Evacuare - dreptul locatarului de a folosi imobilul nu s-a stins

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 29.12.2014, sub numărul de dosar 66830/299/2014, reclamanta S.C. T.T. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul T.S., solicitând evacuarea acestuia din imobilul ocupat fără drept situat în Bucureşti, str. ….

În motivare, reclamanta a arătat, în esenţă, că între S.C. T.T. S.R.L., în calitate de vânzător, şi S.C. A.I. S.R.L., în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4548/06.12.2011 de BNP C, prin care vânzătorul a vândut cumpărătorului imobilul situat în Bucureşti, str. …, precum şi două locuri de parcare şi o boxă aflate la subsolul aceluiaşi imobil. La data de 05.03.2014, prin decizia civilă nr. 565, Curtea de Apel Bucureşti a constatat intenţia frauduloasă a părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4548/06.12.2011 şi a dispus anularea transferului patrimonial realizat prin acest contract şi, pe cale de consecinţă, reîntoarcerea imobilului în patrimoniul S.C. T.T. S.R.L., societate în faliment. Reclamanta a mai arătat că lichidatorii judiciari ai societăţii l-au notificat pe pârâtul T.S. să elibereze imobilul ocupat fără drept, dar acesta a comunicat refuzul de a elibera imobilul, contactând ulterior reclamanta cu solicitarea de a încheia cu aceasta un contract de închiriere la un preţ apropiat de preţul practicat în zona în care se află imobilul. Având în vedere că, fiind contactat ulterior, pârâtul şi-a exprimat refuzul de a mai încheia contractul de închiriere, la data de 14.11.2014, reclamanta i-a transmis notificarea nr. 201/14.11.2014 prin intermediul BEJ N.D.M., prin care l-a somat să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără drept, notificare care a rămas fără niciun răspuns.

În drept, s-au invocat disp. art.1033 şi urm. C.pr.civ.

In dovedirea cererii, reclamanta a depus inscrisuri in fotocopie.

Cererea este scutită de plata taxei judiciare de timbru, conform art. 77 alin. 1 din Legea nr. 85/2006.

La data de 14.02.2015, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat, în esenţă, că în calitate de locatar a încheiat cu S.C. A.I. S.R.L. contractul de închiriere nr. 1/01.02.2012 şi actul adiţional nr. 1 din 28.02.2012, având un termen de închiriere de 7 ani, respectiv de la 01.02.2012 până la 31.01.2019, menţionând că acest contract a fost înscris în cartea funciară şi nu a fost desfiinţat prin vreuna din modalităţile prevăzute de lege şi nici nu există vreo hotărâre judecătorească de desfiinţare a lui. Pârâtul consideră că  S.C. T.T. S.R.L. s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile locatorului şi trebuie să se îndrepte mai întâi cu o acţiune în rezilierea contractului de locaţiune şi abia după aceea, în cazul în care contractul va fi desfiinţat, va putea introduce o cerere de evacuare. Pârâtul a mai arătat că notificarea de evacuare făcută împotriva acestuia nu îndeplineşte cerinţele imperative ale legii, deoarece nu a fost respectat termenul de minim 30 de zile prevăzut de art. 1037 alin. 3 C.pr.civ.

În drept, s-au invocat disp. art. 205 şi urm., art. 193, art.1037 art. 1039, art. 1040 C.pr.civ., art. 1811, art. 1813, art. 1819 C.pr.civ.

În susţinerea întâmpinării au fost anexate înscrisuri.

Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat că, având în vedere principiul resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis, consacrat de art. 1254 alin. 2 Cod civil, nu pot fi primite susţinerile pârâtului potrivit cărora contractul de închiriere nr. 1/01.02.2012, completat cu actul adiţional nr. 1 din 28.02.2012, nu a fost desfiinţat. A mai precizat că, potrivit art. 86 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, lichidatorul poate să denunţe orice contract, contractul considerându-se denunţat la data notificării denunţării de către lichidatorul judiciar, or pârâtul a fost notificat în repetate rânduri. Reclamanta consideră că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1596 Cod civil referitoare la subrogaţia legală şi că nu poate fi reţinută buna credinţă a pârâtului la încheierea contractului de închiriere. De asemenea, apreciază că în cauza de faţă pârâtul are calitatea de ocupant al imobilului, aşa cum este definită de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ, iar acesta a fost notificat conform disp. art.  1038 C.pr.civ.

La termenul de judecată de astăzi, instanţa a apreciat că aspectele invocate prin întâmpinare, privind comunicarea somaţiei, nu sunt o veritabilă excepţie, urmând să fie avute în vedere la analizarea îndeplinirii condiţiilor privind procedura de evacuare prevăzută de art. 1033 şi urm. C.pr.civ. Totodată, instanţa a apreciat că excepţia de nulitate a contractului de închiriere, invocată oral de apărătorul reclamantei, este o chestiune care priveşte fondul cauzei.

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru ambele părţi proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele si lucrările cauzei, instanţa reţine următoarele:

Titlul XI al Cărţii a VI-a din Codul de procedură civilă reglementează evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.

Art. 1033 alin. 1 C.pr.civ. prevede că dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.

Prin locatar se înţelege locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului(1033 alin. 2 lit b C.pr.civ.), iar prin ocupant se înţelege oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului(art. 1033 alin. 2 lit e C.pr.civ.).

Legiuitorul a prevăzut pentru această procedură specială a evacuării condiţia notificării în raport de distincţiile realizate la art.1037 C.pr.civ.(notificarea locatarului) şi art. 1038 C.pr.civ.(notificarea ocupantului).

Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu(art. 1040 C.pr.civ).

În prezenta cauză, reclamanta S.C. T.T. S.R.L. a solicitat evacuarea pârâtului T.S. din imobilul situat în Bucureşti, str. …, considerând că pârâtul are calitatea de ocupant al imobilului, aşa cum este definită de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ.

Instanţa învestită cu o cerere de evacuare în procedură specială nu poate decide asupra valabilităţii contractului de închiriere nr. 1/01.02.2012 şi actului adiţional nr. 1 din 28.02.2012, încheiate între S.C. A.I. S.R.L. şi pârâtul T.S., aspecte care nu ar putea fi clarificate decât într-o procedură de drept comun. Astfel, faţă înscrisurile depuse la dosarul cauzei şi caracterul sumar al dezbaterilor, prevăzut în mod expres la art.1041 alin.2 C. proc. civ., instanţa poate realiza o analiză doar din perspectiva aplicabilităţii sau nu a procedurii speciale de evacuare, fără a avea posibilitatea legală de a tranşa alte chestiuni litigioase care se dispută între părţi, pentru aceasta fiind reglementate alte categorii de acţiuni.

Se mai reţine că, anterior introducerii cererii de evacuare, reclamanta a notificat pârâtul în condiţiile art. 1038 C.pr.civ., care reglementează notificarea ocupantului.

Or, se observă că în extrasul de carte funciară depus la fila 50 din dosar, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. …, este notat un drept de închiriere, pentru o perioadă de 7 ani, cu începere de la 01.01.2009 până la data de 31.12.2016, în temeiul contractului de închiriere nr. 1/30.12.2008 şi actului adiţional nr. 1/27.01.2011, încheiate între reclamanta S.C. T.T. S.R.L. şi pârâtul T.S..

Se constată că perioada de închiriere înscrisă în cartea funciară nu a expirat, iar în conţinutul notificărilor transmise către pârât nu s-a menţionat că lichidatorul judiciar al reclamantei a denunţat contractul de închiriere nr. 1/30.12.2008, modificat prin actul adiţional nr. 1/27.01.2011. De asemenea, din chitanţele depuse la filele 58-61 din dosar, reiese că pârâtul a achitat chirie către reclamantă.

În consecinţă, pârâtul nu are calitatea de ocupant al imobilului, aşa cum este definită de art. 1033 alin. 2 lit. e C.pr.civ, ci de locatar al spaţiului din care se solicită evacuarea, în sensul art. 1033 alin. 2 lit b C.pr.civ., iar în speţă nu s-a făcut dovada că dreptul locatarului de a folosi imobilul s-ar fi stins în vreuna din modalităţile prevăzute de lege.

Având în vedere considerentele de fapt şi de drept prezentate, instanţa, constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru aplicarea procedurii speciale de evacuare, va respinge ca inadmisibilă cererea formulată de reclamantă.

În temeiul art. 453 C.pr.civ., instanţa va lua act că pârâtul îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea privind pe reclamant S.C. T.T. S.R.L. cu sediul ales în …, şi pe pârât T.S. cu domiciliul în …, ca inadmisibilă.

Ia act că pârâtul îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 5 de zile de la pronunţare, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Dată în camera de consiliu şi pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 18.03.2015.

Domenii speta

Spete similare