Acţiune în rezoluţiune contract. Clauză de arvună cu rol de dezicere

Potrivit art. 1298 Cod civil, daca vinderea nu s-a executat din culpa uneia din partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va întoarce îndoita, având-o primita, daca partea care nu este în culpa nu ar alege mai bine sa ceara executarea vinderii.

Art. 1298 Cod civil reglementeaza arvuna cu rol confirmatoriu, având natura juridica a unei clauze penale.

Clauza penala intra în functiune numai daca cel în drept nu opteaza pentru executarea silita în natura a contractului.

Prin decizia civila nr. 25/A/5.02.2009 pronuntata de Tribunalul Maramures în dosarul nr. 4913/182/2007, mentinuta prin decizia civila nr. 2363/R/4.112.009 a Curtii de Apel Cluj au fost respinse apelurile declarate de catre pârâta-reclamanta P.M. si de catre intervenienta în interes propriu M.V., dar a fost admis apelul declarat de catre reclamanta-pârâta C.I. împotriva sentintei civile nr. 3992/30.06.2008 a Judecatoriei Baia Mare, care a fost schimbata în parte în sensul ca a fost admisa actiunea principala formulata si precizata de catre reclamanta-pârâta C.I. în contradictoriu cu pârâta-reclamanta P.M. si s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 13.02.2007 între reclamanta-pârâta C.I., în calitate de promitent-cumparator si pârâta-reclamanta P.M., în calitate de promitent-vânzator, având ca obiect suprafata de teren de 2641 mp situat în Baia Mare.

Pârâta-reclamanta P.M. a fost obligata la plata catre reclamanta-pârâta C.I. a echivalentului în lei la data platii a sumei de 50.000 euro, precum si la plata dobânzii legale pâna la plata efectiva (...).

Tribunalul retine ca prima instanta a determinat în mod corect natura clauzei inserate în partea de final a înscrisului, aceasta clauza constituind o clauza de arvuna cu rol de dezicere.

Potrivit corespondentei ulterior purtate între partile contractante, partea care si-a exprimat vointa în sensul neperfectarii contractului de vânzare-cumparare a fost pârâta-promitenta-vânzatoare. Inclusiv asumarea unei obligatii care implica obtinerea acordului de vointa a intervenientei si neîndeplinirea acestei obligatii se traduce printr-o atitudine culpabila a pârâtei. De asemenea si inducerea ideii ca actioneaza ca mandatar al surorii sale, în lipsa unui astfel de mandat. Asadar, în mod cert, daca avem în vedere si faptul punerii în întârziere a pârâtei, sunt întrunite toate conditiile necesare pronuntarii unei rezolutiuni judiciare, inclusiv aceea ca reclamanta, în calitate de parte care solicita rezolutiunea, sa-si fi executat sau sa se declare gata sa execute contractul. Obligatiile care-i reveneau reclamantei ca efect al încheierii antecontractului erau de a achita suma de 50.000 euro ca parte din pret (diferenta de pâna la 100.000 euro urmând a fi achitata la încheierea contractului notarial) si de a se prezenta în fata notarului în vederea încheierii contractului în forma autentica. Reclamanta a achitat 55.000 euro si pentru notificarea adresata pârâtei de a se prezenta în fata notarului în data de 27 iunie, prin prezentarea sa personal la notar la data si ora specificate în notificare, reclamanta a dovedit ca si-a asumat obligatiile ce-i reveneau pâna la acel moment si era gata sa le îndeplineasca pe cele care urmau a fi executate.

Aprecierea atitudinii drept culpabila sau nu a reclamantei trebuie facuta si în raport de natura termenului prevazut în contract ca si termen maxim pentru finalizarea tranzactiei. Acest termen este unul suspensiv, de-abia de la împlinirea lui nascându-se dreptul reclamantei de a obtine executarea obligatiilor asumate de pârâta.

Reclamanta si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontract, putând obtine rezolutionarea acestuia. Întrucât, potrivit art. 969 Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege pentru partile contractante, cum reclamanta si pârâta au convenit în mod liber asupra clauzei de arvuna, data fiind conduita pârâtei, aceasta clauza urmeaza a-si produce efectele. Suma datorata de catre pârâta va fi, în temeiul art. 1088 Cod civil, purtatoare de dobânzi si de la data introducerii cererii de chemare în judecata.

Ca efect al rezolutiunii conventiei, în temeiul art. 1021 Cod civil, pârâta va fi obligata si la plata sumei de 3846,7 lei reprezentând comision de intermediere achitat agentiei imobiliare (3394,5 lei), onorar executor judecatoresc (392,7 lei) si onorariu notar (59,50 lei).

Domenii speta

Spete similare