Rezolutiune antecontract de vânzare cumparare. Ac?iunea în constatarea simula?iei

Contracte

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de 27.04.2012 sub nr. 10514/212/2012 reclamantul R.L.A. a chemat în judecata pe pârâtul M.I. solicitând sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic pentru imobilul situat în Basarabi, strada (…), compus din teren în suprafata de 216,46 m.p. si casa cu 2 camere si dependinte.

În motivarea în fapt a cererii reclamantul a aratat ca la data de 24.05.2011 a încheiat cu defuncta S.M. antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 la B.N.P. D.G.A.G. pentru imobilul sus mentionat. Înainte de autentificarea actului reclamantul a achitat suma de 7.000 Euro reprezentând pretul integral al vânzarii, aspect mentionat în antecontractul de vânzare cumparare. În termen de 3 luni promitenta vânzatoare se obliga sa întocmeasca actul de vânzare-cumparare în forma autentica. Reclamantul a încercat sa ia legatura cu promitenta vânzatoare pentru perfectarea contractului, dar a aflat de la rude ca este bolnava, iar la data de 06.02.2012 aceasta a decedat.

În drept reclamantul a invocat art. 1669 Cod civil.

Pârâtul M.I.  a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

Pârâtul a aratat ca nu este singurul mostenitor al defunctei S.M., care a fost casatorita cu S.W.G., mostenitor rezervatar al defunctei. Antecontractul a fost încheiat la 24.05.2011, iar cele trei luni stipulate în antecontract s-au împlinit la 24.08.2011. În antecontract s-a stipulat ca în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentei vânzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.

Reclamantul nu a avut niciodata posesia imobilului si nu i-au fost predate cheile deoarece în realitate pretul nu a fost achitat nici macar partial si în niciun caz integral. Defuncta nu a detinut niciun depozit de bani nici în numerar în casa si nici vreun cont bancar. În toamna anului 2011 defuncta a fost luata din domiciliu cu forta de catre mama reclamantului si dusa la domiciliul acesteia din Navodari unde a si decedat la scurt timp. În aceasta perioada actul în forma autentica putea fi încheiat daca nu exista niciun impediment. Din luna mai 2011 si pâna a fost luata în mod fortat de mama reclamantului la domiciliul sau defuncta nu avea mijloace de trai cum ar fi trebuit sa aiba dupa vânzarea unui imobil. Defuncta practic cersea, iar mama reclamantului îi aducea câteodata bani ce erau folositi exclusiv pentru alimente. Defuncta nu avea nici bani de lemne, pârâtul angajându-se sa-i cumpere lemne.

Plata imobilului nu s-a facut, iar vânzatoarea a refuzat încheierea actului din acest motiv. Defuncta nu era bolnava nici când a încheiat antecontractul si nici când a fost luata din domiciliul sau. Certificatul de deces a fost solicitat de mama reclamantului.

În drept pârâtul a invocat prevederile Codului civil privind contractul de vânzare-cumparare.

Pârâtul M.I. a formulat în contradictoriu cu reclamantul cerere reconventionala prin care a solicitat rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 la B.N.P. D.G.A.G., iar în subsidiar rezolutiunea în parte a antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1600/24.05.2011 în cota procentuala ce constituie rezerva succesorala cuvenita sotului supravietuitor al promitentei vânzatoare ce ar fi încalcata prin admiterea în tot a cererii de chemare în judecata si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea în fapt a cererii reconventionale pârâtul a aratat ca plata imobilului nu s-a efectuat, antecontractul de vânzare-cumparare fiind în realitate un contract de întretinere cu clauza de abitatie viagera simulat în antecontract de vânzare cumparare. Posesia imobilului si cheile acestuia nu au fost niciodata predate de defuncta promitentului cumparator pentru acest motiv. Neîndeplinirea cumulativa a acestor conditii imperative de existenta invalideaza antecontractul si justifica rezolutiunea sa pentru neîndeplinirea conditiilor cerute de lege.

În cazul unei vânzari de imobil obligatia cumparatorului este de plata a pretului. În cauza plata pretului este nereala, simulata. Obligatia vânzatorului este de a transmite posesia si cheile imobilului pentru ca vânzarea sa fie valabila. Vânzatoarea a mentionat în antecontract ca are un drept de abitatie viagera, iar ulterior a refuzat sa întocmeasca un act autentic de vânzare-cumparare pentru a nu ramâne pe strada, acest act urmând a fi întocmit dupa decesul sau în schimbul prestatiei întretinerii. În speta nu se face dovada întretinerii defunctei de catre reclamant.

Antecontractul a fost încheiat la 24.05.2011, iar cele trei luni stipulate în antecontract s-au împlinit la 24.08.2011. În antecontract s-a stipulat ca în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentei vânzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.

Reclamantul nu a avut niciodata posesia imobilului si nu i-au fost predate cheile deoarece în realitate pretul nu a fost achitat nici macar partial si în niciun caz integral. Defuncta nu a detinut niciun depozit de bani nici în numerar în casa si nici vreun cont bancar. În toamna anului 2011 defuncta a fost luata din domiciliu cu forta de catre mama reclamantului si dusa la domiciliul acesteia din Navodari unde a si decedat la scurt timp. În aceasta perioada actul în forma autentica putea fi încheiat daca nu exista niciun impediment. Defuncta a fost transportata în coma cu ambulanta care fusese solicitata la adresa din Navodari unde locuieste mama reclamantului, ulterior decedând în mod suspect.

Din luna mai 2011 si pâna a fost luata în mod fortat de mama reclamantului la domiciliul sau defuncta nu avea mijloace de trai cum ar fi trebuit sa aiba dupa vânzarea unui imobil. Defuncta practic cersea, iar mama reclamantului îi aducea câteodata bani ce erau folositi exclusiv pentru alimente. Defuncta nu avea nici bani de lemne, pârâtul angajându-se sa-i cumpere lemne.

Plata imobilului nu s-a facut, iar vânzatoarea a refuzat încheierea actului din acest motiv. Defuncta nu era bolnava nici când a încheiat antecontractul si nici când a fost luata din domiciliul sau. Certificatul de deces a fost solicitat de mama reclamantului.

Prin încheierea din data de 17.06.2013 instanta a încuviintat reclamantului probele solicitate prin cerere, iar pârâtei proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului si proba testimoniala.

La termenul de judecata din data de 14.10.2013 instan?a a administrat proba cu interogatoriul reclamantului ?i a audiat martora R.A. propusa de pârât. La acela?i termen instan?a a dispus disjungerea cererii reconven?ionale, în acest sens formându-se dosarul nr. 28590/212/2013.

La data de 30.01.2014 pârâtul reclamant a depus precizari pricind temeiul juridic al cererii reconven?ionale, aratând ca aceasta se întemeiaza pe art. 1295, 1313, 1314, 1361, 1362, 1365, 1366, 1020, 1021 Cod civil.

La termenul de judecata din data de 27.03.2014 pârâtul reclamant a depus cerere de chemare în judecata în calitate de intervenient for?at a numitului S.G.W., aratând ca acesta este so?ul supravie?uitor al defunctei S.M. ?i de?ine o cota de ˝ din averea succesorala a acesteia conform sentin?ei civile nr. 7220/15.05.2013 pronun?ata în dosarul nr. 12769/212/2012. În drept pârâtul reclamant a invocat art. 57 Cod procedura civila.

Prin încheierea din 15.05.2014 instan?a a respinse cererea pârâtului reclamant de suplimentare a probei testimoniale ?i a dispus citarea martorei R.A. a carei declara?ie fusese întrerupta la termenul din 14.10.2013, martora fiind reaudiata la termenul din 20.01.2015.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

La data de 24.05.2011 între S.M. ?i R.L.A. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1600 la B.N.P. Asocia?i D.G.A.G. prin care S.M. a promis sa vânda lui R.L.A. imobilul situat în Basarabi, strada Macului, nr. (...), lot A, jude?ul Constan?a, compus din teren în suprafa?a de 216,46 m.p. ?i casa având doua camere ?i dependin?e. Promitenta vânzatoare se obliga sa întocmeasca actul de vânzare cumparare în forma autentica catre promitentul cumparator în termen de 3 luni. S-a mai men?ionat ca promitenta vânzatoare î?i rezerva un drept de habita?ie viagera asupra imobilului men?ionat mai sus, fara plata vreunei chirii.

În cuprinsul antecontractului s-a men?ionat ca pre?ul vânzarii este de 7.000 Euro, suma pe care promitenta vânzatoare a primit-o înainte de autentificarea antecontractului, reprezentând pre?ul integral al vânzarii, la data întocmirii contractului de vânzare cumparare nemaiavând niciun fel de preten?ii de la promitentul cumparator.

Par?ile au mai convenit ca în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentei vânzatoare, aceasta este obligata sa restituie dublul sumei date, iar în cazul neîntocmirii actului în forma autentica din vina promitentului cumparator acesta pierde suma data.

La data de 06.02.2012 numita S.M. a decedat conform certificatului de deces nr. 422/07.02.2012.

Prin sentin?a civila nr. 7220/15.05.2013 pronun?ata de Judecatoria Constan?a în dosarul nr. 12769/212/2012 instan?a a constatat ca masa succesorala a defunctei se compune din imobilul situat în Basarabi, strada Macului, nr. (...), lot A, jude?ul Constan?a, compus din teren în suprafa?a de 216,46 m.p. ?i casa având doua camere ?i dependin?e, mo?tenitorii defunctei fiind S.G.W. în calitate de so? supravie?uitor ?i M.I. în calitate de frate, fiecare având o cota de 1/2 din succesiune.

Prin cererea reconven?ionala formulata pârâtul reclamant a solicitat atât rezolu?iunea antecontractului de vânzare-cumparare, cât ?i sa se constate caracterul simulat al acestuia, par?ile întocmind în realitate un contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera.

În ceea ce prive?te ac?iunea în constatarea simula?iei, instan?a re?ine ca simula?ia presupune existen?a concomitenta, între acelea?i par?i, a doua contracte: unul public, aparent, denumit ?i contract simulat, prin care se creeaza o anumita aparen?a juridica ce nu corespunde realita?ii, ?i un altul secret, denumit contraînscris, care corespunde voin?ei reale a par?ilor ?i prin care se anihileaza, în tot sau în parte, aparen?a juridica creata prin actul public, simulat. Este necesar ca actul secret, contraînscrisul, sa se fi încheiat concomitent sau eventual, înainte de încheierea contractului aparent. 

Între S.M., în calitate de promitenta vânzatoare, ?i R.L.A., în calitate de promitenta cumparatoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare prin care promitenta vânzatoare s-a obligat sa vânda un imobil, iar promitentul cumparator, s-a obligat sa cumpere imobilul, pre?ul convenit al vânzarii fiind de 7.000 Euro.

Pentru a se dovedi caracterul simulat al antecontractului de vânzare-cumparare pârâtul trebuia sa faca dovada existen?ei actului secret încheiat între par?i prin care acestea au convenit încheierea în realitate a unui contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera.

Din probele administrate în prezenta cauza instan?a constata ca pârâtul reclamant nu a facut dovada faptului ca în realitate par?ile au încheiat un contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera. Martora R.A. a aratat ca nu a fost de fa?a la încheierea contractului între S.M. ?i R.L.A. ?i nu  l-a vazut niciodata pe R.L.A. la domiciliul defunctei.

 Martora R.A. a aratat ca mama reclamantului se purta urât cu defuncta, aceasta dându-i actele casei ?i ca în decembrie 2011 defuncta a fost luata de mama reclamantului de la domiciliu ?i dusa la Navodari  la o garsoniera unde locuiau ?i alte persoane. Aceste declara?ii privind rela?iile dintre defuncta ?i mama reclamantului nu fac dovada faptului ca între par?i s-a încheiat un contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera. De asemenea prin raspunsul reclamantului pârât la interogatoriul propus de pârâtul reclamant nu s-a facut dovada caracterului simulat al antecontractului de vânzare cumparare, reclamantul aratând ca i-a achitat pârâtei suma de 7.000 Euro reprezentând pre?ul imobilului.

Faptul ca în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumparare par?ile au convenit ca promitenta vânzatoare î?i rezerva un drept de abita?ie viagera asupra imobilului fara plata vreunei chirii nu face dovada faptului ca între par?i s-ar fi încheiat în realitate un contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera, din moment ce par?ile au convenit pre?ul cu care urma sa se vânda imobilul, reclamantul pârât achitând totodata pre?ul vânzarii la momentul încheierii antecontractului.

În ceea ce prive?te faptul ca reclamantului pârât nu i-au fost predate cheile ?i posesia imobilului, instan?a constata ca nici acest aspect nu poate fi interpretat în sensul ca par?ile au încheiat un contract de între?inere cu clauza de abita?ie viagera, din moment ce în baza unui antecontract de vânzare cumparare promitentul vânzator nu are obliga?ia de a preda cheile imobilului ?i de a permite promitentului-cumparator sa intre în posesia imobilului. Referitor la faptul ca defuncta ar fi fost luata de mama reclamantului de la domiciliu ?i dusa la Navodari în luna decembrie 2011, instan?a constata ca acest aspect nu duce la concluzia ca între reclamant ?i defuncta s-a încheiat un contract de între?inere, din moment ce defuncta nu a fost luata de reclamant, ci de mama sa, iar reclamantul a aratat ca defuncta ?i mama sa erau prietene.

Pentru aceste motive instan?a va respinge ca neîntemeiata cererea de constatare a caracterului simulat al antecontractului de vânzare-cumparare.

În ceea ce prive?te cererea de rezolu?iune a antecontractului de vânzare-cumparare, instan?a re?ine ca potrivit art. 1020 Cod civil: "Condi?ia rezolutorie este subîn?eleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din par?i nu îndepline?te angajamentul sau.", iar potrivit art. 1021 Cod civil: "Într-acest caz, contractul nu este desfiin?at de drept. Partea în privin?a careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sa sileasca pe cealalta a executa conven?ia, când este posibil, sau sa-i ceara desfiin?area, cu daune-interese. Desfiin?area trebuie sa se ceara înaintea instan?ei, care, dupa circumstan?e, poate acorda un termen par?ii ac?ionate."

Rezolu?iunea contractului este o sanc?iune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiin?area retroactiva a acestuia ?i repunerea par?ilor în situa?ia avuta anterior încheierii contractului. Pentru a fi admisibila rezolu?iunea este necesara îndeplinirea urmatoarelor condi?ii: una dintre par?i sa nu î?i fi executat obliga?iile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila par?ii care nu ?i-a îndeplinit obliga?iile, debitorul obliga?iei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în condi?iile prevazute de lege.

Promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare reprezinta contractul prin care ambele par?i se obliga sa încheie în viitor la pre?ul stabilit contractul de vânzare-cumparare, oricare dintre par?i putând sa ceara încheierea contractului.

În spe?a promitentul – vânzator avea obliga?ia de a vinde imobilul, iar promitentul-cumparator avea obliga?ia de a cumpara imobilul. Pentru a se dispune rezolu?iunea antecontractului de vânzare-cumparare pârâtul reclamant trebuia sa faca dovada faptului ca promitentul-vânzator l-a notificat pe promitentul-cumparator sa se prezinte pentru a încheia contractul de vânzare-cumparare ?i pentru a-?i îndeplini astfel obliga?ia de a cumpara imobilul, iar acesta a refuzat acest lucru. Pârâtul reclamant nu a facut dovada faptului ca defuncta l-ar fi notificat pe promitentul cumparator sa se prezinte pentru a încheia contractul ?i ca acesta ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare-cumparare. Mai mult decât atât, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare reclamantul pârât a achitat defunctei S.M. suma de 7.000 Euro astfel cum rezulta din cuprinsul actului încheiat între par?i, numita S.M. men?ionând în mod expres ca a primit suma de 7.00 Euro mai înainte de autentificarea antecontractului, suma primita reprezentând pre?ul integral al vânzarii.

În ceea ce prive?te faptul ca s-a împlinit termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare, instan?a re?ine ca par?ile au convenit încheierea actului de vânzare-cumparare în forma autentica în termen de 3 luni de zile. Par?ile au stabilit astfel termenul pâna la care s-a amânat executarea obliga?iilor, iar prin aceasta clauza nu au instituit o condi?ie rezolutorie a contractului în sensul ca daca pâna la împlinirea acestui termen nu se încheie contractul intervine rezolu?iunea antecontractului. Termenul, ca modalitate a actului juridic, afecteaza numai executarea contractului, iar nu ?i existen?a sa, spre deosebire de condi?ie, modalitate a actului juridic, care este un eveniment viitor ?i nesigur ca realizare, de care depinde existen?a (na?terea sau desfiin?area) dreptului subiectiv civil ?i a obliga?iei civile corelative. Astfel, dupa împlinirea termenului de 3 luni convenit prin antecontract, oricare dintre par?i poate sa solicite celeilalte par?i, în cadrul termenului de prescrip?ie, îndeplinirea obliga?iei asumate. În aceste condi?ii instan?a constata ca împlinirea termenului convenit în antecontract nu conduce la rezolu?iunea antecontractului de vânzare-cumparare.

În ceea ce prive?te sus?inerea potrivit careia plata imobilului nu s-a facut, instan?a constata ca în baza antecontractului de vânzare-cumparare promitentul cumparator avea obliga?ia de a cumpara imobilul, ?i nu de a achita pre?ul acestuia. Obliga?ia de a achita pre?ul imobilului intervine în situa?ia în care între par?i se încheie un contract de vânzare-cumparare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ?i nu în situa?ia în care par?ile se obliga ca în viitor sa încheie un contract de vânzare-cumparare, obliga?iile generate de acest contract fiind de a vinde, respectiv de a cumpara imobilul. Totodata, instan?a constata ca pârâtul reclamant nu a facut dovada faptului ca defuncta nu ar fi încasat suma de 7.000 Euro.  În cuprinsul contractului defuncta a men?ionat în mod expres ca a primit înainte de încheierea contractului suma de 7.000 Euro reprezentând pre?ul integral al vânzarii, revenindu-i astfel pârâtului reclamant sarcina de a dovedi ca nu a primit suma, dovada pe care acesta nu a facut-o. Declara?ia martorei R.A. în sensul ca defuncta cer?ea ?i ca daca ar fi avut bani s-ar fi dus sa se îngrijeasca nu face dovada faptului ca defuncta nu a primit suma de 7.000 Euro, existând posibilitatea ca aceasta sa o fi cheltuit într-o perioada scurta de timp.

În ceea ce prive?te faptul ca defuncta nu a predat reclamantului pârât cheile imobilului, iar acesta nu a intrat în posesia imobilului, instan?a constata ca, a?a cum s-a re?inut mai sus, în baza unui antecontract de vânzare cumparare promitentul vânzator nu are obliga?ia de a preda promitentului-cumparator cheile imobilului ?i de a permite acestuia sa intre în posesia imobilului. Între par?i nu s-a încheiat un contract de vânzare-cumparare în baza caruia vânzatorul ar fi avut obliga?ia de a asigura posesia imobilului cumparatorului, ci s-a încheiat doar un antecontract de vânzare-cumparare, astfel ca sus?inerea pârâtului reclamant potrivit careia ar interveni rezolu?iunea actului în acest caz este neîntemeiata.

În ceea ce prive?te cererea de rezolu?iune par?iala a antecontractului în cota procentuala ce constituie rezerva succesorala cuvenita sotului supravietuitor al promitentei vânzatoare ce ar fi încalcata prin admiterea în tot a cererii de chemare în judecata, instan?a re?ine ca rezolu?iunea unui contract intervine în cazul neexecutarii obliga?iei asumate de catre una din par?i. Faptul ca promitenta vânzatoare a decedat înainte de încheierea contractului, de pe urma sa ramânând un mo?tenitor rezervatar, nu constituie o neexecutare a obliga?iei asumate de catre promitentul-cumparator, cererea urmând sa fie respinsa ca neîntemeiata.

Pentru toate aceste considerente instan?a va respinge ca neîntemeiata cererea de reconven?ionala formulata de pârâtul reclamant M.I. în contradictoriu cu reclamantul pârât R.L.A..

În ceea ce prive?te cererea pârâtului reclamant de chemare în judecata a intervenientului S.G.W., având în vedere considerentele expuse anterior, instan?a constata neîntemeiata cererea formulata ?i urmeaza sa o respinga pe cale de consecin?a.

Domenii speta

Spete similare