Prestaţie tabulară; Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcţie, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată.

- decizie de RIL  nr. 8/10 iunie 2013;

- art. 948 din vechiul Cod civil;

- art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996

Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcţie, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată. Actele juridice încheiate în speţă sunt supuse dispoziţiilor vechiului Cod civil, raportat la  principiul legii aplicabile  în momentul încheierii actului, însă raţionamentul juridic este acelaşi în sensul celor prezentate mai sus din care rezultă că nu este prevăzută în legislaţia de la momentul încheierii actelor dispoziţie cu privire la condiţia ad  validatatem a promisiunilor de vânzare-cumpărare sau a antecontractelor de vânzare-cumpărare, tocmai datorită caracterului  actului juridic încheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci conţine doar consimţământul  promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data şi/sau forma ad validitatem. Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului-cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată. 

Asupra recursului de faţă:

Constată că, prin decizia civilă nr. 199/24.02.2015, Tribunalul Braşov a respins excepţia de inadmisibilitate a cererii de intervenţie formulată de intervenienta R.S., invocată de apelantul reclamant.

A respins cererea de apel formulată de apelantul reclamant D.K.B.  împotriva sentinţei civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărneşti pronunţată în dosarul nr. 2160/338/2010.

A respins cererea de apel promovată de apelanta intervenientă R.S. împotriva încheierii pronunţate la data de 14.03.2013 de Judecătoria Braşov în dosarul nr. 2160/338/2010.

A admis cererea de apel formulată de apelanta intervenientă R.S., în contradictoriu cu intimatul pârât V.D. şi apelantul reclamant D.K.B., împotriva sentinţei civile nr. 829/12.06.2013 a Judecătoriei Zărneşti pronunţată în dosarul nr. 2160/338/2010, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta R.S. în contradictoriu cu pârâtul V.D. şi a dispus rectificarea suprafeţei imobilului înscris în CF nr.[…] nr. top. 1687/2/2/2/1 de la 789 mp la suprafaţa reală de 780 mp.

A dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF nr. […] nr. top. 1687/2/2/2/1 conform variantei 2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr. 713170/19.06.2014 întocmit de expertul D.C. şi avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiţiei de O.C.P.I. B., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după cum urmează:

-nr. top. nou  1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafaţă de 580 mp şi construcţie compusă din 3 birouri, hol şi grădină;

-nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2  - teren în suprafaţă de 200 mp.

A obligat pârâtul V.D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr.  […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafaţă de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre ţine loc de act autentic.

A dispus înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate şi a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului  înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

A obligat pârâtul V.D. să plătească intervenientei R.S. suma de 5480 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă.

A păstrat dispoziţiile referitoare la respingerea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi pârât, respingerea acţiunii în prestaţie tabulară formulată de reclamantul D.K.B. şi respingerea petitelor formulate în subsidiar de către intervenienta R.S. în cererea de intervenţie.

A obligat intimatul pârât V.D. să plătească apelantei interveniente R.S. suma de 4580 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A respins cererea apelantului reclamant de obligare a părţilor adverse la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut următoarele:

În mod corect prima instanţă a reţinut că partea menţionată nu a dovedit îndeplinirea obligaţiilor prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232 la data de 16.01.2007 de B.N.P. A.I.F. din B..

În vederea lămuririi aspectelor legate de înţelegerea dintre reclamant şi pârât cu privire la sumele acordate cu titlu de împrumut, care nu au fost luate în considerare de prima instanţă ca făcând parte din preţul plătit conform clauzelor contractuale, instanţa a încuviinţat proba cu martorul G.J.B.. Acesta a declarat că antecontractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant şi pârât a fost încheiat în prezenţa sa la biroul notarului public I.F., iar ca preţ s-a achitat atunci suma de 3000 euro. Martorul a arătat că tot în prezenţa sa s-a achitat şi suma de 2000 euro în anul 2008, prin transfer bancar, pentru ambele sume fiind întocmită o singură chitanţă de 5000 euro. Martorul a precizat că ulterior s-au mai făcut următoarele plăţi cu titlu de preţ: 1500 euro în 2008 prin transfer bancar, 1000 euro în anul 2009 tot prin Western Union şi suma de 10.000 euro în anul 2010, plata fiind efectuată în Bucureşti, prin încheierea unui contract de împrumut la care martorul a fost de asemenea prezent. Martorul a relatat că acest contract s-a încheiat între soţia intimatului pârât, V.A., şi apelantul reclamant. Martorul a mai arătat că la data încheierii contractului intimatul se afla în Canada şi din acest motiv contractul a fost încheiat cu soţia acestuia. În momentul semnării actului şi anterior au existat discuţii legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Martorul a precizat că intimatul avea anumite datorii legate de alte imobile deţinute în Bucureşti, iar suma de 10.000 euro urma să fie folosită pentru  a stinge aceste datorii. În declaraţie s-a arătat că în anul 2010 s-a mai achitat suma de 2500 euro tot prin transfer Western Union, pentru ca intimatul să poată să achite transportul din Canada în România. Contractul de împrumut a fost semnat întrucât intimatul nu era în ţară pentru a încheia chitanţa de plată  a preţului, însă înţelegerea dintre soţia intimatului şi apelantul reclamant a fost în sensul că aceşti bani vor fi avuţi în vedere ca şi preţ al imobilului din antecontract.

Declaraţia redată mai sus nu este de natură a conduce la înlăturarea considerentelor reţinute de prima instanţă cu privire la plata preţului convenit de părţile contractante. Astfel, martorul susţine că la data încheierii antecontractului s-a achitat o sumă de bani cu titlu de avans, iar ulterior o altă sumă, pentru care s-a întocmit chitanţa în valoare totală de 5000 euro. Or, suma respectivă a fost achitată cu titlu de împrumut astfel cum rezultă în mod neechivoc din chitanţa din 13.03.2008 (fila 120 din vol. I al dosarului primei instanţe).

Art. 1191 alin. 2 Cod civil instituie interdicţia de a se dovedi cu martori împotriva şi peste cuprinsul unui înscris. Prin urmare, declaraţia martorului nu poate fi primită peste cuprinsul înscrisului care atestă convenţia de împrumut dintre reclamant şi pârât.

În consecinţă, faţă de preţul total al imobilului convenit prin antecontractul de vânzare –cumpărare (17.296 euro, conform calculului realizat de prima instanţă, necontestat de apelantul reclamant), prin excluderea sumelor achitate cu titlu de împrumut din totalul sumelor expediate prin transfer bancar, rezultă că apelantul reclamant nu a făcut dovada achitării integrale a preţului.

Apelanta intervenientă a solicitat schimbarea în parte a sentinţei apelate în sensul completării considerentelor respingerii acţiunii formulate de reclamant şi constatării încetării existenţei imobilului construcţie denumită ,,şură”, care a făcut obiectul antecontractului dintre reclamant şi pârât. Or, în accepţiunea Codului de procedură civilă din 1865, calea de atac se îndreptă împotriva soluţiei cuprinse în dispozitivul hotărârii, iar nu împotriva considerentelor pe care instanţa îşi întemeiază soluţia. Apelanta nu justifică un interes în atacarea dispoziţiei de respingere a cererii reclamantului, întrucât poate avea un interes numai partea care a căzut în pretenţii.  Or, faţă de soluţia adoptată de instanţa de fond cu privire la cererea introductivă de instanţă un astfel de interes nu este justificat.

În ce priveşte sumele achitate de intervenientă în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul în 3.08.2009, tribunalul va lua în considerare atât sumele transferate soţiei pârâtului, cât şi numitului N.C.M., faţă de dispoziţiile art. 2 lit. a din antecontract. Potrivit acestei clauze contractuale, sumele de bani convenite cu titlu de  arvună vor fi achitate prin transfer bancar şi transfer Western Union pe numele V.A. şi prin transfer bancar pe numele N.C.M..

Pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a procedat la consemnarea sumei de 19150 euro la CEC Bank pe numele intimatului pârât, astfel cum rezultă din recipisa de consemnare de la fila 84.

În consecinţă, instanţa constată că pe parcursul judecării prezentei căi de atac apelanta intervenientă a făcut dovada achitării sumei de 49955 euro din preţul total de 50.000 euro, diferenţa dintre suma achitată şi cea datorată fiind infimă şi neputând fi de natură a conduce la respingerea pretenţiilor formulate în principal pentru valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul la 3.08.2009.

Întrucât antecontractele de vânzare-cumpărare exhibate de părţile prezentului proces prevăd un obiect determinabil al acestor acte, respectiv o suprafaţă din imobilul înscris în CF nr. […] nr. top. 1687/2/2, instanţa de apel a dispus realizarea unui raport de expertiză în specialitatea topografie, cadastru şi geodezie de către expertul D.C..

Expertul a constatat că suprafaţa reală a imobilului este de 780 mp, mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară cu 9 mp. Pentru a se pune în acord suprafaţa reală a imobilului cu cea scriptică, se impune rectificarea suprafeţei de carte funciară, conform art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

Varianta de dezmembrare a imobilului care va fi validată de instanţă este cea în care se respectă antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3.08.2009, respectiv varianta nr.2, anexa 7 a raportului de expertiză tehnică topografică nr. 713170/19.06.2014 întocmit de expertul D.C., după cum urmează:

-nr. top. nou  1687/2/2/2/1/1 – teren în suprafaţă de 580 mp şi construcţie compusă din 3 birouri, hol şi grădină;

-nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2  - teren în suprafaţă de 200 mp.

Raportul de expertiză a fost avizat conform Ordinului nr. 1882/2011 al Ministrului Justiţiei de O.C.P.I. B., astfel cum rezultă din procesul de recepţie nr. 54/2015, prin care lucrarea de expertiză a fost declarată admisă (fila 207).

Tribunalul va dispune dezmembrarea imobilului conform celor arătate mai sus şi va obliga pârâtul V.D. să încheie cu intervenienta contract de vânzare – cumpărare autentic cu privire la imobilul înscris în CF nr. […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, teren în suprafaţă de 200 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic şi va dispune înscrierea în cartea funciară a dezmembrării astfel realizate şi a dreptului de proprietate al intervenientei asupra imobilului  înscris în CF nr.  […] nr. top. nou 1687/2/2/2/1/2, cu titlu de drept cumpărare.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs in termen, motivat recurentul reclamant D.K.B. solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei în parte în sensul admiterii apelului reclamantului şi admiterea şi a acţiunii în prestaţie tabulară promovată de reclamant, dispunând conform variantei nr. 1, anexa 6 a raportului de expertiză întocmit de expert D.C..

Invocă următoarele critici:

Convenţia de vânzare-cumpărare încheiată între recurent şi intimatul pârât V.D. trebuie perfectată şi pronunţată o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare apt de intabulare deoarece sunt întrunite condiţiile vânzării în sensul că:

-obiectul antecontractului autentic de vânzare-cumpărare îl formează terenul de 94 mp aferent şurii, în prezent demolată;

-condiţia suspensivă de care depindea încheierea vânzării a fost îndeplinită din moment ce promitentul vânzător şi-a intabulat în CF dreptul de proprietate;

-preţul contractului declarat de recurent de 17.296 euro (94 mp X 184 euro/mp) a fost achitat astfel: 9500 euro prin chitanţele Western Union şi restul de preţ de 7.796 euro  fiind consemnat la CEC la dispoziţia paratului in 20.08.2015.

Cu privire la cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenient R.S., arată instanţei de recurs că, faţă de forma antecontractului încheiat între pârâtul V.D. şi R.S., act sub semnătură privată, instanţa de apel nu trebuia să procedeze la perfectarea vânzării.

Trebuia să se dea prevalenţă antecontractului recurentului, pe considerentul că este un act autentic spre deosebire de actul intervenientei care este un înscris sub semnătura privată. Un alt motiv pentru care nu trebuia admisă intervenţia în interes propriu este acela al neachitării integrale a preţului vânzării. Nu poate fi primită motivarea instanţei de apel, în sensul că diferenţa dintre suma achitată şi cea datorată este infimă, situaţie în care obligaţia intimatei de a plăti preţul integral poate fi considerată ca şi îndeplinită.

Amplasamentul terenului din schiţa anexa la antecontractul intervenientei este diferit de amplasamentul lotului stabilit prin expertiza topografică întocmită de expert D.C.. Recurentul susţine ca amplasamentul terenului promis intervenientei este diferit de terenul restituit în proprietatea pârâtului prin hotărâre judecătorească în baza Legii nr. 10/2001.

În drept îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

Intimata R.S. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului şi menţinerea deciziei din apel cu următoarele precizări:

În recursul declarat nu se regăseşte nicio critică de nelegalitate a hotărârii, motiv pentru care instanţa de recurs va trebui să constate nul recursul, conform art. 306 alin. 1 din Cod procedură civilă raportat la art. 304 alin. 1 din Codul de procedură civilă pentru lipsa acestor motive de nelegalitate.

În măsura în care instanţa va trece peste excepţia nulităţii recursului invocată mai sus, având în vedere faptul că motivele expuse pe larg de D.K.B. vizează exclusiv netemeinicia deciziei, solicită respingerea recursului ca inadmisibil, recurentul depăşind limitele impuse de dispoziţiile art. 304 şi 3041 Cod procedură civilă.

Cu privire la respingerea recursului ca nefondat, precizează că susţinerile recurentului cu privire la relaţia de „încredere" dintre acesta şi intimatul V.D. sunt total străine cauzei, neprezentând relevanţă.

Natura relaţiilor dintre intimatul V. şi D.K.B. nu poate înlătura interdicţia legală instituită de dispoziţiile art. 1191 alin. 2 Cod civil şi nici menţiunile exprese ce se regăsesc pe înscrisurile invocate de acesta, respectiv menţiunile cu privire la împrumuturi.

Criticile aferente plăţilor efectuate de recurent sunt identice cu cele reiterate în faţa instanţei de apel. Susţinerile recurentului au fost analizate până în prezent de două instanţe de judecată, care au ajuns la aceeaşi concluzie, respectiv că D.K.B. nu a făcut dovada că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului.

Chitanţele Western Union pe care recurentul le invocă relevă o cu totul altă stare de fapt faţă de cea indicată de acesta.

Recurentul susţine că dreptul său ar fi preferabil celui al intimatei întrucât în speţă prima obligaţie contractată la data de 16.01.2007 trebuie sa aibă prioritate faţă de cea de-a doua contractată în favoarea lui R.S. la data de 03.08.2009.

În privinţa susţinerilor privind aplicabilitatea în speţă a principiului simetriei formei actelor juridice în ceea ce priveşte forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare dintre R.S. şi intimatul V.D. arată că această critică şi-a făcut apariţia prima dată în faţa instanţei de recurs aspect total inadmisibil.

Legislaţia românească, sub imperiul vechiului Cod civil  nu a prevăzut nicio normă juridică clară care să reglementeze condiţia formei antecontractului sau promisiunii de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că prin acest contract invocat de R.S. nu se transmitea dreptul real asupra imobilului, angajându-se doar o obligaţie de a face din partea promitentului - vânzător, respectiv aceea de a vinde în viitor, condiţia formei autentice nu se aplică în prezenta cauză.

O altă critică adusă în faţa instanţei de recurs este aceea referitoare la neîndeplinirea obligaţiei lui R.S. de a achita integral preţul stabilit în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 03.08.2009.

Diferenţa de 45 de euro constatată de către instanţa de apel a fost generată de aplicarea comisioanelor bancare, însă intimata a consemnat şi această sumă în favoarea intimatului V.D..

Ultima chestiune tratată în cadrul motivelor de recurs vizează amplasamentul terenului în schiţa anexă la antecontractul încheiat între R.S. şi intimatul V. şi amplasamentul stabilit în cadrul expertizei topografice întocmite de expert D.C..

Identitatea dintre terenul ce face obiectul antecontractului încheiat la data de 03.08.2009 şi Anexa nr. 5 la expertiza topografică întocmită de expert D.C. nu poate fi negată. În cadrul antecontractului se menţionează clar că imobilul este acela pentru care s-a solicitat retrocedarea de la M.I..

În probaţiune în recurs s-au depus antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate între recurent şi intimatul pârât V.D. şi contractele de vânzare-cumpărare încheiate între aceleaşi părţi în perioada 2005 – 2010 cu privire la alte imobile, unele chiar învecinate cu cel în litigiu, pentru a face dovada susţinerilor existentei unei relaţii de încredere între recurentul reclamant şi intimatul pârât ce ar fi constituit şi motivul încheierii antecontractului în speţă. 

Instanţa analizând cu prioritate apărările intimatei din întâmpinare, referitoare la nulitatea recursului în temeiul art. 306 Cod procedură  civilă, pe considerentul ca motivele de recurs nu constituie critici de nelegalitate şi respectiv pe considerentul că recurentul a promovat un recurs inadmisibil deoarece vizează doar netemeinicia deciziei, urmează a le înlătura având în vedere că în drept, recurentul şi-a fundamentat recursul pe prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, iar încadrarea motivelor de recurs invocate de recurent în acest motiv de casare prevăzut de art. 304 cu consecinţa modificării deciziei atacate este atributul instanţei, asupra căruia va face referiri în considerentele deciziei de recurs, neputând pronunţa o decizie de constatare ca nul a recursului în baza art. 306 Cod procedură civilă din moment ce cererea de recurs este motivată în termen.

Aşadar, în legătură cu motivele de recurs formulate, instanţa constată că recurentul solicită a se da prevalentă antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între intimatul pârât şi recurent în detrimentul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între intervenienta şi acelaşi intimat pârât. S-a  dovedit că, în speţă intimatul pârât a fost partea în culpă care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de cele două părţi promitente cumpărătoare din cele doua antecontracte,  promiţând vânzarea aceluiaşi imobil, în suprafaţa mai mică sau mai mare, dar deopotrivă atât către recurent în 16.01.2006, cât şi faţă de intervenienta R.S. în 03.08.2009.  Este cu certitudine stabilit că imobilul promis spre vânzare pentru cei doi cumpărători are o identitate de amplasament, doar suprafaţa fiind mai mare cu aproximativ 100 mp în cazul antecontractului intervenientei. Conştient de identitatea amplasamentului bunului imobil promis de intimatul pârât spre vânzare, recurentul solicită perfectarea antecontractului său de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 232/16.01.2007, susţinând că actul său are o forţă probantă mai mare fiind un înscris autentic, decât a antecontractului încheiat în 03.08.2009 între intimatul pârât şi intervenientă, act sub semnătura privată. Invocă în acest scop condiţia ad validiatatem, a formei autentice pentru actele juridice având ca obiect imobile şi susţine teoria simetriei formei, teorie înţeleasă greşit de intimata intervenientă în întâmpinare ca fiind „principiul simetriei formei actelor juridice” în sensul sancţionării formei pentru orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic care trebuie să îmbrace aceeaşi formă ca şi actul modificat.

Deşi observaţia intervenientei din întâmpinare este corectă, în sensul că recurentul invocă pentru prima dată în recurs acest motiv de recurs  prin care solicită, de fapt, compararea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare şi a se da prevalenţă antecontractului său, lucru ce este inadmisibil a se cerceta direct în recurs - omiso medio - dacă nu a fost invocat şi nu a constituit şi motiv de apel, instanţa de recurs  constată că, nu ar fi fost nici fondat acest motiv de recurs pentru următoarele argumente: mai întâi lipsa unei reglementări exprese în legislaţia internă, apoi, faptul că prin antecontract nu se transmite dreptul real, ci doar se asumă o obligaţie de a face şi ia naştere un drept de creanţă, pentru validitatea şi exercitarea cărora, legiuitorul nesolicitând forma autentică. În plus, în anumite cazuri în care actul juridic definitiv nu respectă condiţia de formă prevăzută de lege ad validitatem, acesta se converteşte în antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare.

Aparent, orice înscriere în cartea funciară era condiţionată de încheierea în formă autentică a actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea.

Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare nu constituia şi nici nu transmitea dreptul real în patrimoniul promitentului-cumpărător, ci dădea doar naştere unei obligaţii de a face în sarcina promitentului-vânzător şi, respectiv, unui drept de creanţă, în beneficiul promitentului-cumpărător.

În consecinţă, raportat la prevederile art. 948 din vechiul Cod civil, antecon¬tractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare se încheia în mod valabil sub forma înscrisului sub semnătură privată, indiferent dacă obiectul acestuia îl reprezenta un teren sau, respectiv, o construcţie.

Ulterior, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005, textul art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în prima sa formă, a fost din nou modificat, revenindu-se la reglementarea iniţială, legiuitorul nesolicitând în mod expres forma autentică a actului în baza căruia se formula cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului real transmis ori constituit.

Intrarea în vigoare a noului Cod civil a adus, printre altele, reglementări mai clare în materia actului juridic şi a înscrierii în cartea funciară.

Este evident că dreptul de creanţă, născut în patrimoniul promitentului-cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară, în temeiul textului mai sus citat, implicit, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară a imobilului.

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. În speţă, intervenienta a dovedit notarea în CF a antecontractului de vânzare-cumpărare în data de 03.06.2010, cu două luni înainte de a-şi nota prezentul proces reclamantul D.B. în aceeaşi C.F. conform datelor extrasului de C.F. fila 31 vol. II dosar fond.

La data de 12 martie 2014, a fost adoptată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului.

Potrivit art. 5 alin. (1) din lege, în prima sa formă, în toate cazurile în care se solicita, în conformitate cu art. 1.669 Noul Cod civil pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, era necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică şi să fi fost îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, art. 4 şi art. 9 din lege.

Legiuitorul român intervine însă din nou, modificând textul art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, prin Legea nr. 68/2014. Potrivit formei actuale a art. 5 din lege, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.

Legea nr. 287/2009 privind Codul civil nu conţine nicio reglementare în ceea ce priveşte forma antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil, indiferent dacă este vorba despre o construcţie sau despre un teren, aşa cum am arătat mai sus.

În concluzie, antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect dreptul real asupra unui imobil, teren sau construcţie, poate fi încheiat în mod valabil, sub forma înscrisului sub semnătură privată.

Actele juridice încheiate în speţă sunt supuse dispoziţiilor vechiului Cod civil, raportat la principiul legii aplicabile în momentul încheierii actului, însă raţionamentul juridic este acelaşi, în sensul celor prezentate mai sus din care rezultă că nu este prevăzută în legislaţia de la momentul încheierii actelor dispoziţie cu privire la condiţia ad validitatem a promisiunilor de vânzare-cumpărare sau a antecontractelor de vânzare-cumpărare, tocmai datorită caracterului actului juridic încheiat care nu este translativ de drepturi reale, ci conţine doar consimţământul promitentului de a transmite dreptul  de proprietate la data convenită şi/sau în forma ad validitatem. Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare  se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului–cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată. (decizie de RIL nr. 8/10.06.2013)

În consecinţă, forma antecontractului de vânzare-cumpărare  încheiat cu intervenientă nu este un impediment la pronunţarea hotărârii judecătoreşti în „prestaţie tabulară”.

La momentul  promovării cererii de intervenţie principală, intervenienta achitase o mare parte din preţ, dar intrase şi în posesia terenului ce face obiectul antecontractului  din 03.08.2015, fiind împuternicită potrivit antecontractului să demoleze construcţia denumită magazie identică prin amplasament cu „şura” din antecontractul recurentului. Această identitate rezultă din expertizele topo efectuate atât la Judecătoria Zărneşti cât şi în apel, dar şi din cererea de recurs formulată  în care recurentul precizează că optează pentru varianta 1 anexa 6 a raportului D.C. ce se suprapune cu varianta 2 anexa 7 în care este individualizat bunul din antecontractul intervenientei. În comparaţie cu actul juridic încheiat de recurent cu intimatul pârât, actul juridic al intervenientei asupra aceluiaşi imobil conţine clauze ce nasc drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi, fiind calificat astfel drept promisiune  bilaterală de vânzare-cumpărare, din moment ce ambele părţi s-au obligat  să încheie un contract de vânzare-cumpărare prin care să-i fie transmis dreptul de proprietate intervenientei asupra imobilului descris la art. 1 alin. 1 din act, iar intervenienta ca şi promitentă cumpărătoare se obligă să achite suma de 25.000 euro cu titlu de arvună la termenele stipulate în antecontract.  Denumirea de către părţile contractante a sumei de 25.000 euro ca arvună este esenţială pentru a depista intenţia părţilor la momentul încheierii actului, arvuna precizată având caracter confirmatoriu al etapei încheierii contractului. Cel care dă arvuna o va pierde în cazul în care neexecutarea contractului s-ar datora culpei sale, iar cel care va primi arvuna va fi obligat la restituirea ei „îndoită” prin aceasta urmărindu-se acoperirea prejudiciilor produse ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale.  Împotriva celui ce refuză executarea în mod culpabil  a contractului, creditorul păgubit are alegerea fie să ceară executarea silită în natură a obligaţiei principale, fie să se bucure de beneficiul pe care i-l procură convenţia de arvună. Debitorul culpabil nu s-ar putea prevala de beneficiul arvunii, refuzând executarea şi oferind prestaţia specifică arvunii. Aşadar, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de intimatul pârât cu intervenienta are ca obiect un bun imobil aflat deja în patrimoniul promitentului vânzător, conform  hotărârilor judecătoreşti de retrocedare a imobilului în baza Legii nr. 10/2001, irevocabile în 19.02.2009 prin decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 1781/19.02.2009 pronunţată în dosar civil nr. 1812/62/2007 şi nu un imobil aflat sub condiţie aşa cum s-a prezentat în antecontractul încheiat cu recurentul în 16.01.2007, dată la care promitentul vânzător nu avea în patrimoniu bunul ce făcea obiectul promisiunii de vânzare.

În mod corect instanţa de apel a stabilit că principiul executării în natură a obligaţiilor din cele două antecontracte trebuie împlinit doar pentru antecontractul intervenientei şi nu pentru cel încheiat cu recurentul. Fără a face o analiză a probatoriului şi o reapreciere a acestuia în recurs deoarece, recursul promovat în condiţiile în care partea a avut şi calea de atac a apelului, nu este devolutiv şi nu i se poate aplica norma de la art. 3041 Cod procedură civilă, instanţa de control, desprinde din conţinutul exclusiv al clauzelor convenite în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între recurent şi intimatul pârât la 16.01.2007, că promisiunea de vânzare-cumpărare pe care o cere recurentul a fi executată în natură, nu este un act juridic bilateral, deoarece nu conţine decât obligaţia promitentului vânzător de a vinde promitentului cumpărător „şura”  cu un preţ de 184 euro/mp, sumă ce se va achita la încheierea contractului în forma autentică. De asemenea mai conţine obligaţia promitentului vânzător de a finaliza demersurile cu privire la obţinerea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză pe cale judecătorească. Trebuie remarcat că, în sarcina promitentului cumpărător nu s-a stabilit nicio obligaţie de plată aşa cum s-a stabilit prin comparaţie în actul încheiat cu intervenienta R.S.. Aşadar, orice interpretare privind achitarea unor sume de bani în temeiul acestei promisiuni de vânzare cumpărare nu-şi găseşte fundament în clauzele contractului, din moment ce nu există obligaţie prevăzută în acest sens cu privire la suma de plată şi termenul de plată. Părţile au prevăzut doar dreptul promitentului cumpărător de a cere şi a obţine în instanţă o hotărâre judecătorească care să ţină loc de vânzare-cumpărare în caz de refuz al promitentului cumpărător de a încheia actul autentic, cu condiţia achitării integrale a preţului, ori la data de 29.07.2010 data promovării acţiunii în prestaţie tabulară de către reclamant nu era îndeplinită condiţia plăţii integrale a preţului, chitanţele Western Union  invocate de recurent în motivele de recurs nu denotă plata cu titlu de preţ pentru imobilul din acest antecontract, conţinând doar menţiunea sumei, a plătitorului şi a destinatarului, iar de cele mai multe ori, destinatarul nu este parte în contract fiind soţia intimatului pârât. Potrivit hotărârilor judecătoreşti de retrocedare a imobilului cât şi înscrierii din CF, imobilul redobândit este un bun propriu al intimatului pârât, neputându-se prezuma ca plăţile efectuate către V.A. ar fi în contul acestei promisiuni de vânzare.

Situaţia plăţilor stipulate de părţi este clară în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intervenienta, deoarece, însăşi părţile au prevăzut expres că plata sumelor cu titlu de arvună să se realizeze la termene precise şi în contul soţiei promitentului vânzător chiar dacă bunul este un bun propriu. Având în vederea şi înscrisurile depuse în recurs reprezentând alte promisiuni de vânzare-cumpărare şi contracte de vânzare-cumpărare încheiate între recurent şi intimatul pârât, se poate deduce practica acestor părţi de a încheia antecontracte de vânzare-cumpărare, uneori neperfectate, putând prezuma şi faptul că sumele de bani din chitanţele Western Union la care se face vorbire în cererea de recurs, reprezintă parte din preţul acestor antecontracte de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, în condiţiile în care acelaşi promitent vânzător a promis că vinde acelaşi bun, dar cu suprafaţa diferită, la promitenţi cumpărători diferiţi aşa cum rezultă chiar din întâmpinarea de la fila 65 dosar fond şi din  nota de şedinţă de la fila 51 vol. III formulate de promitentul vânzător în culpă, în mod corect instanţa de apel a analizat comparativ cele doua acte juridice dând prevalenţă  celui ce reprezenta o promisiune de vânzare-cumpărare bilaterală, notată în C.F., recurentul neputând cere predarea bunului, ci având decât dreptul de a cere daune interese.

Pentru aceste considerente, nefiind întrunite dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă  invocat, instanţa va respinge recursul formulat. Nu va acorda cheltuieli de judecată intimatei R.S. deoarece nu s-au justificat prin depunerea unei chitanţe sau alt înscris în acest scop.

Domenii speta

Spete similare