Acţiune în constatare a dreptului de proprietate.

Având în vedere că dispoziţiile art.492-494 C.civil 1864 (art.577, art.579 din noul Cod civil) referitoare la accesiunea imobiliară artificială reglementează raportul juridic născut între, pe de o parte, proprietarul terenului, iar, de pe altă parte, constructorul de bună/rea-credinţă sau proprietarul bunului accesoriu unit cu bunul principal, văzând că reclamanţii nu a invocat în cuprinsul acţiunii că între aceştia şi pârâtul - s-ar fi născut un astfel de raport juridic, instanţa apreciază că, în speţă, pârâtul - nu are calitate procesuală pasivă.

Prin urmare, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului -, invocată de parat, şi va respinge cererea formulată de reclamanti în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Cu privire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, având în vedere faptul că introducerea acţiunii în constatarea dobândirii dreptului de propriete prin accesiune imobiliara artificiala nu este condiţionată de îndeplinirea vreunei proceduri prealabile în sensul dispoziţiilor art.193 C.pr.civilă, instanţa va respinge excepţia inadmisibilităţii, ca neîntemeiata.

Ca atare, motivele ce au stat la baza invocării excepţiei sus-menţionate reprezintă apărări de fond asupra cărora instanţa se va pronunţa în cele ce urmează.

Pe fondul cauzei, în fapt, -.

Potrivit art.644 şi art. 645 C.civ. de la 1864, dreptul de proprietate se poate dobândi prin succesiune, prin legate, prin convenţie, prin tradiţiune, prin accesiune sau încorporaţiune, prin prescripţie, prin lege sau prin ocupaţiune.

În baza art.488 C.civ., „tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului, potrivit regulilor statornicite mai jos”, deci în condiţiile art.489 – 503 din Codul civil de la 1864.

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru considerat mai puţin important într-un lucru mai important.

În cazul în care cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important devine și proprietar al lucrului mai puţin important, astfel încât accesiunea apare ca un mod de dobândire a proprietăţii asupra lucrului mai puţin important.

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului, şi, spre deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cei în detrimentul cărora operează. În alte cuvinte, accesiunea imobiliară artificială are loc cu titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care are loc cu titlu gratuit.

Codul civil de la 1864 reglementează doar doua cazuri de accesiune imobiliară artificială, şi anume construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane (art.493 C.civ. 1864), respective construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art.494 C.civ.1864).

În concepţia legiuitorului, în ambele cazuri, lucrul mai important îl reprezintă terenul, aşa încât proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al construcţiei edificate pe terenul respectiv.

Această soluţie se sprijină pe art.492 C.civ.1864, potrivit căruia orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra.

Textul de lege instituie două prezumţii relative.

Prima prezumţie, trasă din faptul ridicări unei construcţii pe un anumit teren, se referă la împrejurarea că o asemenea lucrare s-a făcut de însuşi proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa în ce priveşte valoarea materialelor şi a manoperei. Această prezumţie poate fi răsturnată, dovedindu-se fie că proprietarul a construit cu materialele aparţinând altuia, caz în care devine incident art.493 C.civ.1864, fie că o altă persoană a ridicat construcţia, caz în care îşi va găsi aplicare art.494 C.civ.

Aşadar, potrivit Codului civil de la 1864, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai atunci când, înainte de efectuarea construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, nu s-a încheiat o convenţie între proprietarul terenului şi proprietarul materialelor sau a construcţiei înseşi.

Prin intermediul art.579 alin.2 din noul Cod civil, legiuitorul a mai adăugat două ipoteze privind chestiunea accesiunii imobiliare artificiale, în sensul că proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.

Ca atare, în cazul realizării unei lucrări de către proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitării dreptului de dispoziţie materială din conţinutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispoziţia persoanelor interesate procedura în baza căreia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra construcţiei noi sau asupra unei extinderi la o construcţie existenţă.

În altă ordine de idei, conform art.36 alin.1 din Legea nr.7/1996 (în vigoare la momentul introducerii acţiunii), „dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.”

Cât priveşte documentaţia necesară pentru înscrierea unei construcţii noi sau a unei extinderi de construcţii, pentru un imobil înscris în cartea funciară, instanţa reţine că aceasta ar trebui să cuprindă, printre altele, conform art.17 lit. k) din Ordinul nr.634/2006 (în vigoare pana la data de 29 august 2014), autorizaţie de construire şi proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sau, după caz, certificat de atestare a edificării/extinderii construcţiei, eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, în condiţiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Conform art.1 alin.1 din Legea nr.50/1991, “Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.50/1991, autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor.

În baza art.6 alin.5 din Legea nr.50/1991, se reţine că certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii.

Conform art.37 alin.5 teza I din Legea nr.50/1991, „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară”.

Prin urmare, legea specială prevede în caz de nerespectare a dispoziţiilor acesteia mai multe sancţiuni, constând în faptul că, în speţă, construcţia nu poate fi considerată finalizată, construcţia nu poate fi intabulată, amendă contravenţională şi, respectiv, posibilitatea desfiinţării construcţiei.

Faţă de cele mai sus expuse, având în vedere faptul că, pe de o parte,  reclamantii au recunoscut că efectuarea extinderii construcţiei situate în Bucureşti, str. -, sector 1, astfel cum a fost prezentata în raportul de expertiză întocmit în cauză, s-a realizat după anul 2010 şi în lipsa autorizaţiei de construire absolut necesară pentru constatarea dreptului de proprietate asupra extinderii, iar, pe de altă parte, faptul că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile accesiunii imobiliare artificiale, instanţa va respinge cererea ca neîntemeiată, întrucât cei care efectuează construcţii nu se pot sustrage de la obligaţia de a obţine în prealabil autorizaţia de construire, prin intentarea de acţiuni în care să solicite constatarea dreptului de proprietate ştiind că nu au o astfel de autorizaţie.

În ceea ce priveşte reaua-credinţă a reclamanţilor şi incidenţa dispoziţiilor Legii nr.50/1991, instanţa constată că noţiunea de „constructor de bună-credinţă” este consacrată legislativ de dispoziţiile art.494 Cod civil 1864, potrivit cărora dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea acestor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului (alineatul 3, ultima teză).

Având în vedere faptul că reclamanţii au efectuat lucrări de extindere a locuinţei fără a deţine autorizaţie de construire, instanţa apreciază că lucrările sus-menţionate au fost realizate cu rea-credinţă.

Pentru a ajunge la această concluzie, instanţa a reţinut că prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor (în vigoare începând cu data de 07 august 1991),  legiuitorul nu a făcut decât să completeze dispoziţiile Codului civil din 1864, în special cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

-

Nu în ultimul rând, pentru a ajunge la concluzia că, în speţă, cererea reclamantilor de a se constata dreptul de proprietate asupra extinderii este neîntemeiată, instanţa a ţinut cont şi de art.35 C.pr.civilă, care prevede că „cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului pe orice alta cale prevăzută de lege”.

Instanţa a analizat cererea prin raportare, în special, la dispoziţiile vechiului Cod civil, întrucat, pe de o parte, potrivit art.58 din Legea nr.71/2011, în toate cazurile în care accesiunea imobiliara artificiala presupune executarea unui drept de optiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării, iar, pe de altă parte, reclamanţii au recunoscut că lucrările au fost începute anterior datei de 01 octombrie 2011.

Domenii speta

Spete similare