Act de vânzare cumpărare încheiat după deschiderea procedurii insolvenţei, la data încheierii căruia nu era notată în cartea funciară existenţa vreunei cereri formulată în cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.

Decizie 3102 din 23.05.2013


DREPT CIVIL.

Act de vânzare cumpărare încheiat după deschiderea procedurii insolvenţei, la data încheierii căruia nu era notată în cartea funciară existenţa  vreunei cereri formulată în cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.

 Art. 36 alin. 1 pct. 1 – 4 şi art. 38 alin.  1 şi 2 din Legea nr. 7/1996

Art. 40 din Legea nr. 64/1995

În speţă, printr-o hotărâre anterioară dată de judecătorul sindic s-a  constatat  nulitatea unui prim contract de vânzare – cumpărare autentic, actul subsecvent  celui anulat irevocabil  făcând  obiectul cauzei de faţă, prin urmare, este incidentă situaţia prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, fiind aplicabile  prevederile  art. 38 alin. 1 din aceeaşi lege, conform cărora acţiunea în  rectificare întemeiată pe dispoziţiile  art. 36 pct. 1 – 4 îşi va produce efectele faţă de terţele  persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, termenul în care  se poate  obţine  o astfel de repunere în situaţia anterioară fiind, conform alineatului 2, de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare se cere.

Buna credinţă era irelevantă în speţă faţă de dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabile chiar subdobânditorului de bună credinţă şi care nu poate  determina menţinerea contractului de vânzare cumpărare, ci dimpotrivă, buna credinţă protejând efectele  actului subsecvent doar în situaţia în care acţiunea în rectificare de CF se promovează după 3 ani de la înscrierea  în cartea funciară a dreptului în favoarea terţului subdobânditor.

DECIZIA CIVILĂ NR. 3102/2013-R din  23.05.2013 

(dosar nr. 14106/111/2011)

Prin sentinţa civilă nr.674 din 30 aprilie 2010 pronunţată de Judecătoria S, s-a respins ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I, având ca obiect constatare nulitate act juridic contract de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară; restituire imobil şi radiere inscripţii CF, reclamanta  a fost  obligată la plata în favoarea pârâtei D I a sumei de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut  următoarele:

Cu referire la excepţia tardivităţii completării motivelor cererii de anulare depusă de lichidatorul reclamantei:

Pentru primul termen al cauzei în rejudecare – 20.10.2009 – reclamantul a depus „concluzii scrise” (f.8), prin care a solicitat admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, reiterând faptul că în susţinerea cererii sale „a invocat dispoziţiile Codului civil art. 948 - 969 (lipsa calităţii de reprezentant legal al lui K E) raportat la dispoziţiile art. 77 din Legea nr. 64/1995, prin care, după declanşarea falimentului, administratorul este desistat din calitatea sa)”, iar actul subsecvent celui încheiat cu încălcarea legii este nul, conform principiului „accesorium sequitur principalae”, astfel că şi acesta va trebui declarat nul.

Pentru  termenul de judecată din data de 24.11.2009 al prezentului dosar, reclamantul a depus „completare a motivelor” privind  nulitatea contractul de vânzare-cumpărare dintre soţii K şi D I (f. 16), invocând prevederile art. 34, 36 şi 38 din Legea nr. 7/1996  şi solicitând ca, având în vedere că s-a anulat irevocabil actul de vânzare-cumpărare dintre SC T  COM SRL şi soţii K, să se dispună şi anularea celei de-a doua vânzări, conform principiului „accesorium sequitur principalae”. De asemenea, a invocat reaua-credinţă a cumpărătoarei constând în faptul că aceasta fi avut cunoştinţă de falimentul SC T  COM SRL, iar în drept, a invocat: Legea nr. 7/1996 art. 34, 36, 38, Codul civil art. 948-060, 975.

La următorul termen de judecată din data de 19.01.2010 (încheierea f. 47), pârâţii au invocat excepţia tardivităţii depunerii acestei completări, întrucât cadrul procesual al prezentei cauze este cel cu care a fost investită prima instanţă la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.

În replică, reclamantul a susţinut că este vorba doar de clarificări ale motivelor de drept ale prezentei acţiuni iar la cuvântul pe fond a solicitat respingerea excepţiei; în cuprinsul concluziilor scrise (f.65 – pct. 5) a făcut precizarea că solicită a fi respinsă această excepţie, ca nefondată, raportat la prevederile art. 132, 134 şi 136 Cod procedură civilă, întrucât „prima zi de judecată a fost la 20.10.2009 iar ulterior formulării cererii iniţiale a intrat în posesia  Deciziei nr. 225/C/24.06.2009 dată de Curtea de Apel O din care a constatat că prima vânzare a casei ce a fost anulată de judecătorul sindic a fost menţinută de instanţa de recurs iar a doua vânzare s-a decis a fi rejudecată de Judecătoria S; solicită respingerea excepţiei întrucât avocaţii pârâţilor au invocat-o abia la al treilea termen de judecată.

Chiar dacă este adevărat că pârâţii au invocat tardivitatea depunerii acestei „completări de motive” la al treilea termen de judecată, excepţia a fost invocată la termenul imediat următor celui în care această completare a fost depusă la dosar, astfel încât decăderea este inoperantă.

În consecinţă, instanţa a apreciat că prezenta „completare a motivelor” privind  constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare dintre soţii K şi D I (f. 16) - raportat la temeiul de drept invocat prin acţiunea introductivă, constituie - prin schimbarea temeiului de drept, ca element esenţial al cererii de chemare în judecată  -  o modificare de acţiune propriu-zisă, făcută cu nerespectarea prevederilor art.132 Cod procedură civilă, astfel încât a constat decăderea reclamantului din dreptul de a modifica cererea de chemare în judecată iniţială, cu atât mai mult cu cât a fost efectuată în cursul rejudecării cauzei.

Obiectul prezentei cauze - astfel cum a fost trimis spre rejudecare de către Curtea de Apel O prin Decizia nr. 225/C/2009 - îl constituie  capetele de cerere din acţiunea introductivă privind: - constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară încheiat între K E A şi K K, în calitate de vânzători – pe de o parte şi D I, în calitate de cumpărător – pe de altă parte, contract autentificat  de B.N.P. O L D. sub  nr. 1055/13.04.2001; - restituirea  imobilului către averea debitorului SC T  COM SRL  şi radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din C.F. 2462 T, precum şi a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din aceeaşi carte funciară.

În motivarea acestei susţineri, reclamantul a arătat doar că „ambele operaţiuni de vânzare, pe fond sunt nelegale deoarece s-au încălcat dispoziţiile Codului civil – art. 948 (1) şi art. 949 - K E nu mai avea calitatea de administrator şi deci nu avea capacitatea de a contracta în calitate de vânzător” (ca primă operaţiune fiind vorba de vânzarea-cumpărare anterioară a aceluiaşi imobil prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC T COM SRL şi pârâţii K E A şi K K, autentificat la Biroul Notarului Public O L sub nr. 1000 din 09.04.2001).

Conform prevederilor art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă: „In caz de casare, hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului”.

Astfel, sub acest aspect, s-a reţinut că în considerentele  deciziei de casare se menţionează următoarele:

„……..se cuvine a fi făcută distincţia între nulităţile prevăzute de legea 64/1995 în vigoare la momentul încheierii contractelor şi cele prevăzute în dreptul comun. Aceasta, atât sub aspectul persoanelor care pot formula o astfel de acţiune cât şi sub aspectul termenelor şi a efectelor produse. Recurenta D I, care nu are calitatea de comerciant a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu două persoane fizice, achitând preţul convenit.

Nefiind notată în C.F. existenţa unei cereri de deschiderea procedurii prevăzute de legea 64/1995, deşi exista o astfel de obligaţie prevăzută de legiuitor în sarcina persoanelor ce aplică procedura, este evident că aceasta beneficiază de dispoziţia articolului 37 din legea 7/1996, care prevede la aliniatul 2 că „subdobânditorul este considerat de buna credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul C.F.”.

Buna credinţă a subdobânditoarei D I rezultă şi din chestiunile prejudiciabile reţinute în cuprinsul rezoluţiei emise de parchetul de pe lângă Judecătoria S care reţine că vânzarea s-a făcut tocmai în scopul salvării societăţii debitoare de la procedura falimentului şi pentru a asigura îndestularea creditorilor.

În susţinerea acestei concluzii vin şi ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luate de această recurentă cu titlul de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei S.C. T S.R.L.

Nu este lipsit de importanţă a se face precizarea că la data încheierii  convenţiei legea 64/1995 la art. 40,  nu a prevăzut în mod expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei  încălcarea unei interdicţii legale şi respectiv reaua credinţă”.

„Instanţa competentă – Judecătoria S - va ţine seama la soluţionarea cauzei de împrejurarea că subdobânditoarei îi sunt aplicabile dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv art. 40 din Legea 64/1995, deoarece întotdeauna nulitatea este sancţiunea care priveşte încălcarea unor condiţii contemporane încheierii actului. Nesocotirea acestor condiţii de valabilitate este cauza desfiinţării unui astfel de act.

Totodată se va avea în vedere  buna credinţă a debitoarei pentru considerentele mai sus arătate, precum şi seriozitatea preţului achitat, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar, inclusiv expertiza efectuată.

După soluţionarea capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu subdobânditoarea, instanţa competentă va analiza şi capetele de cerere vizând repunerea părţilor în situaţia anterioară şi radierea inscripţiilor de C.F., astfel cum au fost solicitate de lichidator prin cererea introductivă”.

Aşadar, problemele de drept dezlegate de instanţa de recurs, devenite obligatorii pentru instanţa fondului, sunt:

-aplicabilitatea, în speţă, a prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi ale art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996;

-inaplicabilitatea principiului anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă.

Examinând CF 2462 T (f.8-9 dos 222244/111/2001 al Tribunalului B şi 58-60 dos. nr. 390/P/2002 al Parchetului de pe lângă Judecătoria S), s-a constat că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară încheiat între K E A şi K K, în calitate de vânzători – pe de o parte şi D I în calitate de cumpărător – pe de altă parte, autentificat  de B.N.P. O L D. sub  nr. 1055/13.04.2001, ultimele înscrieri în foaia de proprietate erau cele de sub B 17-18 sub care era înscris dreptul de proprietate al pârâţilor K E A şi K K, fără a fi notată existenţa vreunui proces în legătură cu această proprietate, iar în foia de sarcini, prin încheierea de carte funciară nr.6672/17.04.2001 – aceeaşi în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I -  sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâţilor K E A şi K K, apoi radierea acesteia.

Conform prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 (în Decizia de casare nr.225/C/2009  a Curţii de Apel O se menţionează ca fiind incident art. 37 alin.2 din Legea nr. 7/1996, însă conţinutul la care se face referire este cel al art. 34 din Legea nr. 7/1996):  „Cuprinsul cărţilor funciare se considera exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contesta cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe alta cale, aceasta inexactitate”.

Pe de altă parte, potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995, „În afară de cazurile prevăzute de prezenta lege sau de cele autorizate de judecătorul-sindic, orice constituire de garanţii personale sau reale, efectuată după deschiderea procedurii, va fi nulă”.

Decizia de casare nr. 225/C/2009  a Curţii de Apel O, reţine că „…la data încheierii  convenţiei legea 64/1995 la art. 40,  nu a prevăzut în mod expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei  încălcarea unei interdicţii legale şi respectiv reaua credinţă”.

Drept urmare, pârâta D I beneficiază de prezumţia bunei-credinţe, prezumţie a cărei răsturnare revenea în sarcina reclamantei, conform prevederilor art. 1169 Cod civil.

În acest sens, aceasta a solicitat şi s-a încuviinţat  audierea martorului H I (fila 55 dosar), a cărui depoziţie este, însă, neconcludentă, nemenţionând nici un element din care să rezulte că subdobânditoarea - pârâta D I ar fi cunoscut la acea dată faptul că înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor K E A şi K K ar fi fost inexactă.

Drept urmare, în temeiul prevederilor art. 969 Cod civil, corob. cu art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanţa va  respinge ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001.

Având în vedere că prin Decizia nr. 225/C/2009, Curtea de Apel O a trimis spre rejudecare la Judecătoria Sa şi capetele de cerere privind restituirea  imobilului către averea debitorului SC T  COM SRL  şi radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T, precum şi soluţia dată primului capăt de cerere prin prezenta hotărâre, instanţa a respins, pe cale de consecinţă, şi cererile accesorii privind restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL  şi a  dispus radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T.

În ceea ce priveşte cererea de radiere a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a aceleaşi cărţi funciare - CF 2462 T – instanţa a constat că sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâţilor K E A şi K K, iar apoi radierea acesteia.

Pe de altă parte, prin aceeaşi încheiere de carte funciară nr.6672/17.04.2001 – respectiv aceeaşi în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I şi cele de sub C 8-9-10 - sub C 11 s-a înscris dreptul de ipotecă în favoarea BRD SA O pentru suma de 380.000.000 lei (ROL) plus dobânzi şi dreptul de interdicţie de  înstrăinare, iar ulterior, prin încheierea de carte funciară nr. 1917/03.12.2002 s-a dispus radierea acestei ipoteci înscrise sub C 11.

Acesta este şi motivul pentru care reclamanta, prin reprezentant, a arătat în mod expres – în şedinţa publică din 13.04.2010 – că nu solicită introducerea în cauză a BRD SA O întrucât creditul a fost rambursat.

Drept urmare, instanţa a respins ca nefondată şi cererea de radiere a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a CF 2462 T.

Împotriva acestei  hotărâri  a  declarat  recurs, recalificat  în apel reclamanta – apelantă SC T Com SRL  prin lichidator A N solicitând  schimbarea  în tot  a  sentinţei atacate, în sensul admiterii acţiunii, anularea  contractului de  vânzare -  cumpărare  nr.1055/13 apr.2001  încheiat  la  BNP  O L  D, radierea  acestei operaţiuni de  sub B 9 din CF 2462 T şi obligarea  pârâtei D  I  la restituirea  imobilului către  debitoarea SC T COM SRL T.

Prin decizia civilă nr. 257/A din data de 13.09.2012, pronunţată de Tribunalul B, în dosar nr. 14106/111/2011, s-a admis ca  fondat apelul civil  formulat de  apelanta  SC T COM SRL - prin lichidator A N, cu sediul în mun. O, STR. M, nr.4, judeţul Bihor în contradictoriu cu intimaţii K E A, K K şi D I - toţi cu domiciliul în com. T, str. D nr.3, judeţul B, împotriva sentinţei civile nr. 674 din 30 aprilie 2010 pronunţată de Judecătoria S, pe care  o schimbă  în tot, în sensul că:

S-a admis cererea principală formulată de  reclamanta SC T COM SRL - prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I.

S-a admis cererea  de  intervenţie formulată în interesul apelantei de  intervenienta SC E.W.B. şi T SRL O, cu sediul în O, str. B.P.H, nr.25, judeţul B.

S-a constatat  nulitatea  absolută  a  contractului de  vânzare  - cumpărare  cu garanţie  ipotecară  autentificat  sub nr.1055/13 apr.2001  de  BNP O La  - D şi dispune rectificarea CF-ului 2462 T, în sensul  radierii  menţiunilor de  sub B  19.

Fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

În  cadrul dosarului de  faliment  cu nr. 222244/111/2001 al Tribunalului B  având  ca debitor pe  SC T  Com. SRL  s-a constatat nulitatea  absolută  a  contractelor  de  vânzare -  cumpărare  autentificate  sub nr.1000  din 9 apr.2001  şi  a  contractului de  vânzare -  cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat  sub nr.1055/13 apr.2001 încheiate la notarul public  O L D  şi s-a  dispus rectificarea  CF – ului 2462 T, în sensul radierii menţiunilor  de  sub B 17, B 18  şi  B 19  şi revenirea bunului în proprietatea falitei SC T  Com SRL  de  sub B 16.

În judecarea recursului, prin dec. civ. nr.225/C/2009 pronunţată de  Curtea  de  Apel O s-a dispus  trimiterea capetelor de  acţiune având  ca  obiect  constatarea  nulităţii  contractului de  vânzare -  cumpărare  cu garanţie ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 încheiat la  notarul public  O L D, între  K  E – A şi K  K şi D I, restituirea imobilului către averea  debitorului SC T Com SRL  şi radierea înscrisurilor de  sub B 17,18,19 din CF 2462 T, precum şi a înscrierilor  de  sub  C 8,9,10 din acelaşi CF.

În considerentele decizie se  arată că la rejudecarea cauzei se  va avea în vedere  buna credinţă a debitoarei, precum şi seriozitatea preţului achitat, aşa  cum rezultă  din rezoluţia  Parchetului de  pe lângă Judecătoria  S, care  reţine  că vânzarea  s-a  făcut  tocmai în scopul salvării societăţii debitoare de  la procedura falimentului şi pentru a  asigura  îndestularea creditorilor. Se  mai arată că, în susţinerea acestei  concluzii vin  şi ordinele  de  plată  ce  confirmă virarea sumelor de  bani luate  de recurenta  D  I  cu titlu de  împrumut  de  la  bancă direct  în contul debitoarei SC T  Com  SRL.

În  cadrul prezentului apel s-au audiat  martorii B I şi M  M. Martorul B I a arătat că  imobilul ce face obiectul prezentului litigiu a fost  înstrăinat  intimatei D I  de  către  cumnatul său  K  E, fostul administrator al falitei SC T Com SRL T, cu scopul de a fi  sustras urmăririi silite imobiliare, fără a se achita vreun preţ. Aceste  aspecte au fost cunoscute de către martori în virtutea  legăturilor  contractuale  ce  existau între  firma  unde  lucra  martorul  - SC E.W.B. şi T SRL şi SC T SRL.

Faptul că imobilul a  fost  înstrăinat  numitei D  I  cu scopul de  a  fi sustras  urmăriri creditorilor  ce  au declanşat  procedura  insolvenţei societăţii SC T Com SRL, rezultă  şi din declaraţia martorului H I  audiat în faţa  instanţei  de  fond.

Starea  de  fapt reţinută  de  către Parchetul de  pe lângă  Judecătoria S  prin  Rezoluţia  din 17 iunie 2003, în sensul că, pentru  a achita  debitele restante  ale  societăţii SC T Com SRL, în data  de  9 apr.2001, numitul K  E – A, reprezentând SC T  Com. SRL  a  înstrăinat către sine însuşi, în calitate de persoană fizică, cu preţul de  50.000.000 lei imobilul înscris în CF nr.2462 T, cu nr. top 579/2, reprezentând casă  cu  grădină şi teren aferent  în suprafaţă de  725  mp, aflat  în patrimoniul  societăţii, iar  apoi,  în data  de  13  mai 2001  a  vândut, împreună  cu soţia  sa  K  K, acelaşi imobil cumnatei sale  D  I, în schimbul sumei de  430.000.000  lei, pentru ca, urmare  a acestui contract în care  BRD SA  a figurat  în calitate  de creditor  ipotecar, numita  D I  să  obţină un împrumut de  300.000.000  lei, sumă pe care  instituţia  bancară a  virat-o în contul numitului K  - E  A şi cu care  acesta  a creditat  ulterior, în data  de  23  aprilie 2001, societatea pentru a  putea  achita  în acest  fel o parte  importantă  din debitele societăţii, nu este  în măsură să înlăture  reaua  credinţă a cumpărătoarei D  I, care  la  momentul cumpărării  imobilului a cunoscut starea de  insolvenţă a  societăţii administrată de  către  cumnatul său  K  E, scopul  cumpărării nefiind  acela  de  achiziţionare  a  imobilului.

De  altfel, conform dispoziţiilor art.26  şi 38  ale  L. nr.7/1996, în forma  iniţială, aplicabilă la data  vânzării, acţiunea  în rectificare  îşi va produce efectele  faţă de terţele persoane care  şi-au înscris  vreun drept  real, dobândit  chiar  cu bună credinţă  şi prin act  juridic  cu titlu oneros, întemeindu-se  pe  cuprinsul  cărţii funciare.

Raportat şi la faptul că s-a  anulat  irevocabil  actul de  vânzare – cumpărare  dintre  SC T  Com SRL T şi  soţii K, conform principiului accesorium sequitur principalae,  se  impune constatarea  nulităţi absolute a  contractului de  vânzare – cumpărare  încheiat între  soţii  K  şi D I.

Faţă de  considerentele expuse, tribunalul în temeiul art.296  C.pr.civ.  a  admis  apelul  şi a schimbat  în tot  sentinţa  apelată, conform  dispozitivul prezentei hotărâri.

S-a constatat că apelanta  nu a  justificat cheltuielile de  judecată  solicitate.

Împotriva acestei decizii, în termen, legal timbrat, au declarat recurs intimaţii K E A, K K şi D I, solicitând admiterea acestora, modificarea deciziei în sensul rejudecării cauzei, respingerii apelului, a  cererii de intervenţie, menţinerea sentinţei.

Prin motivele de recurs recurenţii  K E A şi K K au invocat  că instanţa s-a pronunţat doar  pe susţinerile, probele cerute de apelant şi intervenientă, fiind încălcat art. 186, 192 Cod procedură civilă, câtă vreme martorul B I era angajatul intervenientei iar H I administrator şi în relaţii de duşmănie  cu ei, vădit interesaţi în cauză, declaraţiile trebuind să fie înlăturate. Nu s-a ţinut cont de probele propuse de ei, declaraţia martorului obiectiv M M şi cele administrate în dosarul de urmărire penală.

Nu s-au avut în vedere  dispoziţiile  art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, problemele de drept dezlegate de instanţa de recurs fiind obligatorii, iar prin decizia civilă nr. 225/2009 a Curţii de Apel O s-a apreciat incidenţa art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, devenind  inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă, intrând în autoritatea de lucru judecat, iar  instanţa nu mai putea analiza art. 948 – 969, 975 Cod civil, art. 34, 36, 28 din Legea nr. 7/1996.

Soluţia din dosarul de urmărire penală prin care au fost scoşi de sub urmărire penală a constatat că actul de vânzare cumpărare  nr. 1000/09.04.2001 nu s-a făcut în paguba  creditorilor ci dimpotrivă, în vederea îndestulării lor, rezoluţia  având efectul unei autorităţi de  lucru judecat în penal asupra unei hotărâri ulterioare în civil.

Din decizia de casare se reţine  buna credinţă la încheierea ultimului contract de vânzare cumpărare şi se impune a fi reţinută şi în raport de reînscrierea vreunui litigiu în CF  nr. 2462 T. Sarcina  incumba lichidatorului la deschiderea procedurii falimentului, neîndeplinită, fiind neîntemeiată acţiunea în anularea actului subsecvent, inadmisibil ca lichidatorul să-şi invoce  propria culpă.

La vânzarea imobilului către D I imobilul era ipotecat pentru obţinerea unui împrumut cu care a fost creditată tot SC T Com SRL pentru stingerea debitelor restante, neexistând o intenţie  frauduloasă.

Martorul H I avea interes în soluţionarea cauzei – beneficiar al soluţiei – fiind în relaţie de duşmănie  cu ei datorită  procesului penal din 1999. Nici martorul audiat din partea apelantului şi intervenientei nu aduce  nimic nou în cauză, nu demonstrează  vreo intenţie frauduloasă din parte lor şi nici că nu s-ar fi plătit vreun preţ de 500.000 ROL care a fost real şi stipulat clar în actul autentic. De altfel, acel martor nici nu o cunoştea pe D şi nu s-a deplasat niciodată în T, nu ştie unde au locuit  aceasta sau ei, spunând doar că a aflat  de datoriile familiei K către SC EWB T din spusele administratorului  H I şi din actele  ce le-a depus  în timpul proceselor  de după încheierea acestui contract, deci, nu  relevă o rea credinţă anterioară ori concomitentă.

Referitor la D I, nu  se demonstrează că ar fi cunoscu vreo stare de insolvenţă a vânzătorilor, declaraţia lui B I era părtinitoare şi trebuie  înlăturată ori privită cu rezerve cât timp a fost angajatul unei părţi din proces. Martorul M M – singurul obiectiv – demonstrează că familiile D şi K au locuit separat  în T, iar la nivelul localităţii nu s-a auzit anterior încheierii actului autentic de falimentul SC T SRL, numita D fiind  de bună credinţă.

În drept s-a invocat art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, art. 304 pct. 5, 7, 9 Cod procedură civilă.

Recurenta D I, prin motivele de recurs a invocat că din considerentele deciziei de casare reiese că ea ca şi cumpărător a fost de bună credinţă, a achitat preţul ce a fost serios, înscrisurile de la dosar confirmând acest aspect la fel expertiza efectuată, iar conform art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă hotărârile instanţelor de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt  obligatorii pentru judecătorii fondului.

Ca urmare, invocarea de instanţa de fond a unor  argumente  referitoare la  buna credinţă la încheierea contractului se înscrie în cadrul legal impus de textul invocat. Buna ei credinţă reiese  clar din rezoluţia Parchetului de pe lângă Judecătoria S, din ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani împrumutate – 300.000.000 ROL ce confirmă seriozitatea preţului.

De altfel, art. 40 din Legea nr. 64/1995 în vigoare la încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a prevăzut  interdicţia înstrăinării sub sancţiunea nulităţii absolute. La acel moment nu era notată vreo menţiune în CF referitor la existenţa  vreunui proces sau a altor aspecte de natură a o pune în situaţia d-a nu mai dori să contracteze.

Buna sa credinţă este în afara oricărui dubiu, declaraţiile martorilor  fiind neconcludente câtă vreme erau  în serviciul apelantei, fiind  deci subiective.

Martorul propus de familia K ce a locuit  în acea perioadă în T, în apropierea domiciliului părţilor nu a  aflat nimic de problemele financiare ale societăţii. Deşi  domiciliul familiei K era la aceiaşi adresă cu a ei – T str. D nr. 3 – în realitate  au locuit la  locul situării imobilului, neputând  fi vorba de faptul că ar  fi avut  cunoştinţă de problemele financiare ale societăţii.

După încheierea  contractului, familia K  s-a mutat în O, dovadă în plus a valabilităţii contractului, buna  ei credinţă reieşind şi din  decizia civilă nr. 225/2009 ac Curţii de Apel O.

În drept  s-a invocat  art.  299, 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1 3 Cod procedură civilă, Legea nr. 64/1995, Legea nr. 7/1996.

Intimaţii, prin concluziile scrise depuse la dosar, au solicitat respingerea  recursului ca nefondat şi menţinerea hotărârii recurate.

Examinând  decizia recurată, prin prisma  motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat următoarele:

Din cuprinsul deciziei civile nr. 225/04.06.2009 pronunţată de Curtea de Apel O - Secţia comercială şi de contencios administrativ, se reţine faptul că a fost  dispusă casarea parţială a sentinţei civile nr. 608/F/19.06.2008 pronunţată de Tribunalul B – judecător sindic – şi trimisă  Judecătoriei S pentru  soluţionarea capetelor de cerere având ca  obiect  constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare  cu garanţie imobiliară încheiat între  K E A şi K  K şi D I, autentificat  sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O L, restituirea către averea debitorului SC T Com SRL, radierea  inscripţiilor din CF  nr. 2462 T, de sub B 17 – 18 – 19 şi de la foaia  C nr. 9 – 10.

Potrivit considerentelor acesteia se reţine  că în coala de CF, la data  încheierii acestui contract de vânzare cumpărare, nu era notată existenţa unei cereri de deschidere a procedurii prevăzute de Legea nr. 64/1995 deşi exista o astfel de obligaţie în sarcina persoanelor  ce aplică procedura, fiind evident că beneficiază cumpărătorii de  dispoziţiile art. 37 din Legea nr. 7/1996 ce prevede că subdobânditorul este considerat de bună credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a  fost  notată nici o acţiune prin care  se contestă cuprinsul CF.

S-a mai reţinut că buna credinţă a  subdobânditoarei D I reiese  şi din chestiunile  prejudiciale  reţinute în cuprinsul rezoluţiei emise  de Parchetul de pe lângă Judecătoria S care reţine  că vânzarea s-a făcut în scopul salvării societăţii debitoare  de la procedura  falimentului şi pentru a asigura îndestularea  creditorilor, ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luaţi de cumpărătoare cu titlu de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei SC T SRL. La  data încheierii convenţiei, Legea  nr. 64/1995 la art. 40, nu prevedea expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, neputând să-i fie  imputat cumpărătoarei încălcarea unei interdicţii legale, respectiv reaua credinţă.

Aceste aspecte s-au reţinut într-adevăr de către instanţa de casare, însă, totodată s-a arătat  că se impune  cu ocazia  rejudecării, analiza capetelor de cerere  vizând repunerea părţilor  în situaţia anterioară, rectificarea  inscripţiilor din cartea funciară, nefăcându-se însă referire la faptul că în speţă ar fi inaplicabile  dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare  ce face obiectul cauzei.

Chiar dacă s-ar avea în vedere doar cele reţinute de instanţa de casare referitor la buna credinţă a cumpărătoarei D I raportat la dispoziţiile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă şi nu s-ar mai analiza probele ce potrivit instanţei de apel ar dovedi contrariul, aceste aspecte nu ar fi de natură a duce  la concluzia că ar fi inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă asupra căruia  instanţa de  casare nu s-a referit  ci dimpotrivă, a arătat potrivit celor  expuse mai sus că urmează a se analiza capătul de cerere vizând  repunerea părţilor  în situaţia anterioară, rectificarea inscripţiilor de carte funciară, iar actul încheiat de dobânditoare după deschiderea procedurii falimentului trebuie  analizat în raport de normele în vigoare la data încheierii lui.

Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare  autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O D L, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea  sau actul în baza căruia  s-a efectuat  înscrierea nu a fost valabil, dreptul înscris  a fost greşit calificat, dacă nu mai sunt  întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia  s-a făcut  înscrierea.

În speţă, prin sentinţa civilă nr. 608/F/19.06.2008 pronunţată de Tribunalul B – judecătorul sindic, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare  autentificat sub nr. 1000/09.04.2001, referitor la imobilul situat în localitatea T, str. V  A, nr. 6, înscris în CF  nr. 2462 T, nr. top. 579/2, în natură casă şi teren în suprafaţă de 725 mp şi a contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001, referitor la cel de-al doilea  contract s-a casat sentinţa conform celor expuse, astfel că face  obiectul acestui dosar, fiind  deci un act subsecvent celui anulat irevocabil.

Ca urmare, ne găsim în situaţia prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 câtă vreme actul în baza căruia  vânzătorilor K le-a  fost anulat dreptul de proprietate referitor la imobilul în litigiu, astfel că, în mod corect instanţa de apel a făcut aplicarea art. 38 din Legea nr. 7/1996, care în  alin. 1 prevede faptul că, acţiunea în  rectificare, întemeiată pe  dispoziţiile art. 36 pct. 1 – 4, îşi va produce  efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris  vreun drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic  cu titlu oneros, întemeindu-se pe  cuprinsul cărţii funciare, termenul în care se poate  obţine o astfel de  repunere în situaţia anterioară fiind  conform alin. 2 de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare  se cere, termen ce în speţă a fost respectat, neexistând  de altfel critică în acest sens, câtă vreme cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare, rectificare de CF, s-a înregistrat la  02.11.2002, aspect ce reiese din  sentinţa  civilă nr. 608/F/19.06.2008 a Tribunalului B – judecător sindic.

Raportat la toate considerentele expuse, criticile recurenţilor  referitor  la faptul că nu se mai impunea  o analiză a  bunei lor  credinţe câtă vreme a  fost reţinută de instanţa de casare, că astfel s-a încălcat art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, nu sunt întemeiate, fiind  irelevante faţă de dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabil chiar  subdobânditorului de  bună credinţă şi care  nu poate însă determina  menţinerea  contractului de vânzare cumpărare ci dimpotrivă. Buna credinţă protejează efectele  actului subsecvent  doar în situaţia în care acţiunea în  rectificare de CF  se promovează doar  după 3 ani de la  data la care s-a înscris  dreptul acestuia în cartea funciară, situaţie  însă în care  nu ne regăsim în speţă conform celor expuse, acţiunea s-a promovat  în termenul legal.

Ca urmare, nefiind  incidente dispoziţiile art. 304 Cod procedură civilă, instanţa de recurs în baza  art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă a respins ca nefondate  recursurile, menţinând  în întregime decizia  recurată ca fiind legală şi temeinică.