Prescripţia dreptului de a cere rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prescripţia dreptului de a cere rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Până la momentul perfectării, acţiunile rezultate dintr-un antecontract, chiar dacă se referă la un bun imobil, sunt personale şi se supun prescripţiei.

Trib. Bistriţa-Năsăud, s. civ., dec. nr. 79/A/4 noiembrie 2010, nepublicată

Prin sentinţa civilă nr. 2334/2010 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a admis acţiunea principală formulată de reclamanţii SR şi SS în contradictoriu cu pârâţii CG, CC şi CIC.

S-a constatat că în baza Legii nr. 18/1991, defuncta CF a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 2 ha. 6.600 mp., teren situat în hotarul loc. Livezile, conform titlului de proprietate nr. 59725/12.11.2002.

S-a validat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19 noiembrie  1994, între defunctă şi pârâtul CG, în calitate de vânzători şi reclamanţi, în calitate de cumpărători, cu privire la terenul de 7.055 mp. identificat în titlul de proprietate mai sus arătat, în tarla 37/1, parcela 1, nr. cadastral 1059, pentru preţul de 200 lei, achitat integral şi pronunţă o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a dispus intabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea reclamanţilor, cu titlu de cumpărare, conform variantei nr. I din raportul de expertiză tehnică întocmit de expert PVl, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională.

Au fost obligaţi pârâţii reclamanţi reconvenţionali la plata către reclamanţi a sumei de 3.426,80 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei expuse au declarat apel, în termen legal, pârâţii.

Apelul nu este fondat şi se va respinge ca atare pentru consideraţiile ce se vor arăta în continuare.

Excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune este una de procedură, peremptorie şi absolută, astfel că poate fi invocată de oricare dintre părţi, de instanţă din oficiu, în orice fază a procesului, deci inclusiv în apel, şi această problemă trebuie dezlegată cu întâietate, după prescripţiile art.137 Cod procedură civilă, făcând de prisos cercetarea pe fond a procesului.

Cererea reconvenţională introdusă de pârâţi se grefează pe un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pe o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare care conferă pârâţilor între care a intervenit drepturi şi obligaţii concurente personal-patrimoniale. Acest caracter relativ al raporturilor juridice dintre contractanţi se imprimă acţiunilor în justiţie prin care se urmăreşte fie executarea, fie desfiinţarea contractului privat pentru neîndeplinirea sarcinilor asumate – după cum este cazul de faţă. În consecinţă, sunt supuse dispoziţiilor articolelor 1 şi 3 din Decretul 167/1958, iar dreptul material de formulare a lor se prescrie în termen de 3 ani.

Această calificare a acţiunii în rezoluţiunea antecontractului în discuţie privitor la un bun imobil s-a îmbrăţişat de fostul Tribunal Suprem, printr-o decizie de speţă, cu nr.2207/16 decembrie 1975.

În prezentul cadru procesual, înlăturarea specificului real al acţiunii în rezoluţiune introdusă de vânzător pentru neplata parţială a preţului, consacrat prin art.1368 Cod civil, se justifică prin aceea că norma legală primeşte aplicare doar raportat la actele juridice prin care s-a transmis însuşi dreptul real de proprietate, nu şi la cele încheiate în formă provizorie şi care creează numai obligaţia de a se încheia în viitor un contract perfect. Până la momentul perfectării, acţiunile rezultate dintr-un antecontract, chiar dacă se referă la un bun imobil, sunt personale şi se supun prescripţiei.

Părţile nu au prevăzut în cuprinsul convenţiilor de la filele 9 şi 21 din primul dosar de fond, care împreună formează o relaţie contractuală unitară, un termen de încheiere a contractului notarial. Se observă însă că au stipulat momentul la care urma să se achite diferenţa de preţ de 500.000 lei, respectiv la 30 noiembrie 1994. O altă dată a acestei plăţi, menţionată în partea finală a întâmpinării de la fond (f.19, dosar 396/190/2007), adică la plata perfectării vânzării-cumpărării, nu s-a demonstrat probator. Înscrisul de la fila 9, redactat ulterior celui de la fila 21, nu conţine o asemenea clauză. Dimpotrivă, de comun acord se afirmă că preţul s-a plătit integral.

În asemenea împrejurări, văzând prevederile articolului 7 din decret, se conchide că punctul de la care începe să curgă termenul de 3 ani este această ultimă dată, 30 noiembrie 1994, când vânzătorul a cunoscut că finalizarea contractului nu mai poate avea loc determinant de pretinsa neexecutare parţială a obligaţiei principale a cumpărătorului. Termenul prescripţiei s-a epuizat la 30 noiembrie 1997 şi, cu toate acestea, acţiunea în justiţie de rezoluţiune a convenţiei şi repunere în situaţia anterioară s-a promovat la 21 martie 2007. Depăşirea termenului calculat de la momentul la care s-a născut dreptul de acţiune atrage soluţia admiterii excepţiei ridicată de reclamanţi, respingerea apelului şi menţinerea sentinţei adoptată la fond cu această argumentare.

Se impune sublinierea că reclamanţii reconvenţionali nu au susţinut existenţa vreunei cauze de suspendare ori de întrerupere a cursului prescripţiei. Probatoriul testimonial administrat în faţa instanţei de fond, corelat cu adeverinţa de la fila 39, atestă că, de la încheierea actului sub semnătură privată, cumpărătorii au folosit terenul în numele şi interesul lor personal, fără ca vânzătorul să facă acte de întrerupere sau să fie împiedicat de forţă majoră în această direcţie, nu i-a pretins cocontractantului să execute prestaţia pe care acum o invocă şi nici reclamanţii nu au exprimat vreo recunoaştere a existenţei diferenţei de preţ şi nu au efectuat vreun act de executare a presupusului rest din preţ în timpul termenului de 3 ani.

În baza art.274 Cod procedură civilă, apelanţii vor fi obligaţi să plătească intimaţilor suma de 595 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocaţial.

Domenii speta

Spete similare