Anulare contract vânzare-cumpărare

Pe rol pronuntarea asupra cererilor de recurs formulate de recurentele pârâte H.R.M. si SC ROMCONFORT împotriva deciziei  civile nr.1821 din  23.09.2003 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V a Civila în dosarul nr.903/2003 în contradictoriu cu  intimata reclamanta B.C. si intimata pârâta Primaria Municipiului Bucuresti - prin Primarul General.

Dezbaterile în fond au avut loc în sedinta publica de la 9 septembrie 2004, consemnate în încheierea de la acea data, ce face parte integranta din prezenta, când, Curtea, pentru a da posibilitate partilor sa depuna note scrise si având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la 16 septembrie  2005, când a dat urmatoarea decizie :

C U R T E A

Reclamanta B.C. a chemat în judecata pe pârâtele Primaria Municipiului Bucuresti, S.C. "Romconfort"SA si H.R., solicitând Judecatoriei sectorului 1, pe rolul careia cauza a fost înregistrata sub nr.12094/2004, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumparare nr.37/1/1.11.1996, încheiat între pârâta cu privire la apartamentul nr.21 din str. Paharnicului nr.11, Bl.43, sc. A, et.5, sector 1 - trecut în proprietatea statului din patrimoniul reclamantei, în baza Decretului nr.223/1974 -si obligarea pârâtei de a-i lasa reclamantei în deplina proprietate si linistita posesie acest imobil.

Judecatoria sector 1, prin sentinta civila nr.10997/2002, a respins actiunea ca neîntemeiata, retinând în esenta ca reclamanta nu a facut dovada contrara prezumtiei de buna credinta a partilor între care s-a încheiat actul juridic analizat, prezumtie instituita de dispozitiile art.1899 alin.2 Cod  civil .

Împotriva sentintei a formulat apel reclamanta B.C., sustinând ca prima instanta nu s-a pronuntat asupra capatului de cerere privind revendicarea, neanalizând titlurile de proprietate ale partilor.

Cu privire la acest prim aspect s-a solicitat sa se constate ca titlul apelantei este mai bine caracterizat , fiind preferabil titlului intimatei H.R..

Al doilea motiv de apel vizeaza lipsa de suport legal a sentintei si gresita apreciere a probelor, care a condus la solutia gresita ca pârâta - intimata H.R.este cumparatoare de buna - credinta.

Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila, prin decizia civila nr.1821/23.09.2003, pronuntata în dosarul nr.903/2003, a admis apelul, a schimbat sentinta, a admis actiunea si a dispus obligarea pârâtei H.R. de a lasa reclamantei în deplina proprietate apartamentul în litigiu.

Pentru a adopta aceasta solutie, instanta a retinut urmatoarele:

"Din probele administrate în cauza nu rezulta faptul ca cumparatorii imobilului au efectuat demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului. Din declaratiile martorilor propusi de pârâta rezulta doar ca aceasta s-a interesat de procedura de cumparare a apartamentului cât mai urgent posibil nu si de situatia juridica a acestuia... La dosar nu exista nici un înscris care sa dovedeasca faptul ca pârâta H.R. ar fi formulat vreo cerere catre institutiile abilitate în vederea aflarii situatiei juridice a imobilului în litigiu înainte de încheierea contractului de vânzare - cumparare la data de 1.11.1996 ...

În plus reaua - credinta a cumparatoarei rezulta si din probe cu care a încheiat contractul de vânzare - cumparare, pe baza unei cereri depuse de chiriasi înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995, si anume la data de 10.01.1996, precum si a unei alte cereri, înregistrate înca din data de 5.11.1990. Fata de cele retinute, tribunalul constata ca în cauza devin incidente dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, text în virtutea caruia actele juridice de înstrainare a imobilelor preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, în speta nefacându-se dovada ca vânzarea s-a încheiat cu buna credinta.

Cu privire la capatul de cerere prin care s-a revendicat imobilul, tribunalul a avut în vedere ca numai reclamanta detine un titlu de proprietate, în conditiile în care pârâta H.R. a invocat un contract de vânzare - cumparare a carui nulitate absoluta a fost constatata prin admiterea primului capat de cerere.

Împotriva deciziei instantei de apel au declarat recurs intimatele - pârâte H. R.M. si S.C."Romconfort"SA.

Recurenta H.R.M. si-a întemeiat recursul pe cazurile de modificare prevazute de art.304 pct.9 si 10 Cod procedura civila în dezvoltarea carora a formulat urmatoarele motive:

-Afirmatia instantei de apel, potrivit careia cumparatorii imobilului nu au efectuat demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului, dovedeste faptul ca la pronuntarea hotarârii apelate instanta nu a avut în vedere înscrisuri existente la dosarul cauzei, din care reiese cu claritate faptul ca, la momentul cumpararii(1.11.1996) situatia juridica a imobilului era cunoscuta atât de vânzator cât si de cumparatori.

În acest sens, sunt invocate rezolutia oficiului juridic din cadrul S.C."Romconfort"SA, în continutul careia se mentioneaza ca"apartamentul de la adresa mentionata în cerere nu figureaza ca având notificare pâna la data de 30.10.1996".

Se mai arata ca nu poate fi imputata recurentei"graba" cu care a depus cererea de cumparare, deoarece încheierea contractului de vânzare - cumparare a avut loc dupa expirarea termenului prevazut de Legea nr.112/1995, în interiorul caruia fostul proprietar avea posibilitatea de a formula cerere la Comisia pentru aplicarea Legii nr.112/1995, cerere care nu a fost depusa de catre B.C..

În consecinta, recurenta apreciaza ca în cauza s-a facut gresit aplicarea art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 si ca s-a dispus fara temei legal anularea contractului nr.37/1/1.11.1996.

-Instanta nu s-a pronuntat asupra probelor referitoare la neachitarea în integralitate a apartamentului de catre B.C. si a inexistentei unui titlu de proprietate pe numele acesteia asupra apartamentului în litigiu.

Recurenta S.C."Romconfort"SA invoca motivul prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila , formulând critici asemanatoare celor prezentate de recurenta H. R., referitoare la faptul ca vânzarea s-a facut cu respectarea conditiilor prevazute de Legea nr.112/1995 si cu buna - credinta.

Se mai sustine ca instanta de apel a retinut ca sunt incidente dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, raportându-se la o situatie nascuta dupa încheierea contractului de vânzare - cumparare, în conditiile în care nulitatea absoluta se apreciaza raportat la data încheierii contractului de vânzare - cumparare.

Analizând actele si lucrarile dosarului, Curtea constata ca cererile de recurs sunt fondate.

Opinia instantei de apel referitoare la reaua credinta a cumparatorilor(pârâta H.R.M. si sotul acesteia, H.E. - în prezent decedat) la momentul încheierii contractului de vânzare - cumparare se fundamenteaza pe aprecierea ca"din probele administrate nu rezulta faptul ca cumparatorii imobilului au facut demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului si ca acestia aveau"cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane si a fost preluat de stat".

Cu privire la aceasta apreciere, Curtea constata ca este reala sustinerea recurentei H.R.M., în sensul ca tribunalul nu a avut în vedere si nu a analizat o serie de înscrisuri existente la dosar care atesta o alta situatie de fapt.

Astfel, în declaratia autentificata la data de 10.10.1996, depusa în dosarul alcatuit la SC"Romconfort"SA în vederea cumpararii apartamentului, solicitantul H.E. preciza ca imobilul al carui pret nu a fost achitat în întregime, a trecut în proprietatea statului conform prevederilor Decretului nr.223/1974, B.C. - în prezent B.C. - plecând în strainatate înainte de a termina plata ratelor.

Aceasta declaratie a fost depusa în cadrul probei cu înscrisuri la dosarul primei instante(fila 75).

De asemenea, a fost depusa cererea de cumparare înregistrata la data de 10.01.1996 la SC"Romconfort"SA care poarta viza Oficiului juridic potrivit careia apartamentul"nu figureaza ca având notificare la oficiul juridic pâna la data de 30.10.1996"(fila 74 dosar fond), precum si adeverinta nr.14416/2003 emisa de Consiliul General al Municipiului Bucuresti - Administratia Fondului Imobiliar(fila 50 dosar apel)din care rezulta ca suma de 57.850 lei, reprezentând contravaloarea creditului nerambursat de reclamanta conform contractului de împrumut nr.3511/124494/1997 a fost virat la C.E.C. - S.M.B. de fostul D.G.D.A.L. la data de 11.12.1982.

Or, înscrisurile mentionate atesta o alta situatie de fapt decât cea retinuta de instanta de apel si atrage incidenta în cauza a cazului de modificare prevazute de art.304 pct.10 Cod procedura civila .

La termenul de dezbateri, intimata - reclamanta a sustinut ca recursul întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.10 Cod procedura civila , nu mai poate fi sustinut fata de modificarea Codului de procedura civila.

Apararea intimatei urmeaza sa fie înlaturata pentru urmatoarele considerente:

Cazul de modificare prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila a fost abrogat prin Legea nr.219/14.07.2005.

Este adevarat ca, potrivit dispozitiilor art.725 alin.1 Cod procedura civila "Dispozitiile legii noi de procedura se aplica, din momentul intrarii ei în vigoare si proceselor în curs de judecata începute sub legea veche...", însa de la acest principiu legiuitorul instituie o exceptie reglementata în acelasi articol, alin.(3), în conformitate cu care"Hotarârile pronuntate înainte de intrarea în vigoare a legii noi ramân supuse cailor de atac si termenelor prevazute de legea sub care au fost pronuntate".

Cum, în prezenta cauza, hotarârea judecatoreasca recurata a fost pronuntata la data de 23.09.2003 iar recursul a fost declarat si motivat la data de 3.12.2003, respectiv înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.219/14.07.2005, decizia atacata ramâne supusa, sub toate aspectele, caii de atac a recursului si motivelor de nelegalitate, astfel cum acestea erau reglementate prin dispozitiile procedurale în vigoare la data pronuntarii hotarârii.

Revenind la analiza pe fond a aplicabilitatii cazului de modificare prevazut de art.304 pct.10 Cod procedura civila , Curtea apreciaza ca înscrisurile mentionate, pe care instanta de apel a omis sa le analizeze, erau hotarâtoare pentru "dezlegarea pricinii", sub aspectul atitudinii psihice a cumparatorilor la data încheierii contractului de vânzare - cumparare.

Aceste înscrisuri demonstreaza ca au fost efectuate demersuri pentru aflarea situatiei juridice a bunului vândut si situatia juridica a bunului, cunoscuta de parti la data încheierii contractului nu conduce la concluzia acceptata de tribunal, în sensul relei - credinte a cumparatorilor.

Buna - credinta care se analizeaza în raport cu momentul încheierii conventiei, presupune convingerea ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale în vigoare, sa încheie actul juridic de înstrainare.

Vânzarea apartamentului s-a facut cu respectarea Legii nr.112/1995, inclusiv a art.1, în conditiile în care bunul a fost preluat în baza unui act normativ declarat ca reprezentând titlu al statului chiar prin normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995(art.1 alin.2 din Normele metodologice în vigoare la data încheierii contractului), nu facea obiectul vreunei actiuni în revendicare si nici al unei eventuale cereri de restituire întemeiate pe Legea nr.112/1995 iar titlul statului nu era contestat în nici un mod la acea data, prima actiune în revendicare fiind înregistrata dupa perfectarea contractului.

În acest context, la data încheierii contractului de vânzare - cumparare, aparenta de drept era în sensul ca vânzatorul avea toate însusirile cerute de lege pentru a putea sa transmita proprietatea, cerinta ce defineste atât buna - credinta a partilor contractante, cât si aplicabilitatea principiului consacrat prin adagiul "error comunis facit jus".

Este lipsita de temei legal asertiunea relei - credinte a pârâtei cumparatoare, fundamentata pe împrejurarea ca aceasta"a avut cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane".

Rationamentul preconizat este lipsit de logica juridica, în conditiile în care Legea nr.112/1995, în temeiul careia s-a încheiat contractul, reglementeaza exclusiv situatia imobilelor care nu au fost construite din fondurile statului ci au fost edificate de particulari("alte persoane") si preluate de stat din posesia acestora.

Cu privire la capatul de cerere privind revendicarea, constatând valabilitatea contractului de vânzare - cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995, în raport de principiul ocrotirii aparentei de drept si de dispozitiile art.46 si 18 lit. d din Legea nr.10/2001, Curtea apreciaza ca în cadrul operatiunii de comparare a titlurilor prezentate de parti, titlul recurentei H.R.M. este preferabil.

Criteriile de preferinta avute în vedere de instantele judecatoresti în cadrul actiunii în revendicare, anterior aparitiei Legii nr.10/2001, sunt creatia practicii judecatoresti si a doctrinei, în lipsa unor prevederi legale exprese.

Legea nr.10/2001, prin dispozitiile art.46 alin.2 coroborate cu dispozitiile art.18 lit. d , reglementeaza pentru prima data un criteriu expres de preferinta si un adevarat mod de consolidare a titlului de proprietate dobândit de fostii chiriasi în conditiile Legii nr.112/1995 si cu buna - credinta.

Pentru considerentele prezentate, în baza dispozitiilor art.312 alin. 1 - 3 Cod procedura civila , Curtea urmeaza sa admita recursurile si sa modifice decizia, în sensul respingerii apelului ca nefondat.

Cererea recurentei H.R.M. privind cheltuielile de judecata va fi respinsa, nefiind depuse la dosar înscrisuri din care sa rezulte cuantumul acestor cheltuieli.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de recurentele H.R.M. si S.C."Romconfort"SA împotriva deciziei civile nr.1821/23.09.2003, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila în dosarul nr.903/2003.

Modifica decizia, în sensul ca respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamanta B.C. împotriva sentintei civile nr.10997/12.12.2002 pronuntata de Judecatoria Sector 1 în dosarul nr.12094/2002.

Respinge cererea recurentei H.R.M. privind acordarea cheltuielilor de judecata.

Irevocabila.

Pronuntata în sedinta publica azi, 16 septembrie 2005.

CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV A CIVILA

I N C H E I E R E

SEDINTA PUBLICA DE LA 09 SEPTEMBRIE  2005

Pe rol solutionarea cererii de recurs de fata.

La apelul nominal facut în sedinta publica se prezinta:  recurenta pârâta  H.R.M.,personal si asistata de aparator,av.N.C.,  intimata reclamanta B.C.,  personal si asistata de aparator, av.A.N., intimata pârâta Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic C.V.-V., lipsind recurenta pârâta SC ROMCONFORT SA.

Procedura legal îndeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:

 Se învedereaza instantei ca la dosarul cauzei, prin serviciul registratura, intimata reclamanta B.C. a depus înscrisuri.

Recurenta pârâta  H.R. M., prin aparator,solicita acordarea unui termen pentru a lua cunostinta de  actele ce au fost depuse la dosar pentru acest termen de intimata reclamanta.

Instanta, deliberând,urmeaza a nu avea în vedere  la pronuntare actele depuse la data de6.09.2005 de catre intimata reclamanta B.C., prin registratura,, având în vedere ca la termenul  de încuviintare a probatoriului, aceasta nu a solicitat proba cu înscrisuri, solicitând numai acordarea unui termen  pentru a lua cunostinta de  actele depuse de partea adversa.

Recurenta pârâta  H.R.M., prin aparator, arata ca nu are cereri prealabile.

Intimata reclamanta B.C., prin aparator, arata ca de asemenea nu are cereri prealabile.

Intimata pârâta Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic, arata ca nu are cereri prealabile.

Curtea , constatând ca nu mai sunt cereri prealabile , considera cauza în stare de judecata si acorda partilor cuvântul pe fondul cererilor de recurs.

 Recurenta pârâta  H.R.M., prin aparator, solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat si motivat în scris , întemeiat pe  disp. art. 304 pct.  9 si  10 C. pr. civ. ,  modificarea  deciziei  atacate si

- 2 -

respingerea apelului ca nefondat , mentinerea sentintei instantei de fond ca fiind temeinica si legala . Considera ca instanta a pronuntat o hotarâre  cu aplicarea gresita a legii, respectiv a retinut în mod gresit ca recurenta si defunctul ei sot au fost cumparatori de rea credinta, nu a avut în vedere ca sotii H. au  facut diligente pentru a afla situatia juridica a imobilului, respectiv daca s-a formulat notificare . Instanta anterioara nu a analizat  daca s-au respectat  dispozitiile Legii nr. 112/1995, respectiv nu a verificat buna credinta a  recurentei, nu a avut în vedere  o serie de acte si anume cererea de cumparare, declaratia din care rezulta ca sotii Hamer s-au interesat de situatia juridica a imobilului, precum si  notificarea din anul 2001. Cu cheltuieli de judecata. Depune note scrise.

Intimata reclamanta B.C., prin aparator, solicita respingerea  recursului  ca nefondat si mentinerea hotarârii atacate ca fiind legala si temeinica. Considera ca a  facut dovada respectarii dispozitiilor Legii nr. 112/1995 si ca nu poate fi primita teza referitoare la buna credinta a recurentei; ca recursul întemeiat pe disp.art. 304 pct. 10 c.pr.civ., nu  mai poate fi sustinut fata de modificarea codului de procedura civila. Arata ca vor fi solicitate pe cale separata cheltuielile de judecata.

Intimata pârâta Primaria Municipiului Bucuresti, prin consilier juridic, solicita admiterea ambelor recursuri  astfel cum au fost formulate de catre recurentele pârâte H.R.M. si SC ROMCONFORT SA.

C U R T E A

Pentru a da posibilitate partilor sa depuna note scrise si având

nevoie de timp pentru a delibera,

D I S P U N E

Amâna pronuntarea la 16.09.2005,

Data în sedinta publica  azi  09.09. 2005.

Domenii speta

Spete similare