Evacuare

Evacuare

Dosar nr. 2145/258/2008 – decizia civilă nr. 33 din 11.03.2009

Motivarea instanţei de fond că admiterea acţiunii în evacuare este condiţionată de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat care să-şi fi încetat efectele pentru indiferent ce motive şi fostul locator să refuze eliberarea imobilului, nu au suport legal.

A condiţiona acţiunea în evacuare exclusiv de existenţa unui contract de locaţiune sau închiriere iar în lipsa acestora a califica toate acţiunile în evacuare ca fiind acţiuni în revendicare cu consecinţele ce decurg din acestea este o încălcare a principiilor de drept procesual civil şi a îndelungatei practici judiciare.

Prima instanţă a omis că în situaţia existenţei unui contract de închiriere încheiat între proprietar şi chiriaş pentru a se putea obţine evacuarea acestuia se va cere mai întâi rezilierea sau nulitatea contractului şi numai după aceea evacuarea. Prin urmare, în momentul în care instanţa dispune evacuarea, teoretic contractul nu mai este în fiinţă deoarece a fost reziliat sau anulat, rămânând faţă în faţă  proprietarul cu persoana care nu mai deţine niciun titlu locativ asupra imobilului.

Prin Sentinţa civilă nr. 2200 din datat de 2 Decembrie 2008, pronunţată de Judecătoria Miercurea Ciuc a fost respinsă acţiunea formulată de reclamanta ZC prin împuternicit PC în contradictoriu cu pârâtul BA, ca inadmisibilă.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta ZC l-a chemat în judecată pe pârâtul BA solicitând pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună evacuarea pârâtului din imobilul ocupat de acesta fără titlu; solicitând obligarea lui la plata sumei de 10 Euro/zi, reprezentând contravaloarea lipsei dreptului de folosinţă a imobilului de la data notificării din 27.09.2007 şi până la executarea evacuării, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că imobilul obiect al prezentului litigiu, în urma contractelor de vânzare-cumpărare nr.123 şi 124 din 1934 formează proprietatea ei tabulară, înscris în CF nr.7514, sub nr.top.12528/1-a şi 12528/1/b/2/1/2, compus dintr-o locuinţă cu 4 camere şi dependinţe (un fost ferăstrău, moară de scânduri) şi teren în suprafaţă de 414 mp, dreptul ei de proprietate fiind consfinţit prin CF nr.7514.

Mai arată reclamanta că deşi nu a fost deposedată de imobilul proprietatea ei, pârâtul continuă să-l folosească în mod abuziv, nedeţinând nici un drept de folosinţă în calitate de chiriaş asupra acestuia.

Examinând probele administrate în cauză, instanţa de fond a statuat că dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului în suprafaţă totală de 414 mp este înscris în CF nr.7514 sub nr. top.12528/1-a şi 12528/1/b/2/1/2, cu titlul iniţial de dobândire în baza Sentinţei civile nr.1234/1968, dosar nr.1569/1968 al Judecătoriei Miercurea Ciuc şi Sentinţa  civilă  nr.1364/2002 din dosarul nr.3136/2002 al Tribunalului Harghita, conform Încheierii civile nr.4270/2004 şi restabilirea stării de carte funciară anterioară conform Încheierii c.f. nr.5482/2007 a OCPI Harghita.

Asupra aceluiaşi imobil trecut în proprietatea statului, pârâtul a cumpărat de la statul român prin act autentic, construcţia de pe terenul înscris în CF nr.7514, iar pentru terenul aferent construcţiei în suprafaţă de 1800 mp a obţinut Titlul de proprietate nr.1690 din 15.02.1993.

Prin Sentinţa civilă nr.628/1999 Tribunalul Harghita reţinând că imobilul obiect al prezentei cauze a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil, a respins cererea în revendicare formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul BA, ca inadmisibilă.

Ulterior, la data de 03.10.2002, Tribunalul Harghita a pronunţat Sentinţa  civilă  nr.1364 prin care, admiţând acţiunea reclamantei, a constatat că imobilul construit, înscris în CF nr.7514 sub nr. top.12528/1-a şi 12528/1/b/2/1/2, a fost preluat de stat în mod abuziv în baza Deciziei civile nr.64/1969.

S-a reţinut că pârâtul se prelevează de Titlul de proprietate obţinut asupra imobilului în litigiu, precum şi de faptul că a cumpărat imobilul prin contract autentic de vânzare-cumpărare nr.174 din 05.01.1974 încheiat cu O.C.V.L. Miercurea Ciuc. S-a mai reţinut că reclamanta nu are şi nici nu a avut încheiat contract de închiriere cu pârâtul, căruia în urma cererii de retrocedare depusă în anul 1991 la Comisia Locală, i s-a eliberat Titlul de proprietate nr.1690 din 15.01.1993.

Faţă de cele ce preced, judecătoria conchide că acţiunea de evacuare este specifică raporturilor de locaţiune. Între părţi neexistând raporturi contractuale, reclamantul îşi poate apăra dreptul de proprietate pe calea acţiunii de revendicare.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta ZC prin împuternicit PC, solicitând admiterea apelului cu consecinţa desfiinţării sentinţei pronunţate de judecătorie.

Apelanta arată că prima instanţă a respins în mod greşit cererea de evacuare, considerând că în lipsa unui contract de locaţiune, numai pe calea unei acţiuni în revendicare îşi poate redobândi dreptul de proprietate.

Apelanta, prin reprezentantul său a invocat în susţinerea cererii că,  dreptul său de proprietate este înscris în Cf. 7514, partea B, poz.3 şi 4 încă din anul 1934. Încercările intimatului de modificare a înscrierilor în cartea funciară au fost respinse prin hotărâri definitive şi irevocabile. În acest context, apelanta menţionează Decizia civilă nr.1353 din data de 14 Septembrie 2006 a Curţii de Apel Târgu Mureş precum şi Decizia civilă 1443/R din 14.10.2008. Astfel fiind, apelanta consideră că intimatul nu-i poate opune nici contractul de vânzare cumpărare nr. 174 din data de 6 Ianuarie 1974 şi nici Titlul de proprietate nr. 1690 din anul 1993.

Intimatul, deşi legal citat nu s-a prezentat în faţa instanţei şi nici nu a depus întâmpinare.

Examinând sentinţa apelată sub aspectul motivelor invocate, tribunalul reţine că raţionamentul pentru care prima instanţă a respins acţiunea reclamantei este eronată, pentru considerentele următoare:

Reclamanta a investit instanţa de judecată cu o acţiune având un obiect clar determinat, anume evacuarea pârâtului dintr-un imobil, teren şi construcţie, precizat ca atare, în mod expres, şi în apel, arătând că nu a înţeles să utilizeze calea acţiunii în revendicare.

În motivarea acţiunii, reclamanta arată că evacuarea cerută se impune prin aceea că este proprietara imobilului, iar acesta a fost ocupat fără niciun titlu de către pârât, care se opune la restituirea lui.

Reclamanta nu a căutat sa îşi valorifice un drept de proprietate exclusiv şi absolut în cadrul unei acţiuni în revendicare ci un drept în cadrul acţiunii în evacuare urmărind să îl constrângă pe debitor să execute o obligaţie de a face adică de a evacua şi preda material imobilul. Astfel spus, reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtului să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar să-l evacueze şi să i-l predea în materialitatea lui.

Motivarea instanţei de fond că admiterea acţiunii în evacuare este condiţionată de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat care să-şi fi încetat efectele pentru indiferent ce motive şi fostul locator să refuze eliberarea imobilului, nu au suport legal.

A condiţiona acţiunea în evacuare exclusiv de existenţa unui contract de locaţiune sau închiriere iar în lipsa acestora a califica toate acţiunile în evacuare ca fiind acţiuni în revendicare cu consecinţele ce decurg din acestea este o încălcare a principiilor de drept procesual civil şi a îndelungatei practici judiciare.

Prima instanţă a omis că în situaţia existenţei unui contract de închiriere încheiat între proprietar şi chiriaş pentru a se putea obţine evacuarea acestuia se va cere mai întâi rezilierea sau nulitatea contractului şi numai după aceea evacuarea. Prin urmare, în momentul în care instanţa dispune evacuarea, teoretic contractul nu mai este în fiinţă deoarece a fost reziliat sau anulat, rămânând faţă în faţă  proprietarul cu persoana care nu mai deţine niciun titlu locativ asupra imobilului.

Faţă de cele ce preced, prima instanţă în mod greşit a respins ca inadmisibilă acţiunea reclamantului, soluţionând prin urmare cauza fără a intra în cercetarea fondului. Astfel fiind, se impune casarea sentinţei şi trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă în vederea soluţionării pe fond a acţiunii de evacuare cu care a fost învestită. La soluţionarea cauzei, în rejudecare, instanţa va avea în vedere şi celelalte critici pe care apelanta le-a formulat în faţa instanţei de apel.

Domenii speta

Spete similare