Nulitate absolută contract

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1052/11.12.2012 (nulitate absolută contract)

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul V. T. şi pe pârâţii S. A., G.E., M. E., A. N.,B. V., S. I., S. R.- N., B. R  şi B. V., având ca obiect nulitate absolută contract.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 04.12.2012 şi au fost consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta. La acea dată, instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 11.12.2012.

  INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.474/249/27.03..2012, reclamantul  V. T.,domiciliat în……..,  a solicitat ca în contradictoriu cu pârâţii S. A. - domiciliată în ……, G. E. - domiciliată în ……….., M. E. - domiciliată în , B. V.- domiciliat în , B. V. - domiciliată în , S. I. - domiciliat în ….., S. R. - domiciliată în……….., B. R.- domiciliată în……… şi  A.N. domiciliat , să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694 din 20.07.2011, de Biroul Notarului Public N. Ţ, cu sediul în

. A solicitat de asemenea să se dispună obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor ocazionate de judecata prezentei cauze.

În motivarea cererii reclamantul  a arătat că  prin Contractul de donaţie încheiat în formă autentică şi înregistrat sub nr.637/11.03.1997, de B.N.P. N Ţ a dobândit de la S.A., G. E., G. D., M. E.şi S. A., dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafaţa de 1,25 ha, situat pe raza oraşului Lehliu Gară, sat Răzvani, judeţul Călăraşi, tarlaua 127, parcela 28, având următoarele vecinătăţi; Nord - x, Sud - x, Est - drum, Vest – canal, iar după întocmirea actului de donaţie, a intrat efectiv în stăpânirea terenului şi a procedat la înscrierea în Registrul de Publicitate Imobiliară (transcriptiuni inscriptiuni), transcrierea fiind înregistrată sub nr.567 din 07.04.1997 la Judecătoria Lehliu Gară, dreptul dobândit fiind astfel opozabil „erga omnes". Ulterior, menţionează reclamantul, a încheiat chiar contract de arendă pentru această suprafaţa de teren , contract înregistrat la Consiliul local al oraşului Lehliu Gară, judeţul Călăraşi (nr.288/10.12.2007).

Reclamantul a mai precizat că în decursul anului 2011, intenţionând să demareze procedura de intabulare a dreptului de proprietate pe care l-a dobândi prin Contractul de donaţie, a aflat de existenţa Contractului de vânzare-cumpărare nr.637/11.03.1997, încheiat la B.N.P. Niculae Ţigănilă, prin care pârâţii S. A., G. E., B. V. B. V. ( moştenitori ai defunctei G. D.), S. I., S. R.-N. şi B. A. (moştenitori ai defunctei S. A.), au vândut lui A. N., aceeaşi suprafaţa de teren de 12500 m.p.(l,25 ha), situat pe teritoriul oraşului L. G., tarla 127, parcela 28, judeţul C, pe care anterior, aşa cum a arătat o dobândise în proprietate prin actul de donaţie mai sus indicat.

Reclamantul arată că, având în vedere că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorii nu mai erau proprietarii lucrului vândut, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută a actului juridic, încheiat de părţi, întrucât lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, calitate esenţială şi absolut necesară pentru încheierea valabilă a convenţiei, duce la absenţa cauzei obligaţiei comutative asumate de către cumpărător, pretinsul proprietar neputând satisface scopul ce a fost avut în vedere de către cumpărător şi anume, dobândirea proprietăţii. Rezultă că, aplicând prin analogie regula consacrată expres în materie de schimb prevăzută de art.1407 vechiul Cod Civil, indiferent dacă a fost sau nu în eroare cumpărătorul cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de un neproprietar, este lovit de nulitate absolută pentru lipsa cauzei obligaţiei corelative, asumate de către cumpărător. Din moment ce pârâtul a cumpărat pe riscul său un bun al altuia, a încheiat un contract lovit de nulitate, nefiind întrunite condiţiile esenţiale prevăzute de art.948 vechiul Cod civil, pentru validitatea unei convenţii.

Astfel, se menţionează, conform art.1294 vechiul Cod civil transferul dreptului de proprietate este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare, fiind unul din elementele strict necesare pentru existenţa contractului şi nu se poate concepe o vânzare în care să lipsească obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea unui bun, fiind aşadar necesar ca la momentul transferării dreptului de proprietate, vânzătorul să fie titularul acestui drept asupra bunului vândut. In cazul în care vânzătorul nu este proprietarului bunului vândut la acel moment, nu s-a putut realiza unul din elementele esenţiale ale contractului, transferarea proprietăţii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art.954 vechiul Cod civil, respectiv eroare asupra substanţei obiectului vândut şi asupra persoanei proprietarului (eroare obstacol).

Reclamantul mai precizează că doctrina şi practica judiciară, au statuat că vânzarea lucrului altuia are ca efect nulitatea contractului întrucât o atare operaţiune are caracter de fraudă, fiind fondată pe o cauză ilicită şi conform art.966, 968 vechiul Cod civil , actul juridic este lovit de nulitate absolută. Principiul „fraus omnia corrumpit" invalidează vânzarea încheiată cu altă persoană în calitate de vânzător , persoană care nu este proprietar al bunului vândut, iar noţiunea de fraudă cuprinde atât frauda la lege, cât şi fraudarea intereselor altor persoane, terţe faţă de act şi deşi este vorba de un interes particular în mod direct este atinsă şi ordinea publică deoarece respectivul interes este ocrotit de norme aparţinând conceptului de ordine publică (dreptul de proprietate garantat de Constituţie şi legi) sancţiunea fiind în acest caz, nulitatea absolută.

Reclamantul consideră că prin contractul de vânzare-cumpărare mai sus enunţat, i-a fost încălcat în mod fraudulos dreptul de proprietate asupra bunului ce a făcut obiectul vânzării cumpărării fiind afectate astfel interesele sale legitime.

În drept şi-a întemeiat cererea pe textele de lege enunţate în cuprinsul cererii.

La data de 28.05.2012 pârâtul A. N.a formulat întâmpinare solicitând în principal respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, iar în  subsidiar, în cazul în care se admite cererea de chemare in judecată  admiterea cererii de chemare în garanţie împotriva vânzătorilor .

În motivarea întâmpinării s-a arătat că terenul în suprafaţa de 13.500 mp, iniţial, s-a aflat in proprietatea lui G. M. care a dobândit terenul la cerere prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza Legii 18/1991, având titlul de proprietate nr.5704/17.04.1996, eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Călăraşi. Ulterior, terenul a fost moştenit de copiii dlui G. M., respectiv de M. E., S. A, G D., S. A. şi G. E, fiecăruia revenindu-i cota de 1/5 parte, astfel cum rezulta şi din Certificatul de Moştenitor nr.79/1997. In urma decesului dnei G. D, cota indiviza de 1/5 din terenul extravilan în suprafaţa de 13.500 mp a fost dobândita de fiii săi B. V. şi B. V, astfel cum rezulta din Certificatul de Moştenitor nr.131/2011, iar in urma decesului dnei S. A., cota indiviza de 1/5 din terenul extravilan în suprafaţa de 13.500 mp a fost dobândită de soţul supravieţuitor S. I. şi de copiii săi S. R.-N si B. R..

In consecinţa, se arată, la data de 20.07.2011, între A. N., prin mandatar T.E. C. în calitate de Cumpărător şi S. A., G. E., M. E., B. V., B. V., B. R., S.I. si S. R. N., prin mandatar S. M. in calitate de Vânzător, s-a încheiat Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1694, de către BNP N T având ca obiect vânzarea-respectiv cumpărarea terenului extravilan, categoria de folosinţa arabil, în suprafaţă de 12.500 mp, situat pe teritoriul oraşului Lehliu Gară, tarla 127, parcela 28, judeţul Călăraşi, având număr cadastral 21587 înscris in Cartea Funciara nr. 21587, conform incheierii de intabulare nr. 24994/11.07.2011.

Se mai menţionează că, astfel cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumparare nr. 1694/20.07.2011, la data încheierii contractului, terenul era liber de sarcini, iar acest lucru rezultă din Extrasul de Carte Funciara nr.809/2011, eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Călăraşi-Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Călăraşi. Mai mult decât atât, tot în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1694/20.07.2011 este prevăzut ca impozitele şi taxele datorate pentru acel teren erau achitate la zi, aţa cum rezultă din Certificatul Fiscal nr.4331/2011, eliberat de Primăria Oraşului Lehliu Gara.

Prin urmare, precizează pârâtul, la data efectuării vânzării, proprietari erau vânzătorii şi mai mult decât atât, rolul fiscal era deschis pe numele acestora, aceştia fiind singurii care au achitat impozit pentru terenul de 12.500 mp până la data efectuării vânzării, data de la care rolul fiscal a fost deschis pe numele lui Anton Niculae, impozitul din acel moment fiind datorat şi achitat de către Cumpărător.

Pârâtul arată de asemenea că prin cererea de chemare în judecată reclamantul înţelege să invoce art. 948, referitor la condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor, art. 954 cu privire la consimţământ si eroarea ca viciu de consimţământ si art. 966 si art. 968 privitoare la cauza falsa sau nelicita, din vechiul Cod Civil, motive total neîntemeiate.

Astfel, se menţionează, în doctrina şi jurisprudenţa, soluţiile adoptate în materia vânzării lucrului altuia sunt diferite după cum consimţământul pârţilor a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţa de cauză: daca părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, socotind ca lucrul vândut aparţine vânzătorului, se admite ca vânzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător proprietar al lucrului, insă, fiind vorba de o nulitate relativa, nu ar putea fi invocata de reclamant, deoarece este tert fata de contractul de vanzarea-cumparare; dacă părţile au încheiat contractul in cunoştinţa de cauza, doctrina este in sensul ca vânzarea-cumpararea este o operaţiune speculativă, are o cauza ilicita şi deci este nula absolut in baza art.968 din vechiul Cod Civil, insă acest motiv de nulitate invocat şi de către reclamant prin cererea de chemare in judecată, nu este îndeplinita aici cumparatorul nefiind de rea-credinta.

În ceea ce priveşte buna credinţă pârâtul menţionaeză că aceasta se prezumă, conform art.967 din vechiul Cod Civil şi  nu trebuie dovedită, ci cel ce invoca lipsa sau nevalabilitatea actului juridic trebuie sa dovedească aceasta si în consecinţa sa răstoarne prezumţia. Or, precizează, reclamantul nu numai ca nu a dovedit reaua-credinţă a cumpărătorului, dar nici nu a încercat sa facă dovada, iar din perspectiva cumpărătorului buna-credinţă nu doar se prezuma ci aceasta este dovedita tocmai de înscrisurile care au fost puse la dispoziţia sa (extras OCPI şi certificat fiscal) la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare, înscrisuri care de altfel contribuie la formarea convingerii cumpărătorului cum ca acesta contractează cu titularii dreptului de proprietate asupra terenului.

Cu privire la motivarea nulităţii contractulului de vanzare-cumparare de către reclamant,solicită să se observe ca acesta invocă in mod nefondat drept motiv de nulitate eroarea asupra substanţei obiectului vândut şi asupra persoanei proprietarului, care presupun în primul caz o falsa reprezentare ce cade asupra calităţilor substanţiale ale obiectului actului juridic, iar în al doilea caz sunt  vizate de regula actele juridice încheiate in considerarea unei anumite persoane, acte juridice intuituu personae, ceea ce nu este cazul în speţă şi chiar daca am presupune ca este incidenţa atat error in personam, cat si error in substantiam, sancţiunea pentru aceasta eroare grava este nulitatea relativa a actului juridic, in cazul de fata a contractului de vânzare-cumpărare însă, reclamantul,Veselie Tudor, nu are calitate pentru a invoca nulitatea relativa a contractului de vânzare-cumpărare din moment ce este terţ faţă de contract.

Cu privire la solicitarea subsidiară se arată că potrivit contractului de vanzare-cumparare încheiat, vânzătorii au inteles sa garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii totale sau parţiale în baza art. 1337 Cod Civil.

In drept au fost invocate  dispoziţiile art. 115 Cpc, 954, 967 Cod Civil

La data de 28.05.2012, pârâtul A.N. a formulat cerere de chemare in garanţie a garanţilor S. A., G. E., M. E., B. V., S. I., S. R.-N., B.R., solicitând ca în masura în care va fi admisa acţiunea reclamantului să fie obligaţi chemaţii in garanţie la: restituirea sumei de 13.000 lei achitata cu titlu de pret pentru terenul de 12.500 m.p. dobândit in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1694/20.07.2011 de către BNP Niculae Tiganila urmând ca suma sa fie actualizata conform preturilor orientative ale proprietăţilor imobiliare din zona Lehliu-Gara pentru anul 2012; plata sumei de 555 lei reprezentând taxa de intabulare si onorariul notarului public, achitate de Cumpărător la incheierea Contractului de vanzare-cumparare nr. 1694/20.11.2011; plata impozitului achitat de Anton Niculae pentru terenul cumpărat; suportarea tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.

În motivarea cererii pârâtul a arătat  că la data semnării Contractului de vânzare-cumpărare, terenul i-a fost prezentat ca fiind dobândit de vânzători prin moştenire legala, iar conform extrasului de carte funiciara, terenul era intabulat pe numele vânzătorilor şi impozitele si taxele erau achitate la zi de către aceştia, astfel cum rezulta din certificatul fiscal nr. 4331/2011.Precizează că nu a avut cunoştinţa pana la acest moment de contractul de donaţie încheiat de către vânzători cu V. T., ba mai mult decât atât, în baza înscrisurilor prezentate de vânzători la momentul incheierii tranzacţiei in fata notarului public, a avut convingerea ca acel teren a fost dobândit de către el de la adevăraţii proprietari. Si nu in ultimul rand, la convingerea ca a contractat cu adevăraţii proprietari ai terenului au contribuit si declaraţiile acestora, prin mandatar, in fata notarului public conform cărora, terenul ce face obiectul actului nu este ipotecat, donat, vândut, înstrăinat prin act de schimb, nu este arendat, nu face obiectul vreunui litigiu si a fost stăpânit de vânzători in mod continuu de la dobândire si pana in prezent, înţelegând să garanteze pe cumpărător împotriva evictiunii de orice natura, totala sau parţiala in baza art. 1337 Cod Civil.

Se mai menţionaeză că, deşi donatorii din contractul de donaţie încheiat cu V. T. nu sunt exact aceleaşi persoane care au calitatea de vânzători in contractul de vânzare-cumpărare, se observă că in urma defunctei G. D., cota parte din teren ce revenea acesteia a fost moştenită de fiii sai B. V. si B. V., iar in urma defunctei S.A, cota parte din teren ce revenea acesteia, a fost moştenită de soţul supravieţuitor S. I. si de fiii sai S. R.-N. si B. R., ceea ce înseamnă ca aceşti din urma moştenitori devin răspunzători pentru garantarea împotriva evicţiunii din moment ce au acceptat moştenirea predecesorului lor.

Pârâtul consideră că sunt întrunite condiţiile pentru angajarea răspunderii pentru evicţiune: este o tulburare de drept,cauza evictiunii este anterioara vânzării, cauza evictiunii nu a fostb cunoscută de cumparator, acesta neavând cunoştinţa de contractul de donaţie incheiat de garanţi cu V. T. pana la momentul introducerii prezentei acţiuni.

In ceea ce priveşte intinderea obligaţiei de garantare, se invoca în privinţa  cheltuielilor privind intabularea, plata onorariului către notar si plata impozitului aferent terenului, dispoziţiile art. 1341 din vechiul Cod Civil, iar în privinţa actualizarii sumei conform preturilor orientative ale proprietăţilor imobiliare din zona Lehliu-Gara pentru anul 2012, se invocă dispoziţiile art. 1344 din vechiu Cod.

In drept au fost invocate dispoziţiile art. 60 Cod Procedura Civila, art. 1337, art 1341 si art 1344 din vechiu Cod Civil.

La data de 21.06.2012 pârâtul A. N. a renunţat la capătul de cerere cu privire la obligarea chemaţilor în garanţie la plata impozitului achitat de pentru terenul cumpărat (lit. c din cererea de chemare in garanţie

La data de 27.08.2012 pârâtul S.N I a depus la dosar un înscris având valoarea juridică a unei întâmpinări.

În motivare a arătat că nu cunoaşte şi nu a luat cunoştinţă de dosarul nr.76/1997 în care s-a emis certificatul de moştenitor nr.79 emis de BNP Niculae Ţiganilă Lehliu Gara ori de contractul de donaţie cu semnăturile moştenitorilor S. A., G.E., G.D., M. E. şi fosta soţie  S. I A. A mai menţionat că atunci când când soţia era în viaţa, în 1997, aceasta şi surorile sale au fost induse în eroare de numita S. N., nepoata defunctului G. M, fata lui M. E., pentru a face acte de luare în spaţiu şi nu aveau carte pentru a-şi da seama că numita S. N. a aranjat cu notarul Tiganilă semnând acest act  cu domnul V. T. pentru a dona pământul.  Pârâtul se întreabă de ce, daca dl.notar a făcut actele la titlul de proprietate nr.5704/17.04.1996  cunoscând legile statului,  a vândut  acest teren arabil d-lui A N.

Menţionează  ca nu ştie  nimic despre acest caz, soţia sa S I A nu i-a spus  nimic, iar d-lui era salariat la baza siloz Lehliu în funcţie de operator şi în special nu este moştenitor  a lui G. M., sunt moştenitoare cele cinci fete ale defunctului socru, precizând că personal nu îl cunoaşte pe acest domn V. T.  din …….. Consideră că cei  care au vândut a doua oara  trebuie să răspundă, respectiv cele 3 surori care mai sunt în viata şi au vândut lui A.N. –G. E., S. A. şi M. E. – şi  nepoata  S. N. care locuieste în casa lui G. M..

Pârâtul mai arată că  împreună cu cei 2 copii  ai săi – B. R. şi S I R  nu au luat nici un ban, nu au cunoscut ce s-a donat, nu au semnat nici o donaţie. Mai menţionează că în anul 2005 a rămas văduv,  iar din anul 2011 s-a căsătorit cu numita P. F. In ianuarie 2011 a primit un telefon de la nepotul său S. A. şi soţia acestuia S. G., căci cumnatele  sale numita S. A. şi G. E.  vrea sa  le vândă  cele  0,15 ha teren  din titlul de proprietate  nr. 5704/17.04.1997 tarlaua 127/1 parcela  50 şi să vină de urgenta. Ştiind situaţia lor- de exemplu a lui S. A., văduvă cu 3 băieţi din care unul olog de picioare în vârstă de 40 de ani - a venit şi a stat de vorbă cu copii săi R. şi R şi a aflat că  trebuia să-l duca la operaţie pe fiul lui S. A.  la spital şi a decis sa nu ia bani pe acest teren de 0,10, să-l ajute la operaţie.Precizează că s-a prezentat la notar şi l-a întrebat pe numitul S. M., fiul lui S. A. şi S.  G., că fiul lor cumpără pentru A. N. (S. M.) numai 100 m.p.şi acesta  vinde,  au semnat şi el şi copiii săi , apoi a plecat la Bucureşti cu soţia. Arata că fără sa fie citat, notarul împreună cu ceilalţi au vândut  1,25 teren şi ar fi luat suma de 13.000 lei el nefiind de fata când cumnatele sale au primit suma mai sus menţionată.Precizează de asemenea că  personal a îngrijit pe socrii săi până când aceştia au decedat suportând cheltuielile de înmormântare, iar soţia sa A. nici nu era pe numele lui G.M., a fost pe numele lui B.T.,  fratele lui G. M.,  aşa cănu unt moştenitori  lui G. M. .

În cauză instanţa a administrat la solicitarea părţilor proba cu înscrisuri, în cadrul căreia s-au depus la dosar, în copie: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694 din 20.07.2011, de B.N.P.N Ţ, din oraşul Lehliu Gară, Titlul de proprietate nr.47514/1996, contract de donaţie autentificat sub nr.637/11.03.1997 emis BNP N Ţ; prin Titlul de proprietate nr.5704/17.04.1996; certificat de moştenitor nr.79/11.03.1997 emis de BNP N Ţ; contract de arendare înregistrat la Consiliul Local al or.Lehliu-Gară sub nr.288/10.12.2007, C.I. privind pe S.M., procura aut.sub nr.1568/ 06.07.2011 şi  1590/07.07.2011 de BNP N Ţ, certificate nr.92996/ 20.07.2011, nr.93004/20.07.2011, nr.92992/20.07.2011 emise de  Registrul Naţional de Evidenţă a revocării procurilor emise de Infonot, procură specială aut. sub nr.1292/05.12.2008 de BNP C C, C.I. privind pe Trestiano Eugen Călin, Anton Niculae, încheierea nr.24994 , anexa 1 , extras de carte funciară nr.21587, plan de amplasament şi delimitare a imobilului, încheierea 20070/20.07.2011, extras de carte funciară  21587 şi anexa 1 emise de OCPI Călăraşi, certificate de moştenitori nr.79/11.03.1997, nr.134/07.07.2011 şi nr.131/06.07.2011 emide de BNP Niculae Ţigănilă, adeverinţa nr.4332/20.07.2011 emisă de Primăria or….., certificat de atestare fiscală nr.4331/20.07.2011, titlul de proprietate 5704/17.04.1996 emis de C.J.S.D.P.T.Călăraşi, contract de vânzare cumpărare nr.1694/20.07.2011, contract de donaţie nr.637/11.03.1997, certificate de moştenitori nr.79/11.03.1997, nr.134/07.07.2011 şi nr.131/06.07.2011 emide de BNP N Ţ, încheierea nr.24994 , anexa 1 , extras de carte funciară nr.21587, plan de amplasament şi delimitare a imobilului, încheierea 20070/20.07.2011, extras de carte funciară  21587 şi anexa 1 emise de OCPI Călăraşi., adresa nr. 6358/17.10.2012 şi nr. 8483/16.11.2012 emise de Primaria Lehliu Gară. S-au administrat de asemenea la solicitarea reclamantului şi a pârâtului A. N. proba cu interogatoriile pârâţilor S. A., S. I., B. V., pârâtii B. R., B. V., M. E., G. E., S. R. N., neprezentându-se pentru luarea interogatoriilor,deşi au fost citaţi cu această menţiune,  precum şi – la solcitarea pârâtului A. N.- proba cu interogatoriul reclamanrului.

Analizând materialul probator în cauză administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

La data de 11.03.2007 între pârâtele S. A., G. E., M. E., precum şi surorile lor G. D. şi S.A.pe de o parte şi reclamantul V. T., pe de altă parte s-a încheiat contractul de donaţie autentificat la aceeaşi dată sub nr.637 de BNP N. T. prin care primele  au înstrăinat cu titlu gratuit celui din urmă dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafaţa de 1,25 ha, situat pe raza oraşului Lehliu Gară, sat Răzvani, judeţul Călăraşi, tarlaua 127, parcela 28, având următoarele vecinătăţi: Nord - Mărăcine Ion, Sud - Bogdan Tudor, Est - drum, Vest – canal.

Donatoarele dobândiseră dreptul de priorietate asupra terenului donat de la defunctul lor tată, pe calea moştenirii legale, conform certificatului de moştenitor nr.79/11.03.1997 emis de BNP N. T., iar autorul lor îl deţinea la rândul său în baza tiltului de proprietate nr.5704/17.04.1996 emis de CJSDPT Călăraşi.

La data de 07.04.1997 sub nr.567,  s-a înscris contractul de donaţie în Registrul de Inscripţiuni Transcripţiuni sub nr.567, conform vizei de pe copia constractului depusa la dosar, iar la data de 10.12.2007 reclamantul a încheiat in calitate de arendaş un contract de arendare cu privire la terenul ce a făcut obiectul donaţiei, pe un termen de 7 ani, contractul fiind înregistrat sub nr.288 din aceeaşi data la Consiliul Local al or. Lehliu Gară (fila9-12).

Conform adresei nr.  6358/17.10.2012 emisă de Primăria Lehliu Gară reclamantul figurează în registrul agricol cu suprafata de teren ce a facut obiectul donaţiei in volumul 4,poziţia 002 incepând cu anul 1997.

Ulterior încheierii contractului de donaţie, la 06.11.2005 a intervenit decesul lui Stan Aurica, moştenitorii acesteia fiind, potrivit certificatului de moştenitor nr.134/07.07.2011 emis de BNP Niculae Tigănilă, pârâţii S.I., S. R. N. şi B. R..

De asemenea la data de 04.12.2006 a intervenit decesul lui G. D., moştenitorii acesteia fiind pârâţii B. V. şi B. V., potrivit certificatului de moştenitor nr.131/06.07.2011 emis de BNP Niculae Tigănilă.

Potrivit adresei nr. 8483/16.11.2012 emisă de Primăria ……….L -G, in cursul anului 2011 s-a înregistrat pentru prima oară în rolul fiscal suprafaţa de teren ce face obiectul cauzei, la partida pârâtei G. E. având Rolul Nominal Unic 2112.

In cursul aceluiaşi an s-au efectuat formalitatile de publicitate imobiliara, iar prin încheierea din 11.07.2011 terenul ce face obiectul cauzei era înscris în cartea funciara pe numele pârâtelor S. A. G. E. M. E., precum şi al defunctelor lor surori  G. D. şi S. A.

La data de 20.07.2011 intre pârâţii S. A., G. E. M. E.,S. I., S. R. N., B. R., B. V. şi B. V., prin mandatar S.M.şi pârâtul A. N., prin mandatar T. E. C., s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694/20.07.2011 de BNP Niculae Tiganila prin care primii înstrăinau in schimbul preţului de 13.000 lei, celui din urmă, dreptul de propreiatet asupra terenului arabil extravilan în suprafaţa de 1,25 ha, situat pe raza oraşului ………………., tarlaua 127, parcela 28, având următoarele vecinătăţi; Nord – M. I. Sud – B. T., Est - drum, Vest – canal.

Astfel cum reiese din dosarul de autentificare, inaintat in copie certificată, la baza incheirii contractului menţionat au stat urmatoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr.5704/17.04.1996 emis de CJSDPT Călăraşi titular G. M., certificatul de moştenitor nr.79/11.03.1997 emis de BNP N Ţ (emis de pe urma defunctului G. M.), certificatul de moştenitor nr.134/07.07.2011 emis de BNP N Ţ (de pe urma defunctei S. A.), certificatul de moştenitor nr.131/06.07.2011 emis de BNP N Ţ (de pe urma defunctei G. D.), procurile autentificate sun nr. 1568/06.07.2011, 1590/07.07.2011 de BNP N Ţ, respectiv nr.1292/05.12.2008 de BNP C C, extras de CF pt autentificare (din care reieşea ca terenul este deţint in coproprietate de pârâţii S. A., G. E., M. E.,S. I, S. R.N, B. R, B. V. şi B. V.), adeverinţa nr.4332/20.07.2011 emisa de Primăria L G conform căreia pârâţii anterior menţionaţi figurau in registrul agricol cu terenul ce face obiectul contractului in vol 1,pozitia 028,  precum şi certificatul fiscal nr.4331/20.07.2011 din care reisesa ca aceeaşi pârâti figurau in evidenţele fiscale cu acelaşi imobil conform rolului nominal unic 2112.

Coroborând inscrisurile de la dosar - extrasul CF, certificatul fiscal şi adeverinta de rol agricol care au stat la baza întocmirii contractului de vânzare-cumpărare - din care reiese că terenul era inscris in carte funciară pe numele pârâţilor vanzători, acestia figurau ca plătitori de impozite cu privire la teren  şi erau înscrişi in registrul agricol cu aceasta suprafata de teren (atestarea emisa de Primarie conform adeverinţei nr. 4332/20.07.2011 in contextul in care reclamantul figura deja înscris cu acelaşi teren încă din anul 1997 explicându-se prin aceea ca evidenţa in acest registru se ţine pe persoane, iar nu pe imobile, aspect ce reiese şi din numărul diferit al volumelor in care sunt inscrisi), cu declaraţiile date de pârâtii vânzători prin mandatar în chiar cuprinsul actului de vânzare.( „ declar ca terenul ce face obiectul cauzei nu este…donat..”),precum şi cu răspunsul pârâtei S. A. la întrebarea nr.3 din interogatoriul propus de reclamant, respectiv răspunsul la întrebarea nr.10 din inetrogatoriul propus de pârâtul A. N., rezultă că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pârâtul cumpărător A. N. nu avea cunoştinţa de existenţa contractului de donaţie şi a încheiat cu bună-credinţă contractul considerând ca tratează cu adevăraţii proprietari ai bunului.

Astfel cum rezulta din răspunsul reclamantului la intrebarea nr.3 din interogatoriul propus de pârâtul A. N., coroborat cu adresa nr. 8483/16.11.2012 emisă de Primăria L- G, în cursul anului 2011, probabil in luna octombrie, in orice caz ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat, reclamantul s-a înscris in evidenţele fiscale cu terenul care a facut obiectul contractului de donaţie in anul 1997.

Având în vedere situaţia de fapt mai sus reţinută instanţa constată ca in cuprinsul cererii, reclamantul invoca implicit sau explicit mai multe cauze de nulitate ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694/20.07.2011 de BNP N Ţ, respectiv: lipsa calităţii de proprietar a vânzatorilor ca un element care atrage lipsa cauzei, dar si din perspectiva erorii aupra persoanei şi erorii asupra substanţei obiectului vândut, eroarea obstacol, cauza ilicită, lipsa transferului dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte eroarea asupra persoanei, respectiv falsa reprezentare a calităţii de proprietar in persoana vânzătorilor, aceast viciu de consimtământ prev. de art.954 alin.2 C civ de la 1864, vizeaza încălcarea unor norme de ordine privată cu consecinţa nulităţii relative a actului, iar invocarea lor poate fi făcută numai de cel ocrotit prin aceste dispozitii, în speţă cumpărătorul. Prin urmare, reclamantul, care este terţ fată de contractul de vânzare-cumpărare şi nu este persoana ocrotita prin normele care instituie respectiva conditie de validate a actului (consimţământul să nu fie alterat de vreun viciu de consimţământ), nu are calitate procesuală activă să invoce această cauza de nulitate (relativă).

Eroarea asupra substanţei obiectului  vândut - prev. de art.954 alin.1 C civ de la 1864- nu decurge din lipsa transferului dreptului de proprietate, astfel cum susţine reclamantul, ci un astfel de viciu de consintâmânt care nu se confundă cu eroarea obstacol vizează o falsă reprezentare a calitaţilor esenţiale ale obiectului material al contractului, in speţa terenul şi nu poate fi invocat decât de partea contractanta ocrotita prin edictarea acestei condiţii de validitate şi aflată în in eroare. Or, aşa cum s-a reţinut şi mai sus, reclamantul, care este terţ fată de contractul de vânzare-cumpărare şi nu este persoana ocrotită prin normele care instituie respectiva conditie de validate a actului, nu are calitate procesuala activa sa invoce această cauza de nulitate (relativă).

Instanţa mai constată, contrar susţinerilor reclamantului, că lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului nu atrage lipsa cauzei.

Este real ca cele doua condiţii distincte de validitate - consimţământul şi cauza – sunt în strânsă legătura având in vedere ca împreuna reprezintă faze ale procesului psihologic complex de formare a voinţei juridice, consinţământul reprezentând hotărârea exteriorizată, iar cauza – motivul determinant.Tocmai datorită faptului ca cele două sunt reunite în cadrul structurii voinţe juridice, incidenta si efectelor lor se suprapun uneori.

Astfel atunci când exista eror in personam, efectele erorii se răsfrâng şi asupra motivului determinant, atrăgând cauza falsa, iar nu lipsa cauzei.

Or falsitatea cauzei, ca şi eroarea asupra persoanei constituie o cauză de nulitate relativă care poate fi invocată numai de cocontractantul care a avut o greşita reprezentare a realităţii., iar reclamantul este terţ fata de contract.

Prin urmare lipsa calităţii de proprietar, analizata din perspectiva erorii asupra persoanei (care vizează situaţia în care cumpărătorul sau cel puţin cumpărătorul a fost de buna credinţă), care se confundă cu cauza falsă, nu atrage nulitatea absolută, ci nulitatea relativa, iar reclamantul nu are calitate procesuala activa sa invoce această  cauză

Când lipsa calitaţii de proprietar a vânzătorului a fost cunoscuta de ambele parţi contractante, in speţa devin incidente dispoziţiile art.966 si 968 C civ care sancţioneaza actul fraudulus cu nulitatea absoluta pentru cauză ilicită.

Însă in speţă, astfel cum s-a reţinut la situaţia de fapt cumparatorul - pârâtul Anton Niculae - a fost de buna credinţă, nu a cunoscut existenţa contractului de donaţie încheiat anterior, vânzătorii nu i-au adus la cunoştinţă această împrejurare şi nici nu avea cum sa o cunoască, dat fiind faptul ca la data încheierii contractului pârâţii vânzatori figurau in cartea funciară ca proprietari şi  în evidentele fiscale ca plătitori de impozite. Prin urmare invocarea cauzei ilicite ca motiv de nulitate absoluta a contractului de vânzare-cumparare este neîntemeiata, actul neavând caracter fraudulos.

In privinţa lipsei cauzei, invocată de asemenea in cuprinsul acţiunii, aceasta presupune lipsa prefigurării mentale a contraprestaţiei si poate apărea, de exemplu, în cazul actului public simulat. In orice caz lipsa cauzei nu decurge din lipsa transferului de proprietate in cazul contractului de vânzare cumpărare, intrucât indiferent dacă a dobândit sau nu proprietatea, motivul determinant al incheierii actului de către cumparatorul de buna credinţă (cum este cazul în speţă) l-a constituit fără îndoială, reprezentarea mentala a dobândirii acestui drept de proprietate.

De altfel transferul dreptului de proprietate nu este o condiţie de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, ci un efect al acestuia, conform art.1295 C civ de la 1864. Lipsa efectului translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare se poate datora neîndeplinirii unei condiţii de validitate, care în funcţie de buna sau reaua credinţă a cumpărătorului poate constitui, după distincţiile de mai sus o cauză de nulitate relativa la îndemâna persoanei ocrotite prin acea normă (eror  in personam)ori o cauză de nulitate absolută (cauza ilicită), cauze care au făcut obiectul analizei instanţei inclusiv din perspectiva persoanei care are calitatea procesuală activă de a le invoca.

În ceea ce priveşte eroarea obstacol, aceasta intervine numai in situaţia in care practic nu s-a realizat acordul de voinţă fie datorită erorii asupra naturii actului ce se încheie (situatia in care de exemplu o parte crede ca se incheie un contract de vânzare-cumparare, iar cealaltă un contract de închiriere), fie datorita erorii asupra identităţii fizice a obiectului actului (de exemplu o parte crede ca se vinde un teren intravilan situat intr-o anumită locaţie, iar cealaltă parte crede ca se cumpăra un teren arabil extravilan situat in altă locaţie). Or acest tip de eroare, distructiva de voinţă juridica, deşi poate fi invocat şi de un terţ care justifica un interes, cum este reclamantul, nu există in speţă, nici una dintre părţile contractante ale contractului de vânzare-cumpărare neavând o falsă reprezentare asupra naturii actului ce se încheie ori asupra identităţii fizice a obiectului. Prin urmare invocarea acestei cauze de nulitate absoluta este neîntemeiată.

Având in vedere considerentele mai sus expuse, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantului cu privire la capetele de cerere prin care se invoca cauze de nulitate relativa a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694 din 20.07.2011, de Biroul Notarului Public N Ţ - eroare asupra substanţei obiectului vândut, eroare asupra persoanei vânzătorului, cauza falsă- excepţie invocată de pârâtul A. N. şi unită cu fondul şi va respinge acţiunea, in privinta acestor capete de cerere ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

Pentru motivele mai sus expuse instanţa va respinge, ca neîntemeiată, acţiunea - in privinta capetelor de cerere prin care se invoca cauze de nulitate absolută a contractului contractului de vânzare-cumpărare - lipsa cauzei, cauza ilicită, eroarea obstacol, lipsa transferului dreptului de proprietate.

Ca o consecinţă a respingerii cererii principale şi având in vedere dispoziţiile art.60 şi urm C pr civ, instanţa va respinge, ca ramasa fără obiect, cererea de chemare in garanţie formulată de  pârâtul A. N. impotriva celorlalţi pârâţi.

În ceea ce priveşte solicitarea pârâtului A. N. de acordare a cheltuielilor de judecată, având in vedere că acestea constau in taxa de timbru şi timbru judiciar afferente cererii de chemare in garanţie, iar pe de o parte această cerere a fost respinsă (astfel că pârâţii chemaţi in garanţie nu pot fi obligaţi la suportarea acestor cheltuieli), pe de altă parte nu se poate reţine culpa procesuală a reclamantului raportat la aceasta (fiind opţiunea pârâtului A. N. de a alege calea incidentala, iar nu calea unei acţiuni principale ), instanţa urmează a respinge aceasta solicitare in temeiul art.274 şi urm C pr civ.

În ceea ce priveşte ajutorul public acordat reclamantului in forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru, conform incheierii din 05.06.2012, văzând dispoziţiile art.19 alin.1 din OUG nr.51/2008, instanţa constata ca acesta rămâne in sarcina statului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului cu privire la capetele de cerere prin care se invoca cauze de nulitate relativa a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694 din 20.07.2011, de Biroul Notarului Public N. Ţ. (eroare asupra substanţei obiectului vândut, eroare asupra persoanei vânzatorului, cauza falsa), excepţie invocată de pârâtul A. N. şi respinge acţiunea, in privinţa acestor capete de cerere ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

Respinge, ca neîntemeiată, acţiunea - in privinta capetelor de cerere prin care se invoca cauze de nulitate absolută a contractului contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1694 din 20.07.2011, de Biroul Notarului Public N. Ţ. (lipsa cauzei, cauza ilicită, eroarea obstacol, lipsa transferului dreptului de proprietate) - formulată de reclamantul  V. T., domiciliat în ……, în contradictoriu cu pârâţii S. A. - domiciliată în oraşul ………, G.E- domiciliată în….., M. E.- domiciliată în oraşul …., B. V. - domiciliat în oraşul ….., B. V. - domiciliată în oraşul ………, S. I. - domiciliat în oraşul ……, S. R. – N. - domiciliată în oraşul ….,-B. R. - domiciliată în oraşul ………..  A. N. - domiciliat în ………cu domiciliu procedural ales la………

Respinge, ca ramasa fără obiect, cererea de chemare in garanţie formulată de  pârâtul A. N. impotriva pârâţilor –chemati in garanţie S. A., G. E., M. E., B. V.,B. V., S. I., S.R. N., B.R.

Respinge solicitarea pârâtului A N de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata constând în taxa de timbru aferentă cererii de chemare în garantie.

Ajutorul public acordat reclamantului ramane in sarcina statului.

Cu recurs în termen de  15 zile  de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi – 11.12.2012.

Domenii speta

Spete similare