Evacuare în condiţiile procedurii speciale art. 1033 C.pr.civ. Plata chiriei cu întârziere după data la care a operat cauza de încetare unilaterală a contractului, deci după operarea rezilierii unilaterală a contractului nu constituie o cauză de repunere

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamanţii T.Z. şi P.E.D. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii I. .V.I. şi H.A. evacuarea acestora din imobilul situat în Bucureşti,..., sector 1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au învederat în esenţă faptul că la data de 17.06.2015 au încheiat contractul de închiriere  prin care au dat în chirie imobilul situat în Bucureşti,..., sector 1, compus din teren şi construcţie, având 2 camere, 2 antreuri, 2 marchize, cameră , pivniţă 2 magazii, baie şi garaj, că pârâta şi colocatarul H.A. începând cu luna ianuarie 2016 nu au mai achitat chiria aferentă contractului, astfel că prin notificarea din 09.06.2016 a denunţat contractul şi a solicitat evacuarea locatarilor din imobil. Au arătat reclamanţii că pârâţii nu au plătit de bună-voie sumele de bani aferente şi nici nu au înţeles să elibereze imobilul, deşi reclamanţii au tolerat această situaţie mai bine de 6 luni.

Au arătat reclamanţii că au notificat pârâţii cu privire la nerespectarea obligaţiilor prin corespondenţa purtată cu chiriaşul Istrati şi colocatarul acesteia pentru achitarea chiriilor restante, însă nu au înţeles să dea curs notificării.

În drept , au invocat art. 1034 ş.u. C.pr.civ.

În susţinere au depus înscrisuri (f. 5-25).

Pârâţii nu au formulat întâmpinare, dar s-au prezentat în faţa instanţei la termenul de judecată din data de 28.07.2016, când au depus  un înscris, respectiv ordinul de  plată al sumai de 3.000 euro din data de 28.07.2016 (f.37).

Analizând înscrisurile administrate în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 17.06.2015 s-a încheiat între reclamanţi în calitate de proprietari şi pârâta I. V. I. în calitate de chiriaş contractul de închiriere, având ca obiect închirierea imobilului situat în Bucureşti,..., sector 1 compus din teren şi construcţie, având 2 camere, 2 antreuri, 2 marchize, cameră , pivniţă 2 magazii, baie şi garaj de la data de 01.01.2015 până la data de 30-06-2018, cu obligaţia lunară a chiriaşului de a achita o chirie lunară de 500 euro, scadenţă la data de 10a fiecărei luni pentru care se face plata, aşa cum rezultă din înscrisul de la fila 10 dosar.

Predarea- primirea imobilului obiect al contractului de închirierea s-a realizat la data de 17.06.2015, când pârâta I. V. I. a intrat în folosinţa imobilului (f. 14).

Contactul de închirierea a fost înregistrat la MFP ANAF DGRFPB Administraţia Sectorului 1 a Finanţelor Publice, aşa cum rezultă din viza de înregistrare aflată pe prima pagină a contractului de închiriere depus la dosar (f. 10) şi din înscrisul de la fila 16 (declaraţia privind venitul estimat/norma de venit 200).

La data de 14.03.2016, reclamanta prin mandatar a notificat pârâta I. V. I. ca până la data de 15.04.2016 să procedeze la achitarea chiriei restante (f. 18).

Din înscrisul de la fila 20-21, semnat de pârâţii din prezenta cauză, rezultă recunoaşterea pârâţilor a primirii notificării din 14.03.2016 şi poziţia procesuală a pârâţilor raportat la notificare, în sensul că recunoaşterii restanţei la plata chiriei.

La data de 09.06.2016, reclamanţii au emis notificarea de reziliere a contractului de închiriere şi de predarea a spaţiului obiect al contractului, comunicată prin intermediul executorului judecătoresc SCPEJ pârâţilor din prezenta cauză la locul situării imobilului, aşa cum rezultă din înscrisul de la fila 8-9 dosar. Prin notificarea de reziliere s-a stabilit un termen pentru realizarea predării imobilului de 30 de zile de la primirea notificării.

În drept, potrivit art. 1034 alin 1 C.pr.civ., dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane.

Potrivit art. 1038 alin 1 C.pr.civ., atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Potrivit art. 10383 alin 3 C.pr.civ., când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Potrivit art. 1553 C.civ. din 2009, rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Potrivit art. 1522 C.civ. din 2009, alin 1 debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea de chemare în judecată; alin (2) dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicări; alin (3) prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări.

Raportând situaţia de fapt reţinută în considerentele de mai sus la normele juridice precitate, instanţa reţine că prin înscrisul de la fila 18 dosar coroborat cu recunoaşterea pârâţilor din cuprinsul înscrisului de la fila 20-21 în ce priveşte primirea de către pârâţi a notificării de punere în întârziere cu privire la obligaţia de achitare a chiriei restante,  s-a realizat punerea în întârziere a pârâţilor cu privire la executarea obligaţiei de plată a chiriei restante pe ultimele 3 luni, art. 1522 alin 1 şi 2 C.civ. din 2009 permiţând ca punerea în întârziere a debitorului obligaţiei să se realizeze prin simpla comunicare şi primire de către debitori a comunicării având ca obiect solicitarea de executare a obligaţiei restante.

Ca urmare, la data de 15.04.2016, termenul acordat de reclamanţi pentru plata chiriei restante, pârâţii au fost puşi în întârziere cu privire la obligaţia de plată a chiriei.

Ulterior, la data de 10.06.2016, reclamanţii au notificat pârâţilor, prin executor judecătoresc, declaraţia unilaterală de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei, în exercitarea dreptului de opţiune între a cere executarea silită a contractului sau reziliere unilaterală.

Faţă de art. 1553 C.civ. din 2009, pentru a putea opera rezilierea unilaterală legiuitorul a instituit condiţia de fond unică a neexecutării însemnate a unei obligaţii din contract şi condiţiile de formă referitoare la punerea în întârziere a debitorului obligaţiei contractuale neexecutare la scadenţă, a emiterii declaraţiei unilaterale de reziliere din partea creditorului şi a notificării rezilierii către debitor.

În cauză, atât condiţia de fond a neexecutării unei obligaţii însemnate din contract constând în neplata chiriei, cât şi condiţiile de formă sunt îndeplinite, intervenind rezilierea contractului de închiriere la data de 10.06.2016.

Faptul că la data de 28.07.2016 pârâţii au achitat chiria restantă în temeiul contractului, faţă de care de la data de 10.06.2016 a operat cauza de încetare a contractului, instanţa reţine că achitarea după scadenţa şi după operarea rezilierii unilaterală a contractului a obligaţiei de către pârâţi nu constituie o cauză de repunere în situaţia anterioară declaraţiei de rezoluţiune, încetarea contractului dintre părţi producându-şi efectele la data de 10.06.2016.

Raportat la aceste considerente, instanţa reţine că pârâţii, care au recunoscut că şi la termenul de judecată se aflau în detenţia precară a  imobilului, nu deţin un titlu valabil care să justifice detenţia exercitată de aceştia asupra imobilului în discuţie.

Având în vedere dispoziţiile art. 555 Cod civil, potrivit cărora proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege, instanţa apreciază că cererea reclamantilor este întemeiată, neavând justificare legală lipsirea lor de posesia şi atributul folosinţei imobilului, prin acţiunea pârâţilor de a locui în acesta.

În consecinţă, constatând că pârâţii ocupă în fapt imobilul aflat în proprietatea reclamantilor fără permisiunea ori îngăduinţa acestora, precum şi că au refuzat să evacueze imobilul în termen de 30 zile de la primirea Notificării nr. 234/09.06.2016, în temeiul art. 1040 şi art. 1041 Cod procedură civilă, instanţa va admite cererea şi va dispune evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti,..., sector 1, ocupat fără titlu.

Raportat la art. 397 alin 3 C.pr.cviv., faţă de solicitarea expresă a pârâţilor formulată verbal la termenul de judecată din data de 28.07.2016 şi poziţia procesuală a reclamanţilor exprimată prin mandatar avocat la acelaşi termen, va acorda un termen de graţie de 15 zile de la data pronunţării hotărârii pentru evacuare, reţinând că hotărârea pronunţată are caracter executoriu în temeiul art. 1042 alin 5 C.pr.civ., iar termenul de graţie urmează să îşi producă efectele de la data dobândirii caracterului executoriu, respectiv de la data pronunţării sale.

În temeiul art. 453 C.pr.civ. va obliga pârâţii în solidar, faţă de natura răspunderii în temeiul căreia sunt obligaţia la plata cheltuielilor de judecată, respectiv răspunderea civilă delictuală, pentru care este instituită cauza legală de solidaritate între debitori, la pata către reclamanţi a cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocat de 2.000 lei potrivit chitanţei de la fila 38 şi 199  lei onorariu executor pentru comunicarea somaţiei prev de art. 1038 C.pr.civ. care au de asemenea natura unor cheltuieli necesare pentru judecata prezentei cereri şi 100 lei taxa judiciară de timbru potrivit chitanţei de la fila 1 dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de evacuare formulată de reclamanţii T.Z. şi  P.E.D.,ambii cu DOMICILIUL procesual ALES LA ….., în contradictoriu cu  pârâţii IVI, cu domiciliul prezumat în ….. şi H.A. cu domiciliul prezumat în ….

Dispune evacuarea pârâţilor IVI şi H.A. din imobilul situat în Bucureşti, …..sector 1.

Acordă termen de graţie pentru evacuare de 15 zile de la data pronunţării.

Obligă pârâţii în solidar să plătească reclamanţilor suma de 2.199 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Executorie de drept.

Cu drept de apel în 5 zile de la pronunţare, cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, ….

Domenii speta

Spete similare