Procedura insolvenţei – Legea nr. 85/2006. Contestaţia la măsurile luate de administratorul judiciar în cazul expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei.

 Procedura insolvenţei – Legea nr. 85/2006. Contestaţia la măsurile luate de administratorul judiciar în cazul expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei. Motive de oportunitate prevăzute de art. 11 lit. i din Legea nr. 85/2006 şi de nelegalitate potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr.  85/2006.

 Motivele de oportunitate exceptate de la controlul judecătorului sindic sunt cele care vizează deciziile manageriale prevăzute de art. 11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 şi nu cererile de natură judiciară aferente procedurii insolvenţei. Reţinând că evaluarea garanţiilor potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, reprezintă o cerere de natură judiciară, rezultă că este admisibilă pe calea contestaţiei analizarea motivelor ce privesc procedura de întocmire a expertizei.

Prevederile art.11 lit. i din Legea nr. 85/2006 permit judecătorului sindic să judece contestaţiile debitorului, ale comitetului creditorilor ori ale oricărei persoane interesate împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar sau de lichidator. Obiectul contestaţiei priveşte concluziile expertizei de evaluare a activelor din patrimoniul debitoarei dispuse de administratorul judiciar ca măsură luată în cadrul procedurii insolvenţei. Astfel, prin raportul de activitate nr. 7/7.11.2014 întocmit de administratorul judiciar s-a aprobat finalizarea expertizei de evaluare a activelor aflate în proprietatea debitoarei, întocmirea expertizei fiind anterior aprobată de comitetul creditorilor în şedinţa din 27.11.2013.

 Judecătorul sindic a reţinut menţiunile administratorului judiciar în sensul că expertiza de evaluare imobiliară şi mobiliară a fost efectuată în temeiul art. 41 alin.2 din Legea nr. 85/2006 în vederea determinării valorii creanţelor garantate, însă din cuprinsul raportului rezultă că scopul reţinut de expert  a fost în vederea vânzării şi estimarea preţului de vânzare forţată, în condiţiile în care nu s-a pus problema lichidării bunurilor potrivit art. 115-116 din Legea nr. 86/2005. În speţă, debitoarea S.C.  F. S.R.L. se află în procedura de observaţie şi nu în faza de lichidare a bunurilor, astfel că nu erau incidente prevederile art. 115-116 din Legea nr. 85/2006.

Susţinerile apelantului administrator judiciar legate de inadmisibilitatea contestaţiei pe motiv că aspectele de oportunitate sunt exceptate de la controlul judecătorului sindic nu pot fi primite întrucât prevederile art. 338 alin. 1 Noul Cod de procedură civilă permit instanţei de judecată să dispună efectuarea unei noi expertize. Motivele de oportunitate exceptate de la controlul judecătorului sindic sunt cele care vizează deciziile manageriale prevăzute de art.11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 şi nu cererile de natură judiciară aferente procedurii insolvenţei. Reţinând că evaluarea garanţiilor potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, reprezintă o cerere de natură judiciară, rezultă că este admisibilă pe calea contestaţiei analizarea motivelor ce privesc procedura de întocmire a expertizei.

În temeiul art. 338 alin. 1 Noul Cod de procedură civilă judecătorul sindic a reţinut necesitatea efectuării unui nou raport de expertiză „pentru a se evita suspiciunile legate de valoarea bunurilor”, cu motivarea că bunurile au avut anterior o valoare mai mare de cost şi de evaluare. Se constată că judecătorul sindic nu a anulat expertiza de evaluare şi nici nu a reţinut că metoda utilizată de expert ar fi fost nelegală, ci doar a luat în considerare cuantumul valoric al bunurilor estimat diferit de debitoare.

Conform paragrafului 36 şi 37 din Standardele de evaluare ANEVAR 2014 ghidul 630, „pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăţi imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se încadrează în cele trei abordări în evaluare:

a) abordarea prin piaţă (comparaţie directă)

b) abordarea prin venit

c) abordarea prin cost

În orice estimări ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea desemnată a evaluării, de premisele evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză.”

Potrivit paragrafelor 109-111 din acelaşi ghid, „nu se va face niciodată o medie a rezultatelor obţinute prin diversele abordări în evaluare aplicate. Nu vor fi folosite media aritmetică, geometrică, mediana (sau altele asemenea)în exprimarea concluziei asupra valorii, nici între rezultatele mai multor abordări şi nici între rezultatele mai multor metode din cadrul aceleiaşi abordări. Ori de câte ori este posibil, se vor aplica cele trei abordări în evaluare. Când nu există această posibilitate, se vor aplica două sau doar o singură abordare în evaluare, cu condiţia ca în raportul de evaluare să fie prezentate argumente privind neaplicarea uneia sau a două abordări. Nu se va aplica niciodată o a doua abordare în evaluare, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicată doar o singură abordare în evaluare, adecvată şi bazată pe informaţii de piaţă suficiente, verificate şi credibile”.

Din punctul de vedere al expertului S.C. P.C. S.R.L., metoda abordării de venit a fost singura metodă aplicată, în lipsa unor preţuri de tranzacţionare pentru proprietăţi similare, cât şi datorită particularităţilor imobilului în care nu s-a inclus terenul pentru că nu era proprietatea debitoarei, iar utilizarea unor corecţii era imposibil de cuantificat în acest caz.

Cum abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect, prin compararea proprietăţii imobiliare subiect cu proprietăţi similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse pentru vânzare era necesar ca debitoarea să depună dovezi, respectiv tranzacţii cu proprietăţi similare, pentru a justifica aplicarea metodei abordării de piaţă. În lipsa unor astfel de acte, contestarea raportului de expertiză din punctul de vedere al omisiunii aplicării metodei de abordare de piaţă era neîntemeiată. Sub acest aspect, este de observat că nici în cadrul expertizei din 2008 nu s-a folosit metoda comparaţiei de piaţă întrucât „tranzacţiile cu proprietăţi comparabile erau rare”.

Judecătorul sindic însă nu a dispus efectuarea noii expertize prin indicarea unor metode de evaluare, astfel că aspectele legate de conformitatea metodei de evaluare nu au relevanţă în cauză, noul expert având libertatea de a aborda metodele de evaluare legale cu atât mai mult cu cât evaluarea nu priveşte doar bunurile imobile, respectiv construcţia, ci şi cele mobile.

Se mai observă că raportul de evaluare din 27.06.2008 invocat de debitoare şi reţinut de judecătorul sindic în aprecierea efectuării unei noi expertize, a fost întocmit în vederea garantării unui credit de către societatea debitoare, metoda de evaluare fiind cea de cost realizată prin costurile segregate şi prin capitalizarea venitului, iar valoarea stabilită a luat în considerare veniturile de 50-70 de euro pe cameră sau apartament pentru cele 22 unităţi de cazare.

Expertiza de evaluare efectuată în 11.09.2014 şi contestată în cauză, a stabilit că tariful mediu pe cameră în prezent ar fi de 34 euro luându-se în calcul 10 unităţi de cazare potrivit menţiunilor din CF. Neconcordanţa dintre numărul unităţilor de cazare menţionate în extrasul CF şi cele din proiectul de arhitectură a fost sesizată şi de expertul S.C. P.C. S.R.L. care a arătat că în planul de arhitectură pensiunea ar avea 6 apartamente, 4 camere la etaje şi la mansardă spaţii ce pot fi transformate în 8 unităţi de cazare, iar pe site-ul societăţii, pensiunea figurează cu 13 camere matrimoniale, 5 camere duble şi 4 apartamente deci cu 22 unităţi de cazare. Cu toate acestea expertul a stabilit valoarea construcţiei luând în considerare veniturile pentru cele 10 unităţi de cazare menţionate în extrasul CF, fără a verifica numărul real al unităţilor de cazare, ceea ce ar justifica efectuarea unei noi expertize în condiţiile art. 338 Noul Cod de procedură civilă. Se constată astfel că în mod corect judecătorul sindic a dispus efectuarea unei noi expertize pentru evaluarea bunurilor societăţii potrivit art. 41 alin. 2 din Legea nr. 86/2005, susţinerile apelantei referitoare la corectitudinea procedurii de întocmire a raportului fiind neîntemeiate.

Raportat la aceste considerente, în temeiul art. 480 Noul Cod de procedură civilă  s-a respins ca nefondat apelul declarat, cu consecinţa păstrării ca legale şi temeinice a hotărârii instanţei de fond.

Domenii speta

Spete similare