la Societate către Reclamantă la data autentificării contractelor, urmând ca folosinţa şi posesia asupra acestora să fie predate la un moment ulterior semnării contractelor, respectiv într-un termen de 30 de zile de la acea dată. Din motive independente de voinţa Societăţii, predarea efectivă a imobilelor s-a făcut la un termen ulterior celui agreat contractual de către părţi. În toată această perioadă, Societatea a păstrat comunicarea cu reclamanta, în ceea ce priveşte prelungirea termenului de predare a imobilelor, situaţie înţeleasă şi acceptată de reclamantă, care însă nu s-a concretizat prin semnarea unor acte adiţionale la contractele de vânzare, ci s-a rezumat la un simplu acord nescris între părţi.

De  asemenea, s-a precizat că reclamanta nu a procedat la punerea în întârziere a pârâtei, în conformitate cu reglementările legale în această materie. Din corespondenţa purtată între părţi, anexată parţial la cererea de chemare în judecată depusă de reclamantă, reiese că intenţia acesteia din urma nu a fost de a pune în întârziere pârâta, ci doar de a solicita informaţii cu privire la termenul de predare a imobilelor, ceea ce denotă înţelegere şi, implicit, acord cu privire la prelungirea termenului de predare.

In dovedire, s-a administrat  proba cu înscrisuri.

Analizând  probele  administrate in cauză, instanţa  reţine în fapt  şi  în drept  următoarele:

La  data de 21.08.2019, intre  reclamanta PN in calitate  de  cumpărătoare  şi  pârâta P. SRL , în calitate  de vânzătoare s-a încheiat  contractul de  vânzare  cumpărare  autentificat  sub nr. 1563/21.08.2019 de  către BIN I. , având ca  obiect -apartamentul nr. 3 situat în Mun. B., Str. V. nr. ..., bl. .. sc. .., parter, sector 2, identificat cu numărul cadastral 237400-C1-U54, intabulat în Cartea Funciară nr. 237400-C1-U54 a Mun. Bucureşti, Sector 2 şi locul de parcare nr. 30 situat în Mun. B., Str. V. nr. 1..., bl. , subsol 2, sector 2, identificat cu numărul cadastral 237400-C1-U208, intabulat în Cartea Funciară nr. 237400-C1-U208 a Mun. B., Sector 2. Preţul vânzării a fost  de 98.700 euro, achitat  în întregime de  către reclamantă, astfel cum rezultă  din cuprinsul contractului.

La  data  de 22.08.2019, intre  reclamanta PN in calitate  de  cumpărătoare  şi  pârâta P. SRL , în calitate  de vânzătoare s-a încheiat  contractul de  vânzare  cumpărare  autentificat  sub nr. 1587/22.08.2019 de  către BIN I., având ca  obiect apartamentul nr. .. situat în Mun. B., Str. V. nr. ..., bl..., sc. .. parter, sector 2, identificat cu numărul cadastral 237400-C1-U52, intabulat în Cartea Funciară nr. 237400-C1-U52 a Mun. B., Sector 2 si gradină  identificată cu numărul cadastral 237403, intabulată în Cartea Funciară nr. 237403 a Mun. B., Sector 2. Preţul vânzării a fost  de 98.700 euro, achitat  în întregime de  către reclamantă, astfel cum rezultă  din cuprinsul contractului.

La  data de 21.08.2019, intre  reclamanta P in calitate  de  cumpărătoare  şi  pârâta P. SRL , în calitate  de vânzătoare s-a încheiat  contractul de  vânzare  cumpărare  autentificat  sub nr. 1562/21.08.2019 de  către BIN I., având ca  obiect apartamentul nr. 2 situat în Mun. B., Str. V. nr. .., bl..., sc .. parter, sector 2, identificat cu numărul cadastral 237400-C1-U53, intabulat în Cartea Funciară nr. 237400-C1-U53 a Mun. B., Sector 2 şi locul de parcare nr. 29 situat în Mun. B., Str. V. nr. .., bl. 1, subsol 2, sector 2, identificat cu numărul cadastral 237400-C1-U207, intabulat în Cartea Funciară nr. 237400-C1-U207 a Mun. Bucureşti, Sector 2. Preţul vânzării a fost  de 98.700 euro, achitat  în întregime de  către reclamantă, astfel cum rezultă  din cuprinsul contractului.

De  asemenea, în cuprinsul celor  trei  contracte de  vânzare  cumpărare  de  mai sus părţile au  prevăzut  că transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului contract de vânzare, are loc la data autentificării contractului, iar predarea acestuia împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, va avea loc în termen de 30 zile de la data autentificării contractului, dată la care se va încheia un proces verbal de predare primire, apartamentul urmând a fi predat cu gresia, faianta şi parchetul ce au fost puse la dispoziţie de către cumpărătoare, precum şi uşile, obiectele sanitare la baie si centrala termică cu caloriferele, toate montate şi finisate cu respectarea standardelor tehnice de calitate şi a specificaţiilor tehnice care au fost deja agreate şi semnate de părţi. In cazul în care predarea nu se va face la termenul stabilit, penalitatea este de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere din preţul total al vânzării.

Prin urmare, imobilele ce au constituit  obiectul contractelor de vânzare - cumpărare autentificat  sub nr. 1563/21.08.2019 şi  nr. 1562/21.08.2019 ar fi trebuit să  fi  fost  predate  de către  pârâtă  până la data de 21.09.2019, iar  imobilul ce a constituit  obiectul contractului  de  vânzare  cumpărare  nr. 1587/22.08.2019 ar  fi  trebuit să  fi  fost  predat de  către  pârâtă  până la data de 22.09.2019.

Potrivit  proceselor  verbale de predare  primire  ataşate  la  dosar, cele  trei  imobile  au  fost  predate  reclamantei  la data de 22.11.2019.

In aceste  conditii, instanţa apreciază ca devine aplicabila clauza  potrivit  căreia în cazul în care predarea nu se va face la termenul stabilit, penalitatea este de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere din preţul total al vânzării.

În privința naturii juridice a acestei clauze, instanța consideră că aceasta reprezintă o clauză penală în sensul art. 1538 C.civ., prin care părțile au evaluat anticipat contravaloarea prejudiciului suferit de creditor prin neexecutarea obligațiilor de catre debitor. În cazul în care părțile au inserat în contract o astfel de prevedere, creditorul nu trebuie să mai facă dovada întinderii prejudiciului suferit, iar instanța nu poate reduce cuantumul acesteia decât în condițiile art. 1541 C. civ.

In speţă, reclamanta a  solicitat  obligarea pârâtei la  plata  sumei de 84.115 lei penalitati  de  intarziere pentru  indeplinirea  cu intarziere a obligatiei de predare a posesiei imobilelor menţionate  mai sus (calculate  pentru 60 zile pentru imobilele ce au constituit  obiectul contractelor de vânzare - cumpărare autentificat  sub nr. 1563/21.08.2019 şi  nr. 1562/21.08.2019 si  pentru  59 de  zile pentru imobilul ce a constituit  obiectul contractului  de  vânzare  cumpărare  nr. 1587/22.08.2019)

Potrivit  art.1516, creditorul are dreptul la indeplinirea integrala, exacta si la timp a obligatiei”. In cazul in care, prin neexecutarea la timp, fara justificare sau culpabila a obligatiei, acestuia i se cauzeaza un prejudiciu, creditorul are dreptul la daune-interese. Se observa, deci, ca raportul juridic dintre parti care izvoraste dintr-un contract este guvernat de principiul fortei obligatorii – pacta sunt servanda, principiu care implica si regula conformitatii executarii, precum si dreptul la remedii, in caz de neexecutare.

In ceea ce  priveste daunele interese, instanţa apreciază că acordarea acestora nu este conditionata de punerea in intarziere a debitorului, întrucât potrivit art.1522 alin.(4), ”creditorul poate suspenda executarea propriei obligatii, poate cere daune-interese (...)” chiar inainte de expirarea termenului de executare oferit debitorului prin efectul punerii in intarziere.

Daunele-interese sunt chiar despagubirile in bani pe care debitorul este indatorat sa le plateasca in cazul neexecutarii obligatiei, fiind reglementate de Codul Civil in sectiunea a 4-a privind executarea prin echivalent.

Pentru  aceste  considerente, instanta apreciază ca neîntemeiate apărările pârâtei formulate cu privire la  neconformitatea punerii în întârziere. 

In ceea ce  priveste  acodul tacit  al  reclamantei de prelungire a termenului  de  predare, invocat  de  parata, instanţa  apreciază ca acesta  nu  poate  fi  reţinut , dată fiind forma contractelor  de vanzare  cumparare încheiate  între  părţi si  dispozitiile art. 1243 C .civ., potrivit cărora dacă  prin lege nu  se prevede altfel , orice modificare a  contractului este  supusă  condiţiilor  de  formă cerute de  lege pentru  încheierea sa. Astfel, actul  juridic prin care  se modifică un act  juridic  solemn trebuie  să îmbrace  şi el  forma solemnă, însă în speţă  nu  s-a facut  dovada  acordului de  voinţă  al  părţilor constatat în forma autentică cu  privire la modificarea termenului de predare a posesiei  imobilelor. 

Pe de altă parte, din corespondenţa  electronică  ataşata  cererii de chemare  în judecată nici  nu  rezultă o atare  manifestare  de  voinţă a reclamantei.

Pentru aceste  considerente, având  în vedere că  pârâta nu şi-a îndeplinit  în termenul stabilit prin contractele de vanzare  cumpărare obligaţia de  predare a posesiei bunurilor, instanţa  apreciază că în baza prevederilor contractuale invocate  de  reclamantă,  aceasta  datorează  penalităţi  de  întârziere de 0,1 % /zi  de  întârziere din pretul total al vânzării (calculate pentru 60 de  zile de  întârziere în ceea ce  priveşte  imobilele nr. 2 si  3 -  28195 lei  + 28195 lei  şi  pentru 59 de zile de  întârziere în ceea ce  priveşte imobilul nr. 1 – 27725 lei ).

Astfel, instanta va admite acţiunea formulată de reclamanta P.  în contradictoriu cu  pârâta P. S.R.L. si va  obliga pârâta la plata  sumei de 84.115 lei  cu  titlu  de  penalităţi.

În baza  art. 451-453 C.p.c. şi având în vedere  soluţia  pronunţată, instanţa  va  obliga  pârâta  la  plata  către  reclamantă a  sumei de 2787,30 lei cu  titlu de cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare