Contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului.

III. ÎN DREPT

A. Reglementări incidente

În ce priveşte procedura aplicabilă prezentei cereri, instanţa reţine aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în M.Of. din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013.

Cauza de faţă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti la data de 26.01.2012 prin urmare procedura se va desfăşura conform Codului de procedură civilă 1865.

B. Soluţia instanţei

Raportând textele de lege mai sus menţionate la situaţia de fapt reţinută, instanţa constată că prezenta acţiune este întemeiată şi o va admite, cu următoarele argumente:

B.1. Cu privire la pretenţia principală

Instanţa, aşa cum a evidenţiat în situaţia de fapt, reţine că Tribunalul Bucureşti s-a pronunţat prin Sentinţa comercială nr. - devenită ulterior definitivă şi irevocabilă, cu putere de lucru judecat, că respectivul Contract de locaţiune încheiat între reclamantă şi între pârâtă a încetat la data de 31.12.2007, în urma concediului anunţat de către reclamantă. Prin aceeaşi hotărâre instanţa a dispus şi evacuarea pârâtului din respectivul imobil (f. 31-33).

De asemenea, instanţa ia act că pârâta a părăsit imobilul la data de 27.04.2012, conform Procesului-verbal încheiat de BEJ - (f. 12).

Mai mult decât atât, Tribunalul Bucureşti prin aceeaşi hotărâre a obligat pârâta la plata sumei de 8.450 Euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă aferentă perioadei decembrie 2007 – decembrie 2008.

Pe cale de consecinţă, aşa cum, de altfel, a recunoscut şi pârâtul la ultimul termen de judecată, pârâta nu a avut titlu care să-l opună reclamantei pentru perioada ianuarie 2009 – 27.04.2012, perioadă în care a ocupat în continuare imobilul, beneficiind de pe urma folosinţei acestuia.

Astfel, raportat la autoritatea de lucru judecat a Sentinţa comercială nr. - dar şi din înscrisurile şi susţinerile părţilor aflate la dosarul cauzei, instanţa reţine că lipsa de folosinţă suferită a reclamantei pentru perioada ianuarie 2009 – 27.04.2012 nu poate fi contestată.

Pentru această perioadă, neoperând nicio convenţie a părţilor, contravaloarea de folosinţă solicitată de reclamantă va fi reglementată de prevederile aferente răspunderii civile delictuale, pârâta trebuind a acoperi prejudiciul creat reclamantei prin lipsa de folosinţă a respectivului imobil.

Pentru întrunirea condiţiilor răspunderii civile delictuale trebuie stabilită existenţa faptei ilicite – lipsirea de folosinţă a imobilului, existenţa vinovăţiei şi legătura de cauzalitate dintre faptă şi urmarea imediată – prejudiciul cauzat, conform art. 1351 C.civ.2009, respectiv art. 998-999 C.civ.1864, prevederile Noului Cod civil fiind aplicabile pentru perioada cuprinsă între 01.10.2011 şi 27.04.2012 (data intrării în vigoare a Noului Cod civil), iar dispoziţiile Codului civil de la 1864 fiind aplicabile pentru perioada cuprinsă între ianuarie 2009 şi 30.09.2011.

În cauza de faţă se reţine întrunirea tuturor condiţiilor, instanţa urmând a aprecia asupra valorii prejudiciului.

-

Faţă de concluziile acestui raport de expertiză judiciară pârâtul a depus la dosarul cauzei obiecţiuni (f. 18, 19) pe care instanţa le-a pus în discuţie punctual la ultimul termen de judecată din 13.03.2015 şi pe care le-a respins pentru următoarele considerente.

În ceea ce priveşte nelegala convocare a pârâtului la realizarea expertizei judiciare instanţa a respins această obiecţiune, reţinând că expertul a depus la dosarul cauzei dovezile de convocare şi că pentru elaborarea acestei expertize s-au dispus două convocări. În prima din aceste convocări a fost prezentă o reprezentantă a pârâtei, lipsind reclamanta, iar la cea de-a doua convocare a lipsit pârâta, dar a fost prezent reprezentantul reclamantului.

În această situaţie, reţinând chiar că respectiva convocare a pârâtei nu a fost realizată la sediul ales al pârâtei, totuşi instanţa constată că un reprezentant al pârâtei a fost prezent la prima convocare, deci cunoscând că urma a se desfăşura o constatare de către expert, iar la a doua convocare a lipsit reprezentantul pârâtului. În această situaţie, instanţa constată că procedura convocării a fost legal îndeplinită, pârâta, chiar dacă cunoştea de desfăşurarea unei expertize, fiind prezentă la prima convocare, a ales să nu participe, prin reprezentanţii legali sau convenţionali la desfăşurarea expertizei.

Mai mult decât atât, instanţa reţine că natura expertizei, prin care expertul a luat la cunoştinţă în mod personal de situaţia faptică a imobilului, a fost realizată de către expert în conformitate cu cele susţinute de ambele părţi în ceea ce priveşte împărţirea imobilului, fiind constatată poziţionarea imobilului atât la parter, cât şi la subsol, fiind evidenţiată şi suprafaţa fiecărui nivel.

În al doilea rând, în ceea ce priveşte aspectul că expertul nu ar fi pătruns în spaţiul litigiului instanţa reţine că acestea sunt apărări pur formale, în lipsa unor înscrieri în fals asupra celor reţinute de expert.

În al treilea rând, în ceea ce priveşte principala critică adusă fondului expertizei realizate, pârâtul a învederat instanţei că expertul s-a raportat la o plajă prea redusă de anunţuri pentru perioada asupra căreia se solicită lipsa de folosinţă.

Asupra acestui aspect, instanţa, constatând depuse la dosarul cauzei paginile din Ziarul „Anunţul Telefonic” dar şi anunţurile evidenţiate de pe Internet apreciază că acestea sunt suficiente pentru a estima contravaloarea lipsei de folosinţă în mod rezonabil.

Instanţa învederează părţilor că orice expertiză evaluatorie imobiliară va avea un puternic caracter subiectiv, căci expertul este chemat să statueze asupra unor chirii practicate în urmă cu mai mulţi ani, fără a putea, desigur, să aprecieze asupra modului în care părţile care ar fi încheiat un contract ar fi putut negocia respectivele sume, despre modul în care un eventual contract ar fi fost încheiat pe mai mulţi ani precum şi eventuale clauze de renegociere a contractului în eventualitatea ivirii unor aprecieri sau deprecieri masive a obiectului contractului.

Astfel instanţa conchide asupra acestui aspect că expertul beneficiază de o marjă superioară de apreciere, rolul instanţei fiind de a constata, în raport de circumstanţele faptei, dacă respectiva suma este rezonabilă şi echitabilă.

De asemenea, acest aspect a fost evidenţiat şi în obiecţiunile înaintate de pârât care a învederat instanţei că asupra anului 2009 s-a folosit un singur număr a publicaţiei „Anunţul telefonic”, asemenea anului 2010. În privinţa anului 2011 expertul a folosit doar numerele publicaţiei Anunţul Telefonic din perioada 17.12.2010 – 04.01.2011, iar, în final, asupra anului 2012 expertul a indicat doar două numere ale publicaţiei.

Instanţa reţine că interogarea făcută de către expert este suficientă, fiind larg cunoscut că un contract de locaţiune, în special în materie comercială, este încheiat pe o perioadă de cel puţin 1 an, urmând ca după acest an să fie, eventual, renegociat preţul.

Astfel raportarea făcută de către expert la anumite publicaţii de la începutul anilor 2009 – 2012 este una justificată şi rezonabilă.

-

În fine, în cauza de faţă instanţa constată că reclamantul a solicitat suma de 26.650 Euro (f. 11), echivalent în lei la data plăţii, sumă care este semnificativ inferioară sumei pe care a stabilit-o expertul în concluziile raportului de expertiză, fiind astfel acoperită orice doză de supraevaluare născută din subiectivitatea expertului sau din imposibilitatea estimării cu precizie a contravalorii de folosinţă în anumite perioade, instanţa considerând-o ca pe o sumă rezonabilă şi echitabilă raportat la natura cauzei.

În virtutea acestui aspect, instanţa urmează a admite acţiunea aşa cum a fost precizată şi va obliga pârâta la plata sumei de 26.650 Euro, echivalentul în lei la data plăţii.

Domenii speta

Spete similare