Acţiune în evacuare. Cererea de pronunţare a unei hotărâri prin care să se constate faptul că toate construcţiile de pe terenul de mai sus menţionat au fost edificate de către pârâţi şi de autorii acestora în mod ilegal, fără a deţine autorizaţie de cons

III. ÎN DREPT

A. Reglementări incidente

În ce priveşte procedura aplicabilă prezentei cereri, instanţa reţine aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în M.Of. din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013.

Cauza de faţă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti la data de 03.05.2012 prin urmare procedura se va desfăşura conform Codului de procedură civilă anterior, intrat în vigoare la 1865.

B. Soluţia instanţei

B.1. Soluţia instanţei cu privire la excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind acţiunea în evacuare de pe imobilul-teren

Reclamantul, faţă de capătul I de cerere, prin concluziile scrise, a arătat că „ori de câte ori sunt încălcate numai unele din atributele dreptului de proprietate, titularul dreptului are posibilitatea de a alege şi de a recurge la mijloacele juridice indirecte de apărare a dreptului de proprietate, care tind spre aceeaşi finalitate, aşa numitele acţiuni personale care se întemeiază pe drepturi de creaţă născute însă în strânsă legătura cu dreptul de proprietate. Fie că izvorăsc din contract (…) acest drepturi de creanţă apar în patrimoniul proprietarului ca urmare a încălcării dreptului de proprietate; ca urmare proprietarul poate să recurgă la acţiunile personale prin care solicită realizarea dreptului de creanţă, şi, pe cale indirectă însăşi restabilirea dreptului de proprietate”.

Instanţa nu neagă raţiunea reclamantului, însă constată că în cauză de faţă reclamantul, titular al unui drept de proprietate asupra imobilului-teren se află în stare de contradictorialitate cu pârâţii care beneficiază de un drept de proprietate asupra imobilului-construcţie care se află pe respectivul teren, beneficiind şi de un prezumtiv drept de folosinţă asupra terenului, drept ce i-a fost opus reclamantului.

În virtutea Codului civil 1864, evacuarea era prezentă dar sub formă jurisprudenţială sau doctrinară, fiind născută pe cale pretoriană, iar această procedură, chiar dacă este izvorâtă din starea de proprietate, nu poate avea drept efect obligarea unor persoane să părăsească imobilul-teren, ridicându-şi construcţiile, ci doar poate consta în obligarea părăsirii a unor persoane dintr-un imobil-construcţie pe care îl ocupă fără titlu şi din care urmează să fie obligaţi să-l vacanteze.

În situaţia de faţă, reclamantul urmăreşte obligarea pârâţilor la ridicarea unor construcţii şi lăsarea posesiei terenului în favoarea reclamantului, situaţie care poate fi obţinută doar pe calea unei acţiuni în revendicare, aşa cum a fost conturată de practica judiciară şi doctrină, Codul civil 1865 necunoscând nici această instituţie decât în mod indirect.

Pe cale de consecinţă instanţă, confirmând cele enunţate de pârâţi atât în faţa instanţei, cât şi prin concluziile scrise, urmează a admite excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind evacuarea pârâţilor şi-l va respinge ca fiind inadmisibil.

B.2. Soluţia instanţei cu privire la excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive şi a fondului cauzei

Instanţa, analizând înscrisurile depuse de părţi la dosarul cauzei, precum şi situaţia de fapt expusă cronologic mai sus, dar şi concluziile depuse de către părţi, conchide că al doilea şi al treilea capăt de cerere a reclamantului se întemeiază în drept în prevederile art. 494 C.civ.1864 privitoare la accesiunea imobiliară artificială.

În concordanţă cu cele susţinute de către reclamant, instanţa constată că în cauza de faţă, dreptul de proprietate al reclamantului asupra unui teren vine în contradictoriu cu dreptul de proprietate a pârâţilor asupra construcţiilor edificate pe respectivul teren, reclamantul pretinzând că respectivul teren sub clădirile pârâţilor îi aparţine, pârâţii negând acest aspect.

Astfel, în conformitate cu art. 29 C.p.c.1865, instanţa va da calificarea legală a cererilor părţilor, chiar dacă acestea, la momentul înaintării lor, nu şi-au întemeiat cererile în drept.

Odată precizată încadrarea juridică a cererilor părţii, instanţa apreciază că trebuie să procedeze la o analiză a situaţiei faptice.

În speţă pârâţii sunt titulari netărăgănaţi ai unor construcţii care au fost edictate pe terenul situat la adresa Str., sector 1, Bucureşti.

Reclamantul este proprietarul imobilului-teren situat la adresa Str. sector 1,  imobil pe care l-a dobândit de la autorii săi care au fost reîmproprietăriţi printr-o dispoziţie a Primarului General al Municipiului Bucureşti aşa cum s-a prezentat în situaţia faptică.

Astfel, pentru identificarea conflictului dintre cele două părţi referitor la imobilele prezentate trebuie mai întâi identificată legătura dintre cele imobile, aflate la numere diferite.

În cauză a fost dispus o expertiză tehnică topografică (f. 251 şi urm.)

Astfel instanţa constată că terenul situat la nr. -, str. B se suprapune cu alte 3 terenuri care au figurat în planurile de amplasament anterioare sistematizării zonei (f. 50), fiind conturate nr. 83, nr. 85, nr. 87, Str. B.

Mai mult decât atât, limitele acestor terenuri sunt precis stabilite, o mare parte din acestea fiind cedate pentru construcţia sau transplantarea străzii B, aşa cum se poate observa din planul de amplasament.

Terenurile reduse astfel, nr. 83, 85, 87 au făcut obiectul naţionalizării şi resistematizării, o parte din acestea fiind comasate în terenul situat la nr. -, Str. B.

*

Pe cale de consecinţă, imobilul-clădire ce se află în proprietatea pârâţilor se află situat peste imobilul-teren aparţinând reclamantului, suprapunerea fiind imperfectă, o parte din construcţie fiind situată pe imobilul-teren cu nr. 85.

Odată constatată această suprapunere trebuie constatat modul în care pârâţii şi autorii acestora au construit respectivele construcţii pe imobilul-teren aflat la nr. -.

*

Aşadar, instanţa constată că prin respectiva autorizaţie de construcţie s-a permis construirea unei structuri uşor demontabile, provizorii – construcţie metalică demontabilă – ce urma a deservi populaţia prin comercializarea de articole alimentare şi nealimentare preambalate.

Ulterior acestui moment SC - SRL în convenţie cu SC T SRL au fost de acord ca, exercitând drepturile născute din autorizaţie de construcţie şi certificatul de urbanism emise in 1992-1993, au fost de acord ca ultima să procedeze la edictarea unei construcţii cu scop comercial.

-

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, această obligaţie nu a fost niciodată executată, nefiind obţinută reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea sa.

În ciuda acestui fapt SC T SRL a continuat gestionarea în fapt a terenului, La data de 05.07.1994 emiţându-se certificatul de urbanism nr. -(f. 89) prin care s-a încuviinţat construcţia „cu caracter provizoriu pentru reclama şi panou publicitar (…)”.

-

În urma respectivelor contracte de vânzare cumpărare au fost transmise dreptul de proprietate asupra construcţiei, în mod separat, pârâtul - dobândind imobilul „-” (f. 261), iar pârâtul SC - SRL dobândit imobilul „-” (f. 261).

În aceste două contracte de vânzare-cumpărare se precizează expres că SC T SRL transmite dreptul de proprietate asupra respectivei construcţii şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află această construcţii.

-

Pe cale de consecinţă pârâtul - avea cunoştinţă de existenţa unei suprapuneri dintre imobilul său construcţie şi suprafaţa de teren sub nr. - deţinută de doamna -, obţinând de la aceasta o declaraţie prin care să-i permită să continue să profite de pe folosinţa respectivului teren.

De asemenea, în cuprinsul respectivele declaraţii autentice a doamnei - se precizează că respectiva îi va putea folosi oriunde domnului -, reprezentantul legal al SC T SRL.

Astfel instanţa va conchide că reprezentantul legal al SC T SRL, domnul - cunoştea situaţia precară a dreptului de folosinţă asupra respectivului imobil, obţinând acordul doamnei - care fusese reîmproprietărită cu imobilul situat la adresa Str. B nr. 85.

-

Astfel SC T SRL şi pe cale de consecinţă şi succesorul său - au cunoscut situaţia juridică a terenului, primul angajându-se să urmărească obţinerea unei concesiuni asupra respectivului teren, fiind rezonabil de conchis că SC T SRL prin reprezentantul său - avea cunoştinţă de faptul că terenul se afla la momentul respectiv în proprietate, cel puţin parţială (excluzând imobilul de la adresa B nr. 85 aparţinând -) a statului şi urmărind a obţine concesiunea de la stat cu privire la restul de teren.

Pe cale de consecinţă, în lumina celor expuse mai sus şi în virtutea înscrisurilor prezente la dosar, instanţa conchide că pârâţii nu pot opune un drept de folosinţă proprietarului actual.

Astfel autorul lor, SC - SRL nu deţinea la momentul obţinerii autorizaţiei de construcţie şi certificatului de urbanism un drept de folosinţă, ci statul, prin Primăria Sectorului 1 Bucureşti, a recunoscut un drept limitat de folosinţă acestuia în sensul permisiunii edictării unei construcţii uşor demontabile, provizorii.

Mai mult, SC T SRL, urmărind obligarea domnului -a, reprezentantului legal al SC - SRL, la transmiterea dreptului de proprietate ulterior reconstituirii dreptului a recunoscut faptul că era conştient de starea sa de precaritate asupra terenului.

Ulterior, la momentul înstrăinării construcţiei care la nivelul anului 1998-2001 prezenta doar etaj, depăşind nivelul autorizaţiei de construcţie din anul 1992 care permitea doar o structură redusă ca dimensiune şi uşor demontabilă, SC T SRL cunoştea precaritatea dreptului său asupra terenului de sub construcţiei, această limitare fiind cunoscută şi de pârâţi, prin contract transmiţându-se doar proprietatea asupra construcţiei şi o folosinţă asupra terenului, în contractul cu pârâtul - fiind întărit acest aspect prin obligarea reprezentantului legal al SC T SRL la obţinerea unei concesiuni din partea statului asupra terenului.

Nu este contestat că până la momentul emiterii dispoziţiei de restituire a terenului cu nr. 83 în 2009 către autorii reclamantului de către Primarul Municipiului Bucureşti, terenul respectiv aparţinea statului, fiind gestionat în mod curent de Primăria Sectorului 1 Bucureşti, aceasta emiţând autorizaţii de construcţii provizorii atât în 1994 (f. 89), cât şi ulterior în 2006, însă aceste structuri doar erau uşor demontabile, cu caracter de provizorat.

Însă structura care a fost identificată de către expertul în construcţii, pin expertiza depusă la dosarul cauzei (f. 18 şi urm vol. II) nu este o structură provizorie, ci este o structură având fundaţie, structură de rezistenţă – metalică şi planşeu din profile metalice înglobate în beton (f. 24).

-

SC T SRL, preluând dreptul la edificare de la SC MĂGURA SRL a procedat la construirea unui edificiu superior celui care îi era permis prin autorizaţiile de construcţie prezente la dosarul cauzei.

SC T în 1998 şi 2001 a înstrăinat imobilul către alte două persoane, care au cunoscut că dobândesc doar o construcţie, a cărei structură este diferită de cea care fusese permisă prin Autorizaţia de Construcţie din 1993 (f. 74), respectivul Certificatul de urbanism din 1992 (f. 75) şi că dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia este unul precar.

Această situaţie de fapt se transpune în situaţia juridică prin statutul de constructor de rea-credinţă a constructorului iniţial, acest statut transmiţându-se întregului şir de dobânditori ai construcţiilor situate la nr. -, Str. B care vor trebui să suporte consecinţele statului respectiv, aceştia cunoscând că au construit un edificiu pe terenul altei persoane, neputând invoca buna-credinţă din moment ce nu deţineau niciun de autorizaţie pentru construcţia care se află în prezent edificată, iar ulterior nu au efectuat niciun fel de demersuri pentru intrarea în legalitate.

Reţinând această situaţie şi suprapunerea terenului de la nr. 83, Str. B aflat în proprietatea reclamantului cu imobilul-construcţie de la nr. -, Str. B, instanţa constată şi incidenţa art. 494 alin. 2 C.civ.1864 care arată că „Dacă proprietarul pământului cere ridicare plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut”.

Instanţa constată că sunt aplicabile art. 482 şi 492 din Codul civil 1864. Textul care consacră idea de accesiune în cel mai larg sens al ei, incluzând atât accesiunea prin producere, cât şi accesiunea prin unire sau încorporare (art. 482 C.civ. 1864) reprezintă temei al unei prezumţii de proprietate decurgând din relaţia de la accesoriu la principal care este stabilită între două lucruri.

Acest text legal are o dublă dimensiune: pe de o parte, el reglementează faptul material al accesiunii şi efectul dobânditor de proprietate al acestuia, pe de altă parte, el instituie o prezumţie de proprietate asupra lucrului accesoriu în favoarea proprietarului lucrului principal. Sub acest ultim aspect, se pleacă de la legătura de la accesoriu la principal dintre cele două lucruri, care este un rezultat al unirii sau încorporării, şi se trage concluzia că proprietarul lucrului principal este şi proprietarul lucrului accesoriu.

Este prezent deci în acest text legal mecanismul probatoriu specific prezumţiei. În acest context, merită amintit textul art. 1199 C.civ., conform căruia prezumţiile sunt consecinţele ce legea sau magistratul trage din un fapt cunoscut la un fapt necunoscut.

 Aşadar, în cuprinsul acestui text trebuie să se facă diferenţa între faptul material care a

generat legătura de la accesoriu la principal şi legătura însăşi, care este rezultatul faptului

material.

Accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii este efectul faptului material, accesiunea ca prezumţie de proprietate este dedusă din legătura materială de la accesoriu la principal, a cărei constatare poate fi făcută pe toată durata ei, iar nu doar în momentul iniţial în care a fost creată.

Pe cale de consecinţă, acest text legal îşi păstrează întreaga semnificaţie juridică sub aspectul prezumţiile de proprietate, în sensul că ea operează cu privire la toată întinderea obiectului proprietăţii (dacă este vorba despre un teren, trebuie să se ţină seama nu numai de sol, ci şi de subsol, de spaţiul situat deasupra solului, de elementele exterioare care se adaugă lucrului prin unire sau încorporare). Dacă se are în vedere însă accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii, ea este doar efectul faptului material al unirii sau încorporării.

Astfel, o dată constat că prin decizia de reconstituire a dreptului de proprietate a terenului situat la adresa Str. B, nr. 83, sector 1, s-a transmis proprietarului şi dreptul a face uz de aceste prevederi generale din materia accesiunii imobiliare artificiale, acest drept transmiţându-se şi succesorului persoanelor al căror drept a fost reconstituit, în cauza de faţă, reclamantul.

Astfel, constatând calitatea de constructori de rea-credinţă a pârâţilor a imobilelor construite la nr. -, Str. B, constatând suprapunerea parţială a imobilului de la nr. - cu cel de la nr. 83, constatând că reclamantul este proprietarul imobilului de la nr. 83 prin Contractul de vânzare-cumpărare depus la dosarul cauzei, instanţa va face aplicaţia art. 494 alin.2  C.civ. 1864 şi va obliga pârâţii să-şi ridice construcţiile edificate la adresa Str. B, nr. -, sector 1, Bucureşti amplasate pe terenul situat la adresa Bucureşti, Sector 1, str. B, nr. 83 identificat prin nr. cadastral - în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri.

În lipsa executării respectivei obligaţii în termenul arătat, autorizează reclamantul să ridice construcţiile mai sus identificate pe cheltuiala pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare