Prescripţie. Acţiune în constatarea vânzării cumpărării unui imobil

Prescripţie. Acţiune în constatarea vânzării cumpărării unui imobil

Antecontractul de vânzare cumpărare a imobilului este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură, a obligaţiei de a face, se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret. Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului cumpărător.

În situaţia în care promitentul cumpărător a permis promitenţilor vânzători să locuiască în continuare în apartament până când vor avea posibilitatea să se retragă la ţară, deţinerea bunului în continuare de către pârâţi nu poate fi o prezumţie în baza căreia să se considere că aceştia neagă dreptul promitentului cumpărător, ci dimpotrivă poziţia exprimată cu ocazia judecării cauzei a fost în sensul că sunt de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, reprezintă o recunoaştere a dreptului promitentului cumpărător.

Deci în contextul în care nu se neagă dreptul reclamantului existând acordul expres al pârâţilor în sensul admiterii acţiunii nu-şi găseşte aplicabilitate în cauză excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, căci deşi instanţa are posibilitatea legală de a cerceta excepţia în cauză, nu o poate admite contrar poziţiei celor în favoarea cărora curge termenul de prescripţie.

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg-Jiu la data de 27.05.2009 sub nr. 6684/318/2009, reclamantul N C I a chemat în judecată pe pârâţii N N şi N MM, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare a apartamentului situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.

În motivarea acţiunii, s-a arătat că la data de 20.11.2005, printr-un act sub semnătură privată intitulat „act de vânzare cumpărare”, pârâţii au vândut reclamantului un apartament compus din 3 camere şi dependinţe cu o suprafaţă utilă de 49,5 mp şi dreptul de folosinţă asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuinţei în schimbul sumei de 50.000.000 lei, sumă pe care reclamantul a achitat-o chiar în ziua încheierii contractului. Reclamantul a susţinut că s-a înţeles cu pârâţii să se prezinte în termen de o lună la notarul public în vederea încheierii actului autentic, însă aceştia nu s-au prezentat până la momentul introducerii acţiunii.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 111 Cod procedură civilă.

În dovedirea acţiunii, au fost depuse la dosar, în copie: înscrisul sub semnătură privată denumit contract de vânzare cumpărare şi contractul de vânzare cumpărare nr. 7538/1991.

În şedinţa publică din 17.06.2009, pârâţii vânzători au susţinut că nu au fost notificaţi de către reclamant în vederea prezentării la notar pentru încheierea contractului autentic şi că nici una dintre părţile contractului de vânzare cumpărare nu au respectat termenul pentru încheierea actului autentic stipulat în contract. Ei au susţinut că au primit preţul din antecontract, dar nu au predat apartamentul cumpărătorului. La acelaşi termen, reclamantul a declarat că vânzătorii sunt părinţii săi şi că nu i-a notificat în vederea încheierii actului autentic, că s-au întâlnit destul de rar deoarece cumpărătorul locuieşte în Timişoara, iar apartamentul este folosit de vânzători. 

Prin sentinţa civilă nr.7762 din data de 25.11.2009 pronunţată de Judecătoria Tg-Jiu în dosarul nr.6684/318/2009 a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în constatare vânzare cumpărare formulată de reclamantul N C I, cu domiciliul în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj în contradictoriu cu pârâţii N N şi N M M, ambii cu domiciliul în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.

S-a constatat prescris dreptul la acţiune şi a fost respinsă acţiunea.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că reclamantul este fiul vânzătorilor, iar din înscrisul sub semnătură privată denumit „Contract de vânzare cumpărare” încheiat la data de 20.11.2005 rezultă că pârâţii, în calitate de promitenţi vânzători au promis promitentului cumpărător să-i transmită proprietatea asupra apartamentului situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj, compus din trei camere, cu suprafaţa de 46,61 mp şi asupra cotei indivize de 11 mp din terenul aferent locuinţei pentru preţul de 50.000.000 lei ROL, cu menţiunea că preţul a fost încasat de vânzători la momentul încheierii antecontractului şi că actul autentic va fi încheiat în termen de o lună de la data primirii preţului (menţionat în contract 20.11.2005).

A mai reţinut că din susţinerile părţilor rezultă cu certitudine că nici una dintre ele nu a respectat termenul de o lună pentru prezentarea la notar în vederea încheierii actului autentic şi că, ulterior acelui termen (după 20.12.2005) nici una dintre părţi nu a notificat pe cealaltă în vederea încheierii actului autentic.

A constatat astfel instanţa că acţiunea formulată de reclamant urmăreşte atât confecţionarea unui act autentic prin care să fie constatată vânzarea-cumpărarea, cât şi dobândirea calităţii de creditor al obligaţiei de a face în ce priveşte faptul juridic de predare a bunului vândut de către promitenţii vânzători promitentului cumpărător; că fiind vorba de un caracter mixt al acţiunii introductive, s-a apreciat că acea parte a acţiunii care urmăreşte dobândirea calităţii de creditor al obligaţiei de a face de către promitentul cumpărător are caracterul unei acţiuni personale patrimoniale căreia îi sunt aplicabile dispoziţiile Decretului nr.167/1958 cu privire la prescripţia extinctivă, iar aplicarea dispoziţiilor acestui act normativ impun obligaţia organelor de jurisdicţie, în conformitate cu disp. art. 18, de a cerceta dacă dreptul la acţiune este prescris.

A concluzionat instanţa de fond că începând cu data de 20.12.2005 a început să curgă termenul de prescripţie în ce priveşte dreptul promitentului cumpărător de a chema în judecată pe promitenţii vânzători cu privire la obiectul acţiunii de faţă, că raportat la data înregistrării cererii la instanţă, 27.05.2009, se constată că ea a fost depusă peste termenul de prescripţie de trei ani prevăzut de Decretul nr.167/1958, motive pentru care instanţa a apreciat întemeiată excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

Împotriva sentinţei a declarat recurs recurentul reclamant N C I criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

În motivele de recurs s-a invocat faptul că i-a rugat pe părinţi să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică, iar aceştia u motivat că au primit o sumă prea mică ca preţ; că nu este de acord să le mai dea o sumă suplimentară deoarece a fost de acord ca aceştia să locuiască împreună la apartament până aceştia vor reuşi să se mute la ţară.

A criticat sentinţa sub aspectul reţinerii prescripţiei dreptului la acţiune.

Reexaminând actele şi lucrările dosarului recursul s-a apreciat a fi întemeiat în sensul celor ce urmează.

Prin acţiunea dedusă judecăţii reclamantul a solicitat pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că la data de 20.11.2005 pârâţii i-au vândut apartamentul situat în Tg-Jiu, B-dul Republicii, bl. 2, sc. 1, ap. 6, jud. Gorj.

Prin declaraţia aflată la fila 10 a dosarului pârâţii au arătat că termenul stipulat în contract pentru încheierea actului autentic nu a fost respectat de niciuna dintre părţi, reclamantul fiind în sesiune de examene, că ulterior reclamantul le-au solicitat prezentarea la notariat în vederea încheierea actului în formă autentică, dar starea pârâtei nu a permis această deplasare, pârâţii confirmând încasarea preţului din antecontract.

Totodată pârâţii au fost de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Antecontractul de vânzare cumpărare a imobilului este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură, a obligaţiei de a face, se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a din decret. Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului cumpărător.

În speţa dedusă judecăţii aşa cum a învederat recurentul, acesta nu a urmărit şi predarea bunului, acesta permiţând pârâţilor să locuiască în continuare în apartament până când vor avea posibilitatea să se retragă la ţară.

Aşadar în cauză deţinerea bunului în continuare de către pârâţi nu poate fi o prezumţie în baza căreia să se considere că aceştia neagă dreptul promitentului cumpărător, ci dimpotrivă poziţia exprimată cu ocazia judecării cauzei a fost în sensul că sunt de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Deci în contextul în care nu se neagă dreptul reclamantului existând acordul expres al pârâţilor în sensul admiterii acţiunii nu-şi găseşte aplicabilitate în cauză excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, căci deşi instanţa are posibilitatea legală de a cerceta excepţia în cauză, nu o poate admite contrar poziţiei celor în favoarea cărora curge termenul de prescripţie.

Ca atare, s-a apreciat greşit soluţionată cauza pe excepţie şi în baza art. 312 alin.5 Cod procedură civilă s-a admis recursul, s-a casat sentinţa şi s-a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe în vederea soluţionării pe fond.

Decizia nr. 605 din 18 martie 2010 pronunţată de Tribunalul Gorj

Domenii speta

Spete similare