Anulare act - suspendarea Hotărârii Asociaţiei de Proprietari.

Analizând materialul probator administrat in cauză, instanţa reţine următoarele:

Astfel cum reiese din înscrisurile aflate la f. 11 – 31 reclamanţii sunt proprietarii apartamentului nr. …situat la etajul 6, corp B, în imobilul din Sos N., nr. 110-112, sector 1, Bucureşti, dreptul de proprietate fiind dobândit prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 907/18.04.2013 autentificat de BNP  A.L. C. şi A.

La momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului menţionat era în derulare un contract de închiriere încheiat la data de 14.03.2012 între vânzătorul din contractul de vânzare – cumpărare nr. 907/18.04.2013, în calitate de proprietar – locator, şi Statul I., prin Ambasada statului I. la Bucureşti, în calitate de chiriaş. Poziţia locatorului în acest contract de închiriere a fost preluată de către reclamanţi odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului, astfel cum reiese din „actul tripartit” încheiat la data de 14.03.2012, act adiţional la contractul de locaţiune. Termenul locaţiunii a fost stabilit până la data de 30.03.2017, cu posibilitatea prelungirii contractului.

Conform procesului verbal depus la f. 32 – 36, la data de 20.03.2014 Asociaţie de Proprietari din şos. N.,  nr. 110 – 112, sector 1, Bucureşti a adoptat mai multe hotărâri, prin care şi aceea de a impune reclamanţilor, proprietari ai apartamentului nr. B 65, o taxă lunară în valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociaţiei în vederea închirierii apartamentului.

Din acelaşi proces verbal reiese că, pentru a de impune această măsură, s-a avut în vedere faptul că în respectul apartament locuieşte un chiriaş ce face parte din personalul ambasadelor ţărilor prezentate oficial de MAE ca fiind nesigure pentru călătorii, aflat în zone de conflict sau nominalizate ca ţinte ale terorismului. S-a mai apreciat că situaţia închirierii acelui apartament unui membru al corpului diplomatic al Israelului potenţează un real pericol pentru siguranţa celorlalţi proprietari, întrucât acestea este demnitar sub pază, ce reprezintă un stat implicat în situaţii conflictuale la nivel mondial. Asociaţia a apreciat că acceptarea unei asemenea situaţii implică un pericol potenţial pentru proprietari şi clădire, ceea ce impune acordarea unor sume compensatori acceptanţilor de risc.

Potrivit art. 26 din legea nr. 230/2007 „dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.”

În raport de Decizia Curţii Constituţionale nr. 670 din data de 16/06/2011 şi de data comunicării hotărâri atacate către reclamanţi (f. 32, 36 – 37), instanţa reţine că prezenta acţiune a fost introdusă în termenul legal.

Conform art. 4 alin. 1 din legea nr. 230/2007 „asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii”. Totodată, art. 24 alin. 1 din acelaşi act normativ stabileşte că „adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal”. Din coroborarea acestor texte legale, instanţa reţine că asociaţia de proprietari – având personalitate juridică şi fiind un subiect de drept distinct de persoanele fizice care o compun – poate adopta hotărâri numai în domeniul de activitate al asociaţiei potrivit scopului său.

În aprecierea instanţei, prin hotărârea atacată în prezenta cauză Asociaţia de Proprietari pârâtă a impus nu o „taxă” ci o veritabilă amendă lunară reclamanţilor pentru exercitarea prerogativei folosinţei a unui drept fundamental – dreptul de proprietate privată. Instanţa reţine că nicio normă legală nu permite unei Asociaţii de Proprietari să sancţioneze astfel proprietarii din condominiu.

Referitor la susţinerile pârâtei, exprimate în întâmpinare şi în şedinţa publică de la 19.09.2014, instanţa reţine următoarele:

Impunerea unei taxe lunare de 800 euro reclamanţilor pentru exercitarea unui drept fundamental nu poate fi decât de natură să producă daune intereselor proprietarilor vizaţi, indiferent de cuantumul chiriei percepute de reclamanţi. Argumentele pârâtei în acest sens sunt total neîntemeiate, neputându-se argumenta că o astfel de măsură este legală întrucât reclamanţii percep o chirie ridicată astfel că au fonduri suficiente pentru a achita taxa impusă.

De asemenea, instanţa nu poate să nu observe că acel contract de locaţiune cu acelaşi chiriaş îşi producea efectele încă din luna martie 2012, respectiv cu mai mult de un an înainte ca reclamanţii să devină proprietarii apartamentului nr. …. Or, asociaţia nu a adoptat o astfel de măsură în sarcina vechiului proprietar, iar măsura vizată a fost introdusă la 2 ani după încheierea contractului de locaţiune.

Reţinând scopul constituirii Asociaţiei de Proprietari pârâte trasat de dispoziţiile legii nr. 230/2007, instanţa apreciază că hotărârea atacată excede domeniul său de activitate, şi din acest punct de vedere măsura impusă fiind nelegală.

În deplin acord cu pârâta, instanţa apreciază că măsurile de protecţie a chiriaşului apartamentului nr. B… pot fi de natură a afecta ceilalţi proprietari ce locuiesc în condominiu. Însă aceşti proprietari sunt persoane fizice, subiecte de drepturi şi obligaţii distincte de Asociaţie, chiar dacă sunt membrii ai acesteia din urmă. În alte cuvinte, în scopul pentru care o Asociaţie de Proprietari a fost constituită, aceasta nu poate acţiona ca legiuitor în beneficiul esenţialmente personal al unor proprietari, lezând interesele altora. Chiar din fundamentarea măsurii rezultă că această taxă lunară a fost impusă cu titlu compensator în beneficiul „acceptanţilor de risc”. În alte cuvinte, Asociaţia pârâtă a decis că se impune a fi reparat un prejudiciu moral pretins de ceilalţi proprietari din condominiu, prejudiciul presupus nefiind constatat de nicio instanţă judecătorească.

Or, Asociaţia de proprietari, în înfăptuirea scopului pentru care a fost creată, nu poate repara presupuse prejudicii morale pretinse de persoane fizice membre. Acestea din urmă, fiind subiecte distincte de drept, au ele însele la dispoziţie suficiente căi legale pentru a-şi proteja propriile interese ce nu au nicio legătură cu asociaţia de proprietari.

Nu în ultimul rând, instanţa reţine că soluţiile pronunţate în dosarul cu nr. 21428/299/2014 nu au relevanţă faţă de prezenta cauză, întrucât în respectivul litigiu s-au analizat exclusiv condiţiile impuse de procedura ordonanţei preşedinţiale, nefiind pus în discuţie fondul dreptului.

Faţă de considerentele expuse, instanţa apreciază cererea formulată ca fiind întemeiată, urmând a o admite şi, în  consecinţă, va dispune anularea parţială a Hotărârii din data de 20.03.2014 a Asociaţiei de proprietari din şos. N.,  nr. 110 – 112, sector 1, Bucureşti, respectiv, în ceea ce priveşte decizia de instituire a taxei de asociaţie în valoare de 800 euro pentru exprimarea acordului asociaţiei în vederea închirierii apartamentului nr. B….

În temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, întrucât pârâta a căzut în pretenţii, va fi obligată la plata către reclamanţi a cheltuielilor de judecată constând în taxă judiciară de timbru (20 lei) şi în contravaloarea onorariului avocaţial. Instanţa va limita, însă, suma solicitată cu titlu de onorariu avocaţial de către reprezentantul reclamanţilor de la valoarea de 21.913,28 lei la cuantumul de 2580 lei, ţinând cont de complexitatea cauzei deduse judecaţii, de activitatea prestată de avocat precum şi de numărul termenelor de judecată acordate în cauză. În ceea ce priveşte suma de 316,98 lei, menţionată pe factura fiscală depusă de reclamanţi la f. 216 în dosar – cu titlu de taxe judiciare de timbru, taxe poştale, costuri de deplasare – instanţa nu o va acorda, apreciind că nu s-au produs dovezi pentru aceste cheltuieli judiciare, exceptând contravaloarea taxei de timbru ce s-a stabilit deja că va fi acordată.

Domenii speta

Spete similare