Obligaţia de a face

ROMANIA

JUDECĂTORIA INEU, JUDEŢUL ARAD OPERATOR 2826

DOSAR NR.

SENTINŢA CIVILĂ NR.666/2013

Şedinţa publică din 05 aprilie 2013

Instanţa constituită din:

Preşedinte:

Grefier:

S-a luat în examinare cauza civilă modificată şi precizată, formulată de către reclamantul B I M împotriva pârâtului S G, având ca obiect obligaţia de a face.

La apelul nominal se prezintă reclamantul B I-M cu BI seria ..., nr…. şi reprezentanta pârâtului S G avocat T A-M cu împuternicire avocaţială seria…, nr…. depusă la fila 13 din dosar, lipsă fiind pârâtul S… G….

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a expus referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care instanţa constată că la data de 27.03.2013 s-a înregistrat la dosar adresa emisă de APIA-Centrul Judeţean Arad, iar la data de 3.04.2013 şi 4.04.2013 s-au înregistrat adresele emise de Primăria comunei Tîrnova şi respectiv Primăria comunei Seleuş cu acte anexate.

Reclamantul susţine cererea astfel cum a fost modificată şi precizată  şi în cazul în care pârâtul nu este de acord cu plata rentei viagere agricole solicită anularea contractului de vânzare-cumpărare.

Reprezentanta pârâtului, avocat T A-M, arată că se opune faţă de această precizare de acţiune şi faţă de rezilierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât  pârâtul a achitat integral preţul şi există o clauză în contract, în care avea obligaţia de a se prezenta la notar, iar cele două părţi s-au prezentat la notar în vederea încheierii contractului, ocazie cu care s-a încheiat procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, pentru a se putea întabula în cartea funciară, iar cu privire la renta viageră agricolă arată că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu s-a adus la cunoştinţa cumpărătorului, că se doreşte perfectarea contractului în vederea obţinerii rentei viagere. Arată că solicită  admiterea în parte a acţiunii în sensul de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi depune la dosar concluzii scrise.

La interpelarea instanţei, reprezentanta pârâtului, avocat T A-M, faţă de acţiunea modificată de către reclamant, arată că nu formulează cerere reconvenţională şi arată că nu mai are alte cereri.

Având cuvântul, reclamantul B I-M susţine că nu mai solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în situaţia în care pârâtul nu este de acord să-i plătească renta viageră, iar faţă de înscrisurile depuse în susţinerea acţiunii, arată că nu mai are alte cereri de formulat.

Instanţa încuviinţează părţilor proba cu înscrisurile depuse la dosar ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei, conform art. 167 alin. 1 Cod proc.civ. şi, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat şi probe de administrat, declară încheiată faza probatorie şi acordă cuvântul asupra fondului cauzei.

Reclamantul B I-M, solicită admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată şi precizată, obligarea pârâtului la despăgubiri în sumă de 878,30 Euro, reprezentând renta viageră pe care nu a încasat-o de la APIA în sumă de 100 Euro/ha/an  pe perioada anilor 2010-2012, iar în caz de refuz a se dispune desfiinţarea contractului sub semnătură privată, cu cheltuieli de judecată.

Având cuvântul, reprezentanta reclamantului, avocat T A-M, susţine concluziile  scrise astfel cum au fost formulate  şi solicită  admiterea în parte a acţiunii în sensul de a se pronunţa o sentinţă care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare asupra terenurilor înscrise în Titlurile de proprietate nr…./ 24.12.2004 şi nr…./08.08.1997, ambele emise de Comisia judeţeană Arad pentru care s-a achitat integral preţul, iar cu privire la  despăgubirile solicitate de reclamant privind renta viageră agricolă solicită să se respingă ca neîntemeiat acest capăt de cerere, întrucât pârâtul nu se află în culpă, deoarece contractul de vânzare cumpărare s-a încheiat la 18.10.2011, iar potrivit art.5 din Normele Metodologice din 7.12.2005 de aplicare a prevederilor Titlului XI privind ,,Renta Viageră Agricolă” din Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii persoanele care solicită vizarea carnetului de rentier agricol, trebuie să prezinte în perioada 1 martie-31 august a fiecărui an la APIA, o declaraţie însoţită de mai multe documente, iar în speţă reclamantul trebuia să încheie cu pârâtul un contract de arendă până cel târziu la 01 august. Arată că, poate oferi rentă viageră doar pentru anul 2012, dacă reclamantul face dovada că a depus cererea şi declaraţia de arendare în termenul legal până la 1 august 2012, întrucât reclamantul a solicitat rentă viageră doar la momentul promovării acţiunii în justiţie, respectiv 27.12.2012.

Totodată, solicită respingerea capătului de cerere prin care reclamantul solicită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare consideră că se impune repunerea părţilor în situaţia anterioară cu obligarea vânzătorului de a  restitui suma achitată cu titlu de preţ, actualizată conform indicelui de inflaţie.

Instanţa reţine cauza spre soluţionare.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad la data de 27.12.2012 reclamantul B I-M, domiciliat în …, în contradictoriu cu pârâtul S G, domiciliat în  …, a solicitat anularea procurii speciale autentificată sub nr…. la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota, cu privire la împuternicitul S G, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare  pentru suprafaţa de 2,0325 ha teren agricol arabil în extravilan situat în …, în parcelele denumite: Morodita  suprafaţa de 1,16 ha şi Ratum în suprafaţă de 0,8375 ha, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamantul a arătat că prin procura specială autentificată sub nr…. la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota, l-a împuternicit pe S G să-l reprezinte la  Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară al judeţului Arad-Biroul de Carte Funciară Ineu, precum şi la orice alte instituţii competente în vederea deschiderii Colii de CF şi întabulării dreptului de proprietate pentru suprafaţa de  2 ha şi 200 mp, teren agricol arabil, situat în … cu următoarele parcele: suprafaţa de 4.800 mp. în tarlaua 3, parcela  A 10/17; suprafaţa de 4.800 mp. în tarlaua 3, parcela A 10/33, suprafaţa de 5.800 mp. în tarlaua 40, parcela A 2/16/40 şi suprafaţa de 4.800 mp. în tarla 5, parcela A 22/3/22 , înscrise în Titlul de proprietate nr…., cod …, emis de Comisia judeţeană Arad la data de 24.12.2004. Pârâtul trebuie să-i restituie în numerar preţul de vânzare achitat de către cumpărător S G, la data semnării procurii de 3.500 lei/ha, respectiv suma de 70.700 lei, reprezentând preţul convenit şi achitat de către S G la semnarea procurii speciale, sau să-i semneze un contract autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 2,0200 ha, pe baza căruia să poată beneficia prin A.P.I.A. Arad de rentă viageră agricolă, avându-se în vedere că are vârsta de 84 de ani.

În continuare, reclamantul a arătat că solicită încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare  pentru suprafaţa de 2,0325 ha teren agricol arabil în extravilan situat în …, în parcelele denumite: Morodita  suprafaţa de 1,16 ha şi Ratum în suprafaţă de 0,8375 ha, pentru care s-a achitat integral preţul de către pârât şi pentru care s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare prin biroul avocaţional Ineu- avocat T din ….

Totodată, a precizat că pârâtul S G foloseşte aceste terenuri încă din data de 14.12.2011, respectiv de la încheierea tranzacţiilor de vânzare-cumpărare.

Cererea nu a fost motivată în drept.

Reclamantul a anexat cererii, în copie, procura specială autentificată sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota (filele 5-6 din dosarul Judecătoriei Arad).

Pârâtul a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei, a solicitat admiterea excepţiei şi declinarea competenţei în favoarea  Judecătoriei Ineu.

Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a arătat că este de acord cu admiterea acţiunii, în sensul de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, pentru a putea să-şi întabuleze în CF dreptul de proprietate  …, ambele emise de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad.

În fapt, în ceea ce priveşte excepţia de necompetenţă a Judecătoriei Arad, pârâtul a susţinut că potrivit art.5 din Cod procedură civilă, regula generală în materie este ca cererea să fie introdusă la instanţa domiciliului pârâtului, care are domiciliul în …, astfel încât competenţa teritorială revine Judecătoriei Ineu.

Mai mult decât atât, parcelele vândute prin contractul de vânzare-cumpărare, recunoscut prin acţiune de către reclamant, sunt pe teritoriul administrativ al …, care intră în circumscripţia Judecătoriei Ineu.

Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a arătat, în fapt, că la data de 18.10.2011, între pârât şi reclamant a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat ,,contract de vânzare-cumpărare”, prin care i-a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului reprezentând teren agricol în suprafaţă totală de 4,0535 ha, identificat  după cum urmează: suprafaţa de 0,48 ha situat în tarla 3, parcela A 10/17 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004, emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele reclamantului; suprafaţa de 0,48 ha situat în tarla 3, parcela A 10/33 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004, emis de  Comisia judeţeană  pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele reclamantului; suprafaţa de 0,58 ha  situate în tarla 40, parcela A 216/40, înscrisă  în Titlul de proprietate  nr…. din data de 24.12.2004 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele reclamantului; suprafaţa de  0,48 ha situat în tarla 5, parcela A 22/3/22 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 24.12.2004 emis de Comisia pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele reclamantului; suprafaţa de 1,16 ha  situat în tarla 1, parcela 288/2/7, înscrisă în Titlul de  proprietate nr…. din data de 08.08.1997, emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele autorului F I.U, pe care reclamantul l-a dobândit  în proprietate conform sentinţei civile nr…. pronunţată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare; suprafaţa de 0,4920 ha situat în tarla 1, parcela 323/25 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 08.08.1997, emis de Comisia  judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele autorului F I.U pe care reclamantul l-a  dobândit în proprietate conform sentinţei civile nr…. pronunţată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare; precum şi suprafaţa de 0,3815 ha situat în tarla 1, parcela 325/10/16 înscrisă în Titlul de proprietate nr…. din data de 08.08.1997 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judeţului Arad, pe numele autorului F I. U, pe care reclamantul l-a dobândit în proprietate conform sentinţei civile nr…. pronunţată de Judecătoria Ineu, rămasă definitivă şi irevocabilă  prin nerecurare.

În continuare, pârâtul a mai arătat că, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât  şi reclamant la data de 18.10.2012, pârâtul a achitat în întregime  preţul prevăzut în contract, respectiv suma de 134.655.000 lei vechi, sumă ce a fost achitată în două tranşe: la data de 18.10.2012, data încheierii contractului s-a achitat suma de 67.325.000 lei (ROL) iar la data de 14.12.2011 data încheierii procurii speciale s-a achitat diferenţa de 67.350.000 lei ( ROL).

Totodată, pârâtul a susţinut că atât el, cât şi reclamantul din motive obiective, nu se pot prezenta la un notar public.

În drept, a invocat prevederile art.5 din Cod proc.civ.

În temeiul art. 242 alin.2 Cod proc.civ. a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.

Pârâtul a anexat cererii, în copie, următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr…., codul 125184 (fila 14), titlul de proprietate nr…., codul … (fila 15), sentinţa civilă nr…. pronunţată de Judecătoria Ineu în dosarul civil nr…. (filele 16-17), înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” din data de 18.10.2011 (fila 18).

Prin sentinţa civilă nr…. Judecătoria Arad a admis excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Arad, invocată de pârât, şi a declinat în favoarea Judecătoriei Ineu acţiunea civilă.

La data de 21.02.2013 reclamantul a depus la dosar precizare de acţiune prin care a arătat că solicită să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile reprezentând cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011 şi până la soluţionarea definitivă a cauzei, deoarece din culpa pârâtului nu s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul arabil în suprafaţă de 4,0535 ha, în formă autentică, pentru a putea face dovada vânzării terenului la A.P.I.A  Arad şi pentru a putea beneficia de renta viageră  agricolă, avându-se în vedere şi devalorizarea acestei valute.

De asemenea, reclamantul a precizat că solicită a se pronunţa o hotărâre  care să ţină loc de contract autentic  de vânzare-cumpărare şi obligarea  pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, constând în plata taxei judiciare de timbru.

Reclamantul a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.

La data de 4.03.2013 reclamantul a depus la dosar modificare de acţiune prin care a arătat că solicită să se aplice prevederea contractuală şi anume să piardă pârâtul arvuna achitată, în cazul în care pârâtul nu este de acord cu plata despăgubirilor civile, aferente cuantumului rentei viagere agricole de 100 euro/ha/an calendaristic, pentru suprafaţa de 4,0535 ha teren arabil, începând cu data de 18.10.2011 şi până la soluţionarea definitivă a cauzei.

În fapt, reclamantul a susţinut că din culpa pârâtului nu s-a perfectat în formă autentică, în faţa notarului public, contractul de vânzare-cumpărare, termenul stipulat în înscrisul sub semnătură privată fiind de o lună de zile.

Cererea modificatoare nu a fost motivată în drept.

La data de 22.03.2012 reclamantul a depus la dosar note scrise în care a arătat că, întrucât pârâtul are obiecţiuni în ceea ce priveşte plata rentei viagere agricole pentru terenul vândut acestuia în suprafaţă de 4,0535 ha, în cuantum de 100 euro/ha/an, pe care conform prevederii Legii nr.247/2005 urma să o primească de la stat, prin APIA Arad, având în vedere că reclamantul a depăşit vârsta de 62 ani, condiţie impusă de lege beneficiarilor, solicită rezilierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat între părţi, pentru suprafaţa de 4,0535 ha, pentru culpa pârâtului, întrucât aceasta avea obligaţia asumată prin contractul de vânzare-cumpărare la penultimul alineat.

În continuare, reclamantul a mai arătat că valoarea rentei viagere este de 878,30 euro, iar cheltuielile de judecată pe care le solicită sunt în cuantum de 3500 lei din care suma de 1475,92 lei reprezintă taxe judiciare de timbru.

Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum total de 1475,92  lei, potrivit chitanţei seria …, nr….  din data de 19.02.2013 pentru suma de 1.181 lei (fila 7) şi chitanţei seria …, nr…. din data de 07.03.2013 pentru suma de 294,92 lei (fila 22) şi cu timbru judiciar mobil în valoare de 5 lei, în temeiul art.2 alin.1 lit.c şi d din Legea nr.146/1997 şi art.3 alin.2 din O.G. nr.32/1995.

La termenul din data de 1.03.2013 instanţa a acordat un nou termen de judecată pentru ca reclamantul să depună extras de carte funciară pentru bunul imobil dacă are carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobil în situaţia în care nu are carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale cu privire la imobilul care face obiectul litigiului şi să timbreze capătul de cerere precizat în data de 21.02.2013, în funcţie de valoarea indicată.

La termenul din data de 15.03.2013 instanţa a dispus a se emite adrese către APIA Centrul Local Arad, Primăria comunei Târnova şi Primăria comunei Seleuş şi a dispus să se comunice pârâtului copia acţiunii modificate de către reclamant la data de 4.03.2013.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” din data de 18.10.2011 (fila 32) este încheiat între reclamantul B I M în calitate de promitent-vânzător şi pârâtul S G în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilele în suprafaţă totală de 2,02 ha, teren arabil, situat în …, înscrise în titlul de proprietate nr…. şi imobilele în suprafaţă totală de 2,0335 ha, teren arabil, situat în …, înscrise în titlul de proprietate nr….. Astfel cum rezultă din cuprinsul antecontractului, jumătate din preţul imobilelor, în sumă de 6.732,5 lei a fost plătit cu titlu de arvună în data de 18.10.2011, când înscrisul a fost semnat de către ambele părţi, urmând ca restul preţului să fie achitat la data încheierii contractului la notarul public.

Totodată în cuprinsul înscrisului s-a stabilit obligaţia promitentului-cumpărător de a efectua demersuri în vederea întabulării şi de a perfecta contractul în formă autentică în termen de o lună, cu consecinţa de a pierde arvuna achitată în caz de neexecutare a obligaţiei.

Titlul de proprietate nr…., cod … (fila 14 din dosarul Judecătoriei Arad), în care sunt înscrise imobilele în suprafaţă totală de 2,02 ha, teren arabil, situat în …, este eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.

Titlul de proprietate nr…., cod … (fila 15 din dosarul Judecătoriei Arad), în care sunt înscrise imobilele în suprafaţă totală de 2,0335 ha, teren arabil, situat în …, este eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru numitul F U. Prin sentinţa civilă nr…. pronunţată de Judecătoria Ineu în dosarul nr…. (filele 16-17 din dosarul Judecătoriei Arad) a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul B I M în contradictoriu cu numitele F I şi F M, s-a constatat că prin înscris sub semnătură privată reclamantul a dobândit de la pârâte, în calitate de moştenitoare ale defunctului F U, dreptul de proprietate asupra acestor imobile şi s-a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Cu toate aceste, instanţa constată că în prezentul dosar nu a fost depusă o dovadă din care să rezulte că succesiunea numitului F U, înscris în titlul de proprietate, a fost dezbătută de către notarul public sau instanţa de judecată, potrivit art.106 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr.36 din 12 mai 1995 şi art.14 din Codul de procedură civilă din 1865.

Înscrisului sub semnătură privată care face obiectul prezentului dosar cuprinde pe a doua pagină: menţiunea faptului că la data de 14.12.2011 s-a plătit diferenţa de 6.735 lei, astfel încât preţul a fost plătit integral, precum şi semnăturile părţilor contractante.

Prin procura specială autentificată sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de către BNP … din Pâncota (filele 5-6 din dosarul Judecătoriei Arad) reclamantul l-a împuternicit pe pârât să deschidă carte funciară, să întabuleze dreptul său de proprietate şi să vândă cui va crede de cuviinţă chiar şi sie însăşi imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…., cod … eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.

Astfel cum rezultă din certificatele nr…. şi nr…. eliberate de BCPI Ineu (filele 26, 27) nici unul dintre imobilele care fac obiectul prezentului litigiu nu este înregistrat în cartea funciară.

Potrivit adeverinţei nr…. emisă de Primăria Comunei … (fila 30), imobilele în suprafaţă totală de 2,02 ha înscrise în Titlul de proprietate nr…. pentru reclamantul B I M nu au fost declarate în Registrul agricol şi nici la Serviciul de impozite şi taxe. Astfel, instanţa constată că, deşi în data de 24.12.2004 s-a eliberat pe numele reclamantului Titlul de proprietate nr…., până în prezent acesta nu a achitat impozitele şi taxele aferente imobilelor înscrise în acest titlu.

Conform certificatului fiscal nr…. eliberat de Primăria Comunei … (fila 28) numitul F U nu figurează cu datorii pentru imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru numitul F U. Totodată, în adeverinţa nr…. emisă de Primăria Comunei … (fila 29) se arată că pârâtul S G a achitat impozitul pentru aceste parcele, începând cu data de 1.11.2011.

În drept, din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” este încheiat în data de 18.10.2011, instanţa constată că prevederile Codului civil din 2009 sunt aplicabile în prezenta cauză.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preţ determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părţi putând cere încheierea convenţiei de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalităţi speciale, fiind suficient simplul acord de voinţă al părţilor, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Art.1244 din Noul Cod civil a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenţii care  strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară. Prin urmare, orice convenţie prin care se înstrăinează un imobil trebuie, sub sancţiunea nulităţii absolute, să fie încheiată prin înscris autentic.

Având în vedere probatoriul administrat în prezenta cauză, precum şi prevederile art.1266 din Noul Codul civil, instanţa reţine că înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamant reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare şi, în nici un caz, acestei convenţii nu i se poate conferi natura juridică a unui veritabil contract, susceptibil de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător.

Pe de o parte, în cazul răspunderii civile delictuale obligaţia încălcată este o obligaţie legală, cu caracter general, care revine tuturor, respectiv obligaţia de a nu vătăma drepturile altuia prin fapte ilicite, iar pe de altă parte, în cazul răspunderii civile contractuale, obligaţia încălcată este o obligaţie concretă, stabilită prin contractul preexistent, încheiat între cele două subiecte ale răspunderii. Întrucât obligaţiile pârâtului faţă de reclamant izvorăsc din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, care este o convenţie, instanţa constată că în prezenta cauză se pune problema responsabilităţii contractuale. 

Nerespectarea din culpă a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părţi de a solicita rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare şi, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat în baza art.1547 şi art. 1549 alin.1 din Noul Cod civil. Totodată, există posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, instanţa sesizată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile art.1669 alin.1 din Noul Cod civil.

Instanţa constată că prin cererea de chemare în judecată precizată la data de 21.02.2013 reclamantul a solicitat iniţial pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului şi să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011 şi până la soluţionarea definitivă a cauzei, reprezentând prejudiciul pe care reclamantul consideră că l-a suferit pentru neexecutarea obligaţiei asumate în termenul stabilit.

Ulterior, la data de 4.03.2013 reclamantul a modificat acţiunea, solicitând rezoluţiunea antecontractului, înscris sub semnătură privată, în sensul de a se aplica prevederea contractuală conform căreia în cazul în care pârâtul nu respectă obligaţiile contractuale pierde arvuna plătită şi, totodată, să fie obligat pârâtul la plata despăgubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, începând cu data de 18.10.2011.

Astfel, în temeiul art.84, art.129 alin.6 Cod proc.civ. şi art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, instanţa constată că reclamantul a optat iniţial pentru executarea silită în natură a obligaţiei şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun prin plata daunelor-interese moratorii pentru executarea obligaţiei cu întârziere. Cu toate acestea însă, având în vedere cererea modificată de către reclamant, precum şi faptul că pârâtul nu a formulat cerere reconvenţională, instanţa reţine că, în prezent, este învestită cu o cerere privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa reţinerii arvunei plătite de către pârât la data semnării convenţiei, reclamantul solicitând, totodată şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

 În temeiul art.1544 alin.2 teza I din Noul Cod civil, dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna.

Totodată, conform art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea contractului şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Având în vedere aceste prevederi legale, instanţa constată că atunci când creditorul obligaţiei neexecutate a optat pentru rezoluţiunea contractului, acesta nu poate reţine arvuna şi să obţină în acelaşi timp şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, întrucât clauza prin care s-a prevăzut arvuna confirmatorie reprezintă, în sine,  o evaluare anticipată a prejudiciului.

Cu toate acestea, indiferent dacă creditorul care solicită rezoluţiunea contractului optează pentru păstrarea arvunei sau pentru repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, trebuie să fie îndeplinite condiţiile necesare acordării de despăgubiri, inclusiv condiţia cu privire la vinovăţia debitorului prevăzută în art.1547 din Noul Cod civil.

Având în vedere dispoziţiile art.106 din Legea nr.36/1995, art.14 Cod proc.civ. şi art. 256 alin.1 din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, instanţa constată că absenţa unei dovezi cu privire la dezbaterea succesiunii numitului F G pentru care s-a eliberat Titlul de proprietate nr…., precum şi faptul că nu au fost declarate în Registrul agricol şi nici la Serviciul de impozite şi taxe imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru reclamantul Bupte Ioan Mircea, nefiind achitate debitele pentru terenurile înscrise în acest titlu, reprezintă impedimente legale pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului şi, în consecinţă reprezintă impedimente legale şi pentru încheierea contractului în formă autentică la notarul public.

Deşi contractul nu s-a perfectat în forma autentică în termenul stabilit, pe lângă arvuna primită în data de 18.10.2011, reclamantul a acceptat să-i plătească pârâtul în data de 14.12.2013 diferenţa de preţ. Mai mult decât atât, chiar dacă preţul a fost achitat integral, procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, are ca obiect doar imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr…. eliberat pentru reclamantul B I M.

Art. 1082 din Noul Cod civil instituie o prezumţie relativă de vină a debitorului, astfel încât partea contractantă răspunde contractual dacă nu există cauze neimputabile, exoneratoare de răspundere.

În consecinţă, instanţa constată că impedimentele legale pentru întabularea dreptului de proprietate al reclamantului şi pentru încheierea contractului în formă autentică nu sunt imputabile pârâtului.

Astfel, întrucât nu poate fi reţinută culpa pârâtului pentru neexecutarea obligaţiilor asumate prin convenţie, în temeiul art.1547, art.1544 alin.2 teza I şi alin. 3 din Noul Cod civil, instanţa constată că este nefondată cererea reclamantului pentru rezoluţiunea antecontractului cu păstrarea arvunei plătite de către pârât şi repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

 În cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamantul a solicitat anularea procurii speciale autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota, dar nu a indicat nici un motiv pentru anularea acesteia.

În temeiul art.1266 din Noul Codul civil, instanţa constată că reclamantul în calitate de mandant a încheiat cu pârâtul un contract de mandat, acceptat tacit de către pârât, în condiţiile art.2014 alin.1 teza a II-a din Noul Cod civil.

Astfel cum rezultă din prevederile art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, deoarece mandatul este încheiat în folosul mandantului şi are la bază încrederea mandantului faţă de mandatar, el poate revoca oricând mandatul, expres sau tacit, indiferent de forma în care mandatul a fost încheiat.

Revocarea se aseamănă cu nulitatea prin aceea că şi ea reprezintă o cauză de ineficacitate a actului juridic. Între aceste două sancţiuni civile există importante deosebiri, întrucât revocarea presupune un act juridic valabil încheiat, pe când nulitatea presupune un act juridic încheiat cu nerespectarea unei condiţii de validitate. Totodată, cauza nulităţii este contemporană momentului încheierii actului juridic, pe când revocarea presupune cauze ulterioare încheierii actului.

Analizând procura specială autentificată sub nr…. de către BNP … din Pâncota instanţa constată că aceasta a fost întocmită cu respectarea condiţiilor de validitate prevăzute de art.1179 şi art.2013 alin.2 teza I din Noul Cod civil, astfel încât cererea formulată de către reclamant cu privire la anularea acesteia este neîntemeiată. Cu toate acestea, introducerea de către mandant a unei acţiuni în justiţie, pentru anularea mandatului, chiar neîntemeiată fiind, poate avea, în temeiul art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, semnificaţia unei revocări tacite a mandatului.

Pentru considerentele arătate, instanţa va respinge acţiunea astfel cum a fost modificată şi precizată de reclamantul B I M, în  contradictoriu cu pârâtul S G, ca nefondată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea astfel cum a fost modificată şi precizată de reclamantul B I M domiciliat în …, în  contradictoriu cu pârâtul S G domiciliat în …, ca nefondată.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

 Pronunţată în şedinţa publică din 5.04.2013.

Preşedinte Grefier

Red./Tehnored../

4 ex./2 com.

Se comunică: - reclamantului: B I M domiciliat în …

- pârâtului: S GH domiciliat în …

Domenii speta

Spete similare